Есть.
Для анализа общего состояния любого застройщика обычно используют следующие целевые нормативы.
Согласно Приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 15.05.2019 № 278/пр "Об утверждении порядка расчета норматива обеспеченности обязательств и норматива целевого использования средств" для анализа финансовой устойчивости застройщика используются следующие нормативы:
Норматив обеспеченности обязательств (Н1), который рассчитывается как стоимость активов застройщика/сумма обязательств перед участниками долевого строительства (исходя из цены договора), и должен составлять - не менее 1 (то есть 1 и более);
Значение данного норматива должно указывать на то, что если все дольщики застройщика АО СЗ «Эверест» пожелают вернуть свои деньги, то застройщик, за счет имеющихся активов, сможет это сделать. Каждый вложенный в строительство рубль, должен быть обеспечен на сумму более чем в 1 руб. активами застройщика.
Норматив целевого использования средств (Н2) ,который представляет собой отношение величины активов застройщика, не связанных со строительством, к общей сумме его обязательств, за исключением обязательств по договорам участия в долевом строительстве.
Норматив должен быть не более 1 (то есть 1 и менее).
Данный норматив рассчитывается как сумма не связанных со строительством активов в числителе (внеоборотные активы + дебиторская задолженность + краткосрочные финансовые вложения за вычетом суммы активов незавершенного строительства и денежных средств участников долевого строительства, предоставленных с отсрочкой платежа) /(деленная) на общую сумму обязательств, уменьшенную на величину обязательств по договорам ДД + сумма чистых активов застройщика, в знаменателе.
Если значение этого коэффициента у застройщика менее 1, то это свидетельствует о целевом использовании полученных денежных средств участников долевого строительства.
Норматив размера собственных средств застройщика (не менее 10%от планируемой стоимости строительства, указанной в проектной декларации).
Данные нормативы отражаются в справке «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика», и обязательны к ежеквартальной публикации на ресурсе ЕИСЖС (Единая информационная система жилищного строительства), согласно Постановлению Правительства РФ от 26.03.2019 №319 «О единой информационной системе жилищного строительства».
Однако в нарушении этого нормативного акта застройщик представил соответствующую информацию на ресурсе ЕИСЖС единственный раз 13.01.2020 года. На протяжении последующего года (к моменту составления этой справки в январе 2021 года) данные показатели застройщиком больше не публиковались.
Таким образом, не информируя дольщиков посредством обязательной к публикации отчетности, застройщик не пытается подтвердить перед ними свою финансовую устойчивость и состоятельность.
Кроме того важно отметить, что не только не соблюдение данных нормативов, но и сам факт отсутствие обязательной публикации, означает невозможность для застройщика получить банковское финансирование по механизму эскроу.
Иначе говоря, дольщики, согласно нормам 214 ФЗ, обязаны размещать денежные средства на счетах эскроу, но рассчитывать на проектное финансирование строительства со стороны банка застройщик не может.
Именно из-за невозможности привлечь проектное финансирование, а также из-за отсутствия собственных средств, застройщик использует схему с переуступками, которая заключается в следующем.
Родственная организация ООО «Севен санс девелопмент МСК Север» заключает с застройщиком АО СЗ «Эверест» договора долевого участия на все квартиры ЖК, а затем, это ООО предлагает гражданам эти же самые квартиры по договорам переуступки прав требования.
При этом только часть денежных средств по заключенным договорам (меньшая) попадает застройщику и, в соответствии с нормами 214 ФЗ, депонируется на защищенных счетах эскроу (эти денежные средства застройщик не может использовать для финансирования строительства).
Большая же часть остается у родственной организации ООО «Севен санс девелопмент МСК Север», которая может использовать эти средства как для финансирования строительства, так и для других целей.
Однако направляя только часть (меньшую) на обязательные в рамках 214 ФЗ счета эскроу, застройщик закрепляет ситуацию, при которой он не может рассчитывать на получение финансирования со стороны банка.
Почему?
Сметная стоимость строительства трех корпусов составляет 4 426 737 тыс.руб.
Согласно данным проектной декларации сумма, которую застройщик АО СЗ «Эверест» планирует получить от продажи всех квартир родственной организации ООО «Севен санс девелопмент МСК Север», во всех трех корпусах ЖК, по договорам долевого участия, заключенным с использованием счетов эскроу, 1 920 625 тыс.руб.
Это подтверждается следующими данными.
Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир корпуса 7 по состоянию на 11.01.2021 – 100%
Количество договоров по квартирам, заключенных с использованием счетов эскроу: 552
Суммарная цена заключенных договоров: 779 590 тыс.руб.
Планируемая стоимость строительства: 740 610 тыс.руб.
Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир корпуса 8 по состоянию на 11.01.2021 – 100%
Количество договоров по квартирам, заключенных с использованием счетов эскроу: 144
Суммарная цена заключенных договоров: 361 235 тыс.руб.
Планируемая стоимость строительства: 1 195 529 тыс.руб.
Согласно данным ЕИСЖС распроданность квартир корпуса 9 по состоянию на 11.01.2021 – 100%
Количество договоров по квартирам, заключенных с использованием счетов эскроу: 552
Суммарная цена заключенных договоров: 779 800 тыс.руб
Планируемая стоимость строительства: 2 490 598 тыс. руб.
То есть застройщик собирается продать все квартиры по цене ниже сметной стоимости.
Однако банки, оценивая возможность проектного финансирования строительства, исходят из следующего:
а). ценовые параметры проекта соответствуют рыночному уровню для наиболее релевантных сопоставимых объектов схожего класса либо превышают его не более чем на 5% (пять процентов).
(Прим: Продав квартиры родственной компании по цене ниже рыночной стоимости, застройщик, по формальным признакам, нарушил это условие);
б). расчетное значение коэффициента покрытия выплат по обслуживанию долга денежным потоком от реализации проекта составляет не менее 1,2 (одного целого двух десятых).
(Прим: В рассматриваемом случае значение коэффициента будет менее 1).
См: (Инструкция: «Стандарты качества деятельности, характеристики и требования к застройщикам в целях кредитования строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». стр.14, стр.16
https://дом.рф/upload/2018/standart_deytelnosti_zastroishikov.pdf
Констатируем факты:
а). Застройщик не сможет привлечь банковское финансирование.
б). Собственные средства у застройщика отсутствуют.
в). Единственным источником финансирования являются денежные средства участников долевого строительства.
г). Поступившие денежные средства расходуются неэффективным образом, так как на строительство идет только их часть.
д). В случае замедления, или прекращения поступления денежных средств (при уменьшении, или прекращении подписаний новых договоров переуступок), застройщик не сможет финансировать строительство.
Последний пункт не является гипотетическим рассуждением.
Риски, описанные в последнем пункте, стали фактом после решения Арбитражного суда г. Москвы, который вынес определение от 1 октября 2020 года
https://kad.arbitr.ru/Document/Pdf/e4f63dce-ad88-4b07-83f9-e8233241cacd/A40-100891-2020_20201001_Opredelenie.pdf?isAddStamp=True
Дело № А40-100891/20-176-772 о принятии обеспечительных мер по исковому заявлению ОАО «РЖД» к ответчикам: Департаменту городского имущества города Москвы, АО «СЗ «ЭВЕРЕСТ» о признании недействительным договор аренды, об истребовании имущества из чужого незаконного владения, об обязании аннулирования записи в ЕГРН.
Третьи лица: ТУ Росимущества в городе Москве, Управление Росреестра по Москве
Этим определением запрещено Департаменту городского имущества города Москвы, АО «СЗ «Эверест» и другим лицам совершать любые действия по преобразованию земельных участков.
