Метод капитализации дохода

Метод капитализации дохода определяет рыночную стоимость недвижимости путем конвертации дохода за один год, ближайший к дате оценки, в стоимость при помощи коэффициента капитали­зации.

Этапы оценки рыночной стоимости методом капитализации до­хода следующие.

1. Расчет годового чистого операционного дохода.

2. Расчет коэффициента капитализации,

3. Расчет рыночной стоимости недвижимости по формуле

C_н - рыночная стоимость недвижимости;

ЧОД - чистый операционный доход;

К_к- коэффициент капитализации.

Понятие чистого операционного дохода, его составляющие и рас­чет рассмотрены в предыдущих разделах, поэтому основное внимание в этом разделе будет уделено понятию коэффициента капитализации, характеристике его составляющих и методам построения.

Коэффициент капитализации — это процентная ставка, которая используется для конвертации годового дохода в стоимость. Коэффициент капитализации включает ставку доходности инвестора на вло­женный капитал и норму возврата капитала:

где К_н — коэффициент капитализации для недвижимости;

R_н — ставка доходности инвестора на вложенный капитал;

Н_в.к. - корма возврата капитала.

Ставка доходности инвестора на вложенный капитал - это нор­ма дохода, которую владелец недвижимости рассчитывает получить исходя из уровня рисков, присущих оцениваемой недвижимости. Эко­номическое содержание данного показателя и методы его расчета были рассмотрены в разделе, посвященном методу дисконтированных де­нежных потоков (этап 4).

Норма возврата капитала — это процентная ставка, которая обес-печиваег возврат первоначальных инвестиций. Данная составляющая коэффициента капитализации позволяет в процессе инвестиционно­го анализа разделить доход, ежегодно приносимый недвижимостью, на две составляющие:

1) возмещение капитала, вложенного в недвижимость;

2) получение дополнительного дохода от владения объектом.

В оценочной практике используется три метода расчета нормы возврата капитала:

1) метод Ринга;

2) метод Иивуда;

3) метод Хоскольда.

Для расчета нормы возврата капитала в зависимости от метода необходимо располагать следующей информацией:

■ остаточный срок службы недвижимости;

■ станка доходности недвижимости;

■ безрисковая ставка доходности.

Метод Рита предполагает линейный возврат вложенного в не­движимость капитала. В данном случае возврат капитала не предпо­лагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объек­та. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется по формуле

где Н_вк — норма возврата капитала;

п — остаточный срок службы недвижимости.

Метод Иивуда предполагает равномерно аннуитетный возврат вложенного в недвижимость капитала. Возмещение инвестиций в дан­ном методе обеспечивается как за счет дохода, приносимого недвижи­мостью в процессе эксплуатации, так и за счет реинвестирования воз­вращаемых сумм по основной для недвижимости ставке дохода. Применение метода Инвуда целесообразно для объектов, не исчерпав­ших свою экономическую жизнь, при условии, что рассчитанная для недвижимости ставка доходности соответствует рыночному инвести­ционному климату.

Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходи­мо воспользоваться таблицами сложного процента, применить функ­цию «Периодический взнос в накопление фонда»; для подбора факто­ра учитываются ставка доходности, рассчитанная для оцениваемой недвижимости, и остаточный срок экономической жизни объекта.

Метод Хосколъда так же, как и метод Инвуда. предполагает реин­вестирование возмещаемых из ежегодного дохода от недвижимости первоначальных вложений, однако в этом случае используется безрис­ковая ставка доходности. Применение данного метода целесообразно в том случае, если объект не исчерпал свою экономическую жизнь, но ставка доходности, учитывающая инвестиционные риски недвижи­мости, не соответствует рыночным ожиданиям. Оценщик может использовать предположение о реинвестировании по безрисковой став­ке доходности. Таким образом, для расчета нормы возврата капитала необходимо применить функцию «Периодический взнос в накопле­ние фонда» исходя из безрисковой ставки доходности и остаточного срока экономической жизни объекта:

Поскольку применяемая для расчета коэффициента капитализа­ции ставка доходности является для оцениваемой недвижимости на дату оценки постоянной величиной, а величина нормы возврата капитала зависит от используемого метода, выбор метода расчета нормы возвра­та капитала должен быть обоснован.