Реферат
Ипотечное кредитование под залог земли
Введение
Земельные участки являются важнейшей разновидностью недвижимого имущества и активно участвуют в имущественном обороте. Имущественный характер отношений с земельными участки как объектами недвижимости получает свое подтверждение и в принципе платности за пользование землей. В законодательстве и практике выделяют такое понятие, как земельный участок, который, собственно, и может быть предметом различных гражданско-правовых сделок, в том числе и ипотеки.
Современное законодательство более не ограничивает залог земельных участков, исключая из ипотечного оборота сельскохозяйственные угодья из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств, а также отдельные категории государственных и муниципальных земель.
Особенности правового регулирования ипотеки земель
Ипотека - это вещный способ обеспечения обязательства, когда предметом залога выступает недвижимое имущество либо принадлежащие залогодателю права на недвижимое имущество (например, право долгосрочной аренды земельного участка), заключающийся в праве залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.
Ипотека в большей степени гарантирует надлежащее исполнение обязательств должником, чем другие предусмотренные законодательством способы. Это объясняется тем, что удовлетворение требований кредитора, обеспеченных ипотекой, осуществляется за счет стоимости заложенного имущества и не зависит от финансового положения должника.
Особенности оборота сельскохозяйственных угодий урегулированы главой 2 «Особенности оборота земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения» ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».
Как показывает анализ этих норм, действующее законодательство не устанавливает упрощенного порядка распоряжения земельными участками, принадлежащими большим группам сособственников. Как при заключении договора купли-продажи, так и при заключении договора аренды требуется получение подписей всех сособственников земли либо их представителей. Возможность проведения общего собрания сособственников земельного участка для выработки условий передачи земельного участка в аренду (п. 1.2 ст. 14) не изменяет существующей процедуры. Это полностью соответствует положениям Гражданского кодекса РФ.
Согласно ныне действующему законодательству земельные участки могут быть обременены ипотекой только правообладателем (право собственности обременяется собственником; право аренды обременяется арендатором; земельные участки, находящиеся в общей собственности, закладываются по согласию всех сособственников). Те же действия могут быть совершены и на основании доверенности.
Одной из возможных в гражданском обороте сделок, объектом которых выступают земельные участки сельскохозяйственного назначения, является залог. Статья 7 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» содержит бланкетную норму и отсылает к правилам, установленным Федеральным законом от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
Федеральным законом от 5 февраля 2004 г. №1-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» были сняты установленные ранее ограничения на ипотеку земель сельскохозяйственного назначения, арендатору земельного участка разрешено отдавать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды. Отменен запрет на составление и выдачу закладной, если предметом ипотеки являются земли сельскохозяйственного назначения.
Федеральным законом №435-ФЗ установлено основание принудительного изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения (п. 3 ст. ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения). Такой участок может быть изъят у собственника в судебном порядке в случае, если используется с нарушением установленных земельным законодательством требований рационального использования земли, и это повлекло существенное снижение плодородия или значительное ухудшение экологической обстановки.
В ч. 1.1 ст. 8.8 КоАП РФ предусмотрен новый состав административного правонарушения. За неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначения для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного в Законе об обороте земель сельскохозяйственного назначения, предусмотрен штраф от 2000 до 5000 руб. для физических лиц и от 80 000 до 100 000 руб. для юридических лиц.
Согласно п. 9 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения в случае принятия судебного решения о принудительном изъятии земельного участка и о его продаже на публичных торгах исполнительный орган должен обеспечить при необходимости проведение кадастровых работ и публичных торгов. Если торги признаны несостоявшимися, то земельный участок может быть приобретен в государственную или муниципальную собственность по начальной цене в течение двух месяцев со дня признания торгов несостоявшимися.
В соответствии с п. 11 ст. 6 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения средства, вырученные от продажи участка, выплачиваются бывшему собственнику за вычетом расходов на подготовку и проведение публичных торгов.
Федеральным законом №435-ФЗ устанавливается, что принудительное прекращение прав постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного срочного пользования земельным участком сельскохозяйственного назначения, аренды такого участка осуществляется в соответствии с Гражданским и Земельным кодексами РФ и Законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения.
Следует отметить, что согласно судебной практике принудительное прекращение указанных прав возможно только в том случае, если после наложения административного взыскания в виде штрафов ненадлежащее использование земельного участка не будет прекращено.
В связи с вышеизложенным изменяется и порядок ипотеки земель сельскохозяйственного назначения, особенности которого пока еще «размыты» в практике.
Не менее важной новеллой стало положение о том, что ипотека находящихся на землях сельскохозяйственного назначения зданий, строений, сооружений и других прочно связанных с землей объектов недвижимости, являющихся наряду с ней также собственностью владельца земельного участка, может осуществляться только с одновременной ипотекой самого земельного участка. Разрешив ипотеку земель сельскохозяйственного назначения, Закон «О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» вместе с тем ввел определенные механизмы их защиты. Так, запрещено обращение взыскания на заложенный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения до истечения соответствующего периода сельскохозяйственных работ с учетом времени, необходимого для реализации произведенной сельскохозяйственной продукции.
Изменения произошли и в порядке оценки земельного участка при его ипотеке. Если ранее залоговая стоимость земельного участка не могла быть ниже его нормативной цены, то теперь оценка земельного участка осуществляется в соответствии с законодательством, регулирующим оценочную деятельность в РФ, а залоговая стоимость устанавливается по соглашению залогодателя с залогодержателем.