Добровольность
продажи/покупки Добровольно Добровольно Добровольно Вынужден
продать Добровольно
Срочность
продажи/покупки Не срочно Срок ограничен Срок ограничен Срочно Срочно
Информирован-
ность об объекте
продажи
Информиро-
ваны Информирован
Возможность
получения
информации
Информирован Недостаток
информации
Достаточность
маркетингового
периода
Достаточен Недостаточен Недостаточен Недостаточен Недостаточен
Таким образом, продавец должен продать имущество в короткие сроки, а покупатель испытывает недостаток
информации об объекте сделки. Период для проведения маркетингового исследования ограничен для обеих
сторон. При планомерной ликвидации, по сравнению с вынужденной, у продавца есть запас времени на поиск
более выгодных условий сделки, а у покупателя – для получения более полной информации об объекте
сделки.
Для расчета ликвидационной стоимости оценщиками использована методика, основанная на предположениях о мотивах приобретателя имущества как потенциального инвестора. Данный метод
определения стоимости наиболее соответствует доходному подходу к оценке собственности.
Если рассуждать с точки зрения потенциального покупателя приобретаемого имущества по ликвидационной
стоимости, на которого впоследствии не будут наложены ограничения по срокам экспозиции приобретенного
имущества, данный покупатель может затем реализовать это имущество по рыночной цене. В итоге, разница
между рыночной и ликвидационной стоимостью будет являться чистым доходом такого покупателя. Таким
образом, для инвестора будет привлекательной возможность приобрести объект оценки по ликвидационной
|
|
стоимости, чтобы затем реализовать его по рыночной стоимости. Если предположить, что при такой
операции инвестор будет использовать заемные средства, его чистый доход будет уменьшен на величину
оплаты заемных средств.
В соответствии с вышеуказанной методикой, ликвидационная стоимость объекта рассчитывается по
формуле:
ПЗ
i Т
i Т
ЛС РС
д пр с
н п пр с
.
...
, где:
РС – рыночная стоимость объекта;
iн.п. – норма прибыли (ставка дисконтирования) инвестора;
iд – процентная ставка (ставка дисконтирования), отражающая норму доходности кредитора,
предоставляющего заемные средства;
Тпр.с – время, на которое привлекаются заемные средства (лет);
ПЗ – расчет величины прочих затрат:
затраты по обеспечению сохранности объекта оценки;
расходы по реализации объекта оценки.
Если предположить, что инвестор выставит на продажу объект одновременно с началом срока экспозиции и
будет обязан его выкупить одновременно с его окончанием, то время, на которое необходимо привлечениезаемных средств, рассчитывается по формуле:
пр с э р э л Т Т Т.... , где:
Тэ.р. – срок экспозиции, обычный для аналогичных объектов, на которые не распространяются условия
обязательной ускоренной продажи;
Тэ.л. – срок экспозиции, меньший, чем обычный срок экспозиции для аналогичных объектов, но обязательный
для отчуждения оцениваемого имущества (срок экспозиции для продажи по ликвидационной стоимости).
В рамках настоящего Отчета расчет ликвидационной стоимости производился в следующей последовательности:
|
|
расчет времени привлечения заемных средств;
определение нормы прибыли инвестора;
определение процентной ставки (ставки дисконтирования), отражающей норму доходности кредитора,
предоставляющего заемные средства.
Расчет времени привлечения заемных средств
По информации специалистов (участников) рынка, оценщиками рассчитан срок экспозиции Тэ.р., обычный для аналогичных объектов, на которые не распространяются условия обязательной ускоренной продажи. Он составляет максимум 3-5 мес. или в пределах 0,417 года. По данным, представленным предполагаемым банком-кредитором, срок вынужденной продажи изначально оговорен и ограничен 1 мес. или 0,0833 лет. Для расчетов в рамках данного отчета используются именно данные сроки.
Тпр.с. = 4 - 1 = 3 мес. или 0,25 года.
Определение нормы прибыли (ставки дисконтирования) инвестора
В качестве нормы прибыли инвестора принимается значение ставки рефинансирования ЦБ РФ,
составляющее на момент оценки 10,25%1.
Определение процентной ставки (ставки дисконтирования) кредитора
Для определения процентной ставки, отражающей норму доходности кредитора, предоставляющего заемные
средства, оценщики использовали официальную информацию о процентных ставках по кредитам,
предоставляемым организациям кредитными учреждениями в рублях. Данная ставка варьируется от 14% до
19% (для расчетов принимается среднее значение). Полученное значение использовано оценщиками в
дальнейших расчетах.
Расчет величины прочих затрат
Необходимо учесть прочие затраты, состоящие из расходов по реализации объекта оценки:
|
|
Расходы по реализации оцениваемого имущества в общем случае состоят из:
затрат по информированию потенциальных покупателей о продаваемом объекте;
вознаграждения посреднику за реализацию объекта;
издержек, требуемых для ликвидации задолженности и переоформления объекта недвижимости.
Данные затраты учитываются, исходя из рыночной информации о типичных ставках оплаты услуг
специализированных организаций. Стандартный уровень суммарной величины перечисленных затрат может
составлять до 10% от рыночной стоимости объекта ликвидации. В рассматриваемом случае, учитывая
невысокий уровень сложности подготовки объекта к реализации, оценщик принял значение затрат, связанных
с реализацией объекта, равным 4 %.
На основании этого величина прочих затрат составляет (округленно)
4 500 000? 4% =180 000 руб.