Основная особенность земельно-ипотечных отношений состоит в том, что в качестве основного обеспечения кредита выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения с особым правовым режимом использования и охраны, присущим этой категории земель. Причем большая часть этих особенностей прямо связана с характером и целевым использованием земель, ограничениями по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, с процедурой обращения взыскания на заложенные по договору ипотеки земельные участки и их реализацией, которые следует учитывать при ипотечном кредитовании.
По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.
Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в его владении и пользовании.
В соответствии со статьей 62 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки, если соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 7 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением предусмотренных законодательством случаев (в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения таких случаев не предусмотрено).
Если иное не предусмотрено федеральным законом или договором, земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок.
Продажа и приобретение на публичных торгах, аукционе или по конкурсу заложенных земельных участков осуществляются с соблюдением установленных федеральным законом ограничений в отношении круга лиц, которые могут приобретать такие участки. Не допускается обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной или произведенной и переработанной сельскохозяйственной продукции.
В юридической литературе под формой (либо мерой) гражданско-правовой ответственности понимается форма выражения тех дополнительных обременений, которые возлагаются на правонарушителя. Профессор Е.А. Суханов дает более развернутое определение, понимая под мерами гражданско-правовой ответственности «предусмотренные законом имущественные меры государственно-принудительного характера, применяемые судом к правонарушителю с целью компенсации имущественных потерь потерпевшего и возлагающие на правонарушителя неблагоприятные имущественные последствия правонарушения».
Профессор Б.И. Пугинский в своем определении конкретизирует меры имущественной ответственности, подразделяя их на: возмещение убытков, неустойку, меры конфискационного характера, отдельные нетипичные меры ответственности, относя к последним уплату процентов за неосновательное пользование чужими денежными средствами.
Дублирование в разных федеральных законах одних и тех же правовых норм является крайне нежелательным и чревато неблагоприятными последствиями. В частности, есть опасность того, что в случае последующих изменений в законодательстве поправки будут внесены в один закон и не будут внесены в другой. То же самое может произойти, если в одном законе правовая норма будет отменена, в другом останется без изменений. Таким образом, есть опасность появления в будущем противоречий в законодательстве.
Вторым моментом, который необходимо учитывать, является то, что регулирование вопросов ипотеки и регулирование ипотечного кредитования - это два разных вопроса.
Ипотека - это одно из обеспечений обязательств (наряду с неустойкой, штрафом, поручительством и т.д.). Ипотекой может обеспечиваться любое денежное требование, не обязательно кредит. Залогодателем также может быть любое лицо, не обязательно должник по кредитному и какому бы то ни было иному договору.
Таким образом, когда мы говорим об ипотечном кредитовании, речь может идти одновременно о множестве различных правоотношений, которые переплетаются между собой. Причем каждая группа правоотношений должна регулироваться соответствующим законодательством:
вопросы ипотеки регулируются гражданским законодательством об обеспечении обязательств (прежде всего глава 23 ГК РФ и ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»);
деятельность банков и иных кредитных учреждений - законодательством о банках и банковской деятельности;
кредитный договор - гражданским законодательством о займе и кредите (глава 42 ГК РФ);
страхование заложенного имущества - законодательством о страховании:
вопросы субсидирования процентной ставки по кредитам для сельских товаропроизводителей регулируются Законом «О развитии сельского хозяйства» и т.д.
Исходя из вышеизложенного считаю целесообразным устранять препятствия для нормального функционирования ипотечного кредитования под залог сельскохозяйственных угодий путем внесения изменений и дополнений в действующие федеральные законы, но не путем принятия отдельного закона.
Какие же это препятствия и как можно оптимизировать законодательство в целях нормального функционирования ипотеки земель сельскохозяйственного назначения?
Остановимся на некоторых из них
Во-первых, права на значительное количество земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, находящиеся в общей долевой собственности, не зарегистрированы в ЕГРП.
Во-вторых, оценивая земли сельскохозяйственного назначения необходимо отметить, что в настоящее время 89,5% земель сельскохозяйственного назначения принадлежит гражданам - собственникам земельных долей.
В-третьих, определяя собственников сельскохозяйственных угодий можно сказать, что подавляющее большинство собственников сельскохозяйственных угодий в России - это собственники земельных долей, которые в настоящее время не вправе обременять их ипотекой.
В-четвертых, рассматривая сельскохозяйственные коммерческие организации можно сделать вывод, что большинство из них используют земельные участки на праве аренды.
В-пятых, должна быть исключена возможность безвозмездного изъятия государством земельных участков в случае их неиспользования или использования с нарушением законодательства. Это повысит привлекательность земельных участков как предмета залога.
Юридический нонсенс заключается еще и в том, что законодатель разрывает связь земельного участка, как объекта материального мира природного происхождения, с правом на него как явлением социальным, что недопустимо: земельный участок и права на него в обществе с государственным устройством теснейшим образом связаны. При буквальном толковании норм указанных статей ГК РФ и ЗК РФ можно с полным основанием предположить, что арендатор передает в залог другому лицу только свои арендные права - в отличие от субаренды (поднайма), когда передается и само арендованное имущество, и права и обязанности другому лицу (перенаем) - причем без корреспондирующих им обязанностей, а земельный участок остается в собственности у арендодателя. Но кому нужны такие права без материального объекта, который они выражают? Право олицетворяет в данном случае земельный участок, они находятся в такой диалектической взаимосвязи, как форма и содержание.
Земельный участок - это содержание, представленное материально-вещественным субстратом природного происхождения, а право - форма данного содержания. Проще говоря, земельный участок - это такой объект, без наличия которого в натуре право на него есть голое право. Ошибка законодателя в том, что он разделил форму и содержание, «раскроил» отделенное от содержания право на один и тот же объект на три части. Право собственности на земельный участок в данном случае остается у арендодателя, обязанность, вытекающая из договора аренды, остается у арендатора (он же залогодатель), а право аренды переходит к залогодержателю. Никто из причастных к такому нормотворчеству лиц не подумал, как может залогодержатель реализовать свое ипотечное право в случае неисполнения должником - залогодателем обеспеченного залогом арендных прав на земельный участок обязательства. Но самое главное, что законодательный эклектизм может причинить непоправимый урон собственнику земельного участка, переданного в аренду. Арендатор не обязан согласовывать вопрос о передаче прав на него в сферу ипотечных отношений и должен лишь уведомить его. Куда уже идти дальше!
Изменения коснулись и правил предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения. Теперь договор аренды и соглашение о предоставлении частного сервитута на земельные участки сельскохозяйственного назначения, находящиеся в долевой собственности, могут быть подписаны только на условиях, согласованных и утвержденных общим собранием участников долевой собственности, и только тем лицом, которое уполномочено общим собранием на заключение соответствующих договоров. Ранее такие соглашения должны были заключаться со всеми участниками долевой собственности на земельный участок.
Надо ли доказывать, что реализация на практике положений законодательства о залоге прав арендатора на арендуемый земельный участок, да еще без согласия собственника - арендодателя способствует массовым злоупотреблениям на ипотечной ниве и лишению даже формального права на идеальную земельную долю крестьян, передавших ее в аренду. Предпосылки для всевозможных злоупотреблений в ипотечных отношениях, объектом которых служит земельный участок, созданы самим законом, поскольку залогодержатель и залогодатель теперь могут договориться о реализации недвижимого имущества без обращения в суд (ст. 349 ГК РФ).
Заключение
правовой ипотека земельный
Подводя итог работы можно сделать следующие выводы:
Ипотека - это вещный способ обеспечения обязательства, когда предметом залога выступает недвижимое имущество либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество (например, право долгосрочной аренды земельного участка), заключающийся в праве залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.
Если земельный участок передан по договору аренды гражданину или юридическому лицу, арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника земельного участка.
При общей долевой или совместной собственности на земельные участки, указанные в пункте 1 статьи 7 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», ипотека может быть установлена только на принадлежащий гражданину или юридическому лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности.
Ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не допускается, за исключением предусмотренных законодательством случаев (в отношении земельных участков сельскохозяйственного назначения таких случаев не предусмотрено)