В том числе, и с земельным участком с кадастровым номером 77:02:0000000:2757, на котором ведется строительство ЖК «Светлый мир «В стремлении к свету».
Управлению Росреестра по Москве запрещено вносить в ЕГРН изменения в сведения о земельных участках, в том числе, и участка с кадастровым номером 77:02:0000000:2757.
Ограничительная мера будет действовать вплоть до основного решения суда по исковому заявлению ОАО «РЖД».
Запрет управлению Росреестра на внесение изменений в ЕГРН, означает запрет на заключение новых договоров ДДУ, так как в едином реестре все вновь заключаемые договора ДДУ, договора переуступок прав требования, должны быть отражены в обязательном порядка.
Кроме того, в ЕГРН отражается факт залога земельного участка у всех новых участников долевого строительства на время строительства, до его окончания, получения свидетельства на ввод в эксплуатацию и постановки на кадастровый учет.
Запрет на внесение данных в ЕГРН по новым участникам долевого строительства делает невозможным заключение как договоров ДДУ, так и договоров переуступок.
До снятия этого запрета никаких новых договоров застройщик заключать не сможет, а значит, не сможет рассчитывать на поступление денежных средств от новых участников долевого строительства.
Кроме того, судебное решение по которому на земельный участок наложено обременение, создает дополнительное препятствие, делающее невозможным банковское финансирование строительства ЖК, потому что является предупреждающим сигналом целого ряда факторов кредитного риск, которые обязаны учитывать банки при рассмотрении вопроса о возможном финансировании строительства:
(п.п. 9, 11, 29, 30, 33 отчета о разработке симуляционной модели оценки кредитного риска проектов финансирования строительства жилой недвижимости с применением счетов эскроу (стр.192-196)
https://дом.рф/upload/development/report.pdf
Согласно этому документу банки обязаны оценивать состояние застройщика АО СЗ «Эверест» либо как связанное с сильными кредитными рисками, либо как преддефолтное.
Итак.
Денежные средства, до окончания судебного процесса, который может продлиться много месяцев в 2021 году, застройщик привлекать не сможет.
Только после окончания этого процесса, и только в том случае, если решение по этому делу будет в пользу застройщика, он сможет заключать новые договора ДДУ и привлекать денежные средства дольщиков.
Что касается уже полученных денежных средств.
Финансовые возможности застройщика по ведению строительства не поддаются анализу.
Использование «серой» схемы заключения договоров с участниками долевого строительства позволяет вывести часть (большую) денежных средств в ООО «Севен санс девелопмент МСК Север».
Однако, так как эта компания не обязана публиковать свою отчетность (в отличии от застройщика), проконтролировать их расход не представляется возможным.
Имеющаяся информация подтверждает, что застройщик отдает себе отчет о последствиях, связанных с решением суда по земле, особенно в части невозможности заключения новых договоров.
С этим связана попытка закрепить уже заключенные ранее договора, делая невозможным их расторжение.
Основания к расторжению у участников долевого строительства появляются по причине серьезных рисков, связанных с судебным решением по земле. Это решение существенно ухудшает их положение, делая окончание строительства не очевидным.
Для того чтобы предотвратить расторжение ранее заключенных договоров, и избежать предъявления претензий с требованием по возврату внесенных средств, а также процентов, пеней и штрафов за их пользование, застройщик предлагает участникам долевого строительства подписать дополнительные соглашения к договорам переуступок.
https://kvartiradin.ru/index.php?action=dlattach;topic=26373.0;attach=32409;image
После подписания этого соглашения дольщики не смогут требовать расторжения договоров переуступок на основании проблем, возникших в связи с судебным решением по земле. Дольщики, подписав документ, добровольно принимают на себя согласие не оспаривать право требования к застройщику, возникшее из договора по переуступке (то есть не расторгать этот договор), в связи с ограничением, наложенным на земельный участок.
Не подписание дольщиками дополнительных соглашений создаст в будущем, при неблагоприятном развитии ситуации со строительством (прекращением его или существенным замедлением), серьезные проблемы застройщику, прежде всего денежные, связанные с возможными претензиями со стороны дольщиков на возврат денежных средств.
В связи с этим, в конце декабря 2020 года застройщик начал оказывать давление на участников долевого строительства с целью вынудить их подписать этот документ.
Оно выразилось в угрозе расторгнуть подписанные ранее договора переуступок и отозвать их из Росреестра.
https://kvartiradin.ru/index.php?action=dlattach;topic=26373.0;attach=32519;image
Однако трезвый анализ не позволяет оценивать эти угрозы всерьез.
Застройщик не может быть заинтересован в расторжении ранее подписанных договоров, так как это противоречат интересам самого застройщика.
При расторжении договоров застройщику придется возвращать внесенные ранее дольщиками денежные средства, причем с процентами.
Застройщик является типичной фирмой – «пустышкой». Он не обладает собственными средствами, у него нет активов. Часть полученных ранее денежных средств вложена в строительство, то есть, заморожена в незавершенке. У застройщика нет свободных денег для того чтобы их вернуть дольщикам.
При этом, если какие то деньги будут изысканы и возвращены, то их нечем будет заместить. До окончательного решения по иску ОАО «РЖД» новых договоров заключаться не будет, а значит, не будет и новых поступлений. Не будет новых поступлений, нечем будет финансировать работы и стройка либо существенно замедлится, либо остановится. А это, в свою очередь, приведет к тому, что все новые и новые участники долевого строительства захотят расторгнуть договора и вернуть свои деньги.
Таким образом, угрозы со стороны застройщика о том, что он расторгнет договора, по которым не будут подписаны дополнительные соглашения, не более чем блеф, так как они не чем не подкреплены.
Однако у этой ситуации имеется и оборотная сторона, касающаяся уже самих участников долевого строительства.
Если из-за невозможности полноценного финансирования работ и замедления темпов строительства ЖК «Светлый мир. В круге света» будет признан проблемным (у ГК Seven Suns Development уже есть 4 дома признанных проблемными), дольщики, заключившие договора переуступок, по которым большая часть внесенных денежных средств была перечислена ООО «Севен санс девелопмент МСК Север», а меньшая была размещена на защищенных счетах эскроу, смогут гарантировано рассчитывать на получение только этой меньшей части.
Не размещенные на счетах эскроу денежные средства можно будет получить только в результате судебных разбирательств с ООО «Севен санс девелопмент МСК Север».
При этом, даже если судебные решения будут в пользу участников долевого строительств, перспективы возврата не ясны. Компания имела возможность распорядится деньгами дольщиков по своему усмотрению, а значит гарантий того, что они у нее имеются, и она их вернет, отсутствуют.
Вывод:
Проект ЖК «Светлый мир. В стремлении к свету» несет в себе высокую долю риска:
* застройщиком выбрана не «прозрачная» схема привлечения денежных средств дольщикв, которая не дает гарантий их возврата в случае, если строительство не будет завершено;
* вызывает сомнения, насколько целевым образом расходуются застройщиком уже полученные от участников долевого строительства денежные средства;
* застройщик не имеет возможности привлечь банковское финансирование в силу не соблюдения им норм и стандартов, обязательных для получения такого финансирования;
* решение суда об обременении земельного участка, на котором ведется строительство, делает невозможным заключение новых договоров ДДУ и привлечение денежных средств необходимых для строительства;
* до принятия судом окончательного решения не ясна перспектива того, построят ли вообще корпуса ЖК «Светлый мир. В стремлении к свету»;
* даже если решение суда будет в пользу застройщика, отсутствие достаточного финансирования, на время судебных процедур, приведет к существенному замедлению темпов работ, отставанию от заявленного графика и ухудшению качества работ на строительстве.