Лебедева Т.В. (член правления ТСЖ «Дом на Фурманном», г. Москва).
1. Ссылки муниципалитетов на постановление ВС РФ 3020-1 от 27.12.1991г., или на решения областных Советов народных депутатов от 1992 года о передаче в собственность муниципальных образований помещений подвалов, лифтовых, колясочных и т.п. общего имущества жилых домов не состоятельны, так как эти акты не предполагают передачу указанных помещений отдельно от жилого дома.
Под критерии имущества, указанные в Приложении No3 к ПВС No3020-1, остающегося в государственной собственности, подвалы, лифтовые, колясочные, чердаки и прочие помещения, не являющиеся построенными во встроенно-пристроенных помещениях к жилому дому, к тому же за счет 5-7% отчислений государства на строительство объектов социально-культурно-бытового назначения, не подпадают.
В перечнях передаваемого имущества из государственной собственности в собственность муниципального образования на основании решений Советов народных депутатов субъектов Федерации (как правило от 1992 года на основании ПВС No3020-1) подвалы, чердаки, лифтовые, колясочные и прочие помещения, как самостоятельные объекты отсутствуют.
То есть, как самостоятельные объекты эти помещения (подвалы и прочие) при передаче домов из Федеральной собственности в муниципальную, не сформированы и не существовали.
Факт формирования помещений, как самостоятельных объектов общественного назначения может быть подтвержден проектной документацией на жилой дом, если ее нет, проводим строительную экспертизу.
2. Согласно Определению ВАС РФ NoВАС-10188/11 от 12.09.2011 - формированием самостоятельного объекта недвижимости является присвоение ему кадастрового номера.
3. Определением КС РФ No489-О-О от 19.05.2009 установлено: «По смыслу законоположений ст.290 ГК РФ и п.1 ст.36 ЖК РФ необязательно доказывать исключительно технический характер подвальных помещений». Если они используются для обслуживания более чