На приемке должны присутствовать все дольщики, указанные в договоре долевого участия в строительстве. С собой необходимо взять паспорта (для доверенных лиц — нотариально удостоверенные доверенности), договор, желательно — копии документов.
Осмотр лучше всего производить в светлое время суток, т.к. света (лампочек) в квартире наверняка не будет.
Желательно приходить на приемку со специалистом, который знает все тонкости строительного процесса. Соответствующая услуга в сервисных компаниях стоит 40÷70 рублей за квадратный метр жилья. Получается, что проверка среднестатистической «двушки» площадью 60 квадратных метров обойдется в 2,5-4 тысячи рублей.
Что иметь при себе:
Несколько листов бумаги и ручку (карандаш).
Фонарик.
Спички или зажигалку.
Любой компактный электроприбор, который можно подключить в розетку (например, ЗУ к мобильному телефону) или обычный пробник (электротестер).
Для проверки освещения можно, на всякий случай, взять с собой лампочку (патрон и лампу), табуретку (стул, стремянку).
Мощный электроприбор (например, перфоратор или дрель).
Вольтметр.
Желательно взять лазерный уровень, пузырьковый уровень, для проверки углов отклонения стен. В отсутствии отвес (нитку и грузик) для проверки углов отклонения стен. Лазерную и строительную рулетки, для замера действительной площади квартиры.
Дополнительно могут быть использованы тепловизор, анемометр и другие приборы.
Что следует обязательно сделать при приеме квартиры:
Вы должны проверить комплектность и работоспособность всего технологического и инженерного оборудования.
Переписать все номера счетчиков (электричества и воды) и их показания. У электрического счетчика надо снять две цифры — дневной и ночной тарифы. Электрический счетчик находится в общеквартирном холле.
Фонарь вам пригодится для снятия показаний и номеров счетчиков воды, которые находятся в санузлах. Обратите внимание, когда будете получать паспорта на счетчики, чтобы вам выдали именно ваши - сверяйте ваши номера с номерами указанными в паспорте.
Необходимо замерить действительную площадь квартиры. Все замеры нужно выполнять оборудованием, прошедшим поверку, чтобы не было разногласий с застройщиком.
Входная дверь, двери:
Входная дверь должна свободно открываться и закрываться. Наличие замка обязательно. Закрыть и открыть все двери, проверить ровные ли косяки. Необходимо проверить качество их монтажа, запорные устройства, ручки, петли, уплотнители, отсутствие дефектов (вмятин, трещин, царапин и т.д.).
Бетонные конструкции и стены:
Проверьте отклонение от вертикали, стены должны быть строго вертикальными, не заваливаться, местные неровности допустимы, но только в рамках действующих СНиП, отсутствие дыр и усадочных трещин. Монтажные стыки и швы должны быть заполнены раствором.
Углы отклонения проверяйте с помощью отвеса. затирка должна быть сплошной и равномерной, без подтеков. Цементная стяжка является лидером по браку. В большинстве случаев дефекты типичны для всех строительных компаний, в том числе и с хорошей репутацией. При осмотре стяжки обращайте внимание на неровности, бугры и трещины.
Окна и двери балконов, лоджий:
Проверьте, не разбиты ли стеклопакеты (нет ли трещин, сколов на стекле), плотно ли стеклопакет лежит в раме. Между стёклами не должно быть влаги ни в какой форме. Легко ли открываются и закрываются все створки. Открыть закрыть (все положения), потрясти. Поднести зажигалку по всему периметру (нет ли отверстий), при этом входная дверь должна быть открыта. Наличие всех ручек, петель, их работу и надежность крепления. Проверьте наличие уплотнителя по всему периметру створки в месте ее прилегания к раме. Проверьте, нет ли не запененных зазоров между рамой окна (двери) и бетоном стены. Надежность закрепления подоконников и сливов у окон (если слив снаружи плохо закреплен, то это может быть причиной «громыхания» при ветре). Открытая рама должна оставаться в приданном ей положении (не открываться и не закрываться самопроизвольно).
Электрика:
В каждом помещении проверьте наличие розеток и выключателей, должны быть закреплены и не должны вываливаться, вся электрофурнитура должна быть в рабочем состоянии. Взять вольтметр, проверить напряжение в проводах под люстры и т.д., проверить провода на наличие повреждений.
Не забудьте перед проверкой электрики включить автомат и УЗО в щитке в вашей квартире (и если ничего не работает — то в общем холле). Включите взятое вами устройство в розетки и проверьте их. Если взяли лампочку — проверьте освещение. Проверьте свет в ванной и туалете. В санузлах должны быть плафоны с патронами — туда можно вкрутить лампу. Проверьте работу звонка.
Включив на минуту перфоратор или дрель, понажимайте кнопку "вкл/выкл". Ваша внутриквартирная электросеть должна выдержать такую нагрузку.
Проверить заземление:
- в ванной (проводок примотан к ножке);
- на полотенце сушилке (проводок на креплении).
Датчики дыма на потолке в каждой комнате (комнаты, кухня, коридор).
Проверить в электрощите наличие УЗО.
Проверить щиток (вводной автомат, счетчик).
Водоснабжение:
Проверить качество монтажа и целостность сантехнического оборудования (отсутствие вмятин, трещин, царапин и т.д.). Проверить все вентили (отопления, ХВС, ГВС). Проверить напор, чистоту воды. Взять с собой термометр, проверить температуру ГВС. Температура должна быть минимум 60 гр. (сильно не надейтесь на это, температура может быть и ниже). Спустить воду в бочке унитаза, включить воду в ванной и раковине. Вода в бачке унитаза должна наливаться, удерживаться и сливаться. Посмотреть, нет ли протечек канализации, проверить уровень уклона канализационных труб. Проверить наличие луж или увлажнений в районе стояков. Проверить трубы ХВС. Теплоизоляция ХВС должна быть на всей трубе, без зазоров и промежутков (иначе будет скапливаться конденсат). В гильзе между этажами теплоизоляция должна прерываться. Внутри гильзы должна быть противопожарная заделка.
Отопление:
Проверить наличие терморегулятора на трубе отопления (по нормам быть должен). Проверьте работу регуляторов температуры — по крайней мере, крутятся они или нет, не разбита ли пластиковая ручка на нем. Ровно ли установлены сами батареи. Батареи должны быть полностью укомплектованы, надежно закреплены на стене и надежно подключены к системе отопления. Проверить отсутствие подтёков, конденсата, дефектов. Декоративные панели не должны быть погнуты или поцарапаны.
Вентиляция:
Проверьте наличие вентиляционных отверстий на кухне, в ванной и туалете. Тяга проверяется прикладыванием листа бумаги к отверстию – он должен прилипнуть, или огнем (спичка или зажигалка) – пламя должно отклоняться. Должны быть в наличии клапаны для притока воздуха в наружной стене у окна.
Потолок:
Должен быть без явных перепадов на стыках, а также трещин и пустот, высота потолка должна соответствовать заявленной по проекту. Допустимые отклонения и неровности на плоскости прописаны в СНиП. Монтажные стыки и швы должны быть хорошо заделаны. Нужно обращать внимание на протечки – поискать следы присутствия воды (разводы).
Отделка:
1. Проверить по перечню в договоре.
2. Линолеум во всех местах должен быть под плинтусом. Линолеум должен быть сварен, если постелен двумя кусками, а не приклеен двусторонним скотчем.
3. Проверить фурнитуру на наличие царапин.
4. Качество поклейки обоев.
5. Отсутствие подтёков на балконе, лоджии.
6. Простучать плитку в ванной и туалете на предмет пустот.
Общее:
1. В квартире и общественных местах не должно быть никакого строительного мусора и грязи!
2. Проверить лестничную площадку, подъезд. Замечания по общественным местам так же можно написать в акт (кривой пол в коридоре, поцарапанные лифты, отбитые ступени и т.д.). Это все наше общее имущество.
3. Спуститься в подвал, проверить наличие воды.
4. Если какие-то вещи Вами не проверялись или не осматривались (это, скорее всего, касается пожарных систем) то указывайте, что эти вещи не проверялись в связи с отсутствием технической возможности.
5. Также осмотреть дом и за стенами жилых помещений — внешне он должен выглядеть законченным и не иметь дефектов, в подъездах должны быть завершены все работы по ремонту мест общего пользования. Обязательно обратите внимание и на состояние придомовой территории — газоны, детские и спортивные площадки.
Акт приема-передачи должен содержать следующие сведения: милицейский адрес дома; номер квартиры; окончательную (после обмеров) стоимость квартиры. Все это необходимо для регистрации права собственности в Росреестре. При оформлении акта приема-передачи дольщику должен выдаваться смотровой лист, в котором он должен отметить все обнаруженные в квартире дефекты. В том же документе должны быть зафиксированы сроки их устранения застройщиком. Ни в одном из законов не указан срок устранения дефектов застройщиком. «Указываем сами реальные сроки — пары недель обычно достаточно».
Все претензии по недоделкам (если таковые будут) оформляются в письменном виде в 2-х экземплярах, с подписями представителя СК. Один экземпляр остается у вас, второй отдаете строителям и, начинаете ждать исправления недоделок в согласованные сроки. Если же застройщик не устранит дефекты вовремя, квартиру все равно можно принять. Идеальный вариант в этом случае: указать в акте приемки, что квартира принята с недоделками, и привести в приложении к акту их подробный перечень. Помните, что закон «Об участии в долевом строительстве…» дает дольщику право отказаться от подписания акта приема-передачи при отсутствии требуемого качества жилья.
Претензии, которые будущий владелец новой квартиры предъявляет застройщику, должны быть обоснованными. Требования типа "переделайте, мне не нравится", естественно, никто всерьез рассматривать не будет.
Срок принятия квартиры дольщиком также регламентирован законодательством.
При уклонении от принятия объекта застройщик вправе по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи квартиры, составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства. То есть фактически всучить жилье покупателю без всяких проверок. И это нужно учитывать, если планируются длительные каникулы где-то вдали от места расположения строящегося дома или длинная командировка.
Хорошая новость — после сдачи дома в эксплуатацию он находится на гарантии, как правило, в течение 2÷3 лет. На отдельные виды работ гарантия может распространяться на пять, 10 и даже на 15 лет.
«В гарантийные обязательства застройщика входит устранение недоделок или брака, которые были выявлены собственником квартиры в этот период. Если собственник заметил у себя какую-то некачественно выполненную работу, он должен написать заявку в управляющую компанию, которая, в свою очередь, собирает комиссию для обследования квартиры. В нее входят представители управляющей компании, генподрядной организации, технического заказчика. Если подтверждается гарантийный случай, застройщик берет на себя обязательства по устранению проблемы».
Но если случай не гарантийный — например, в квартире прорвало трубу, и комиссия выявила, что это случилось по вине собственника, то ликвидировать последствия аварии придется уже за свой счет.
Если у будущего собственника нет замечаний к качеству приобретенного жилья, он подписывает акт приема-передачи в офисе компании (данный документ подписывается всеми участниками долевого строительства, в том числе несовершеннолетними детьми, достигшими возраста 14 лет). После этого выдаются ключи на объекте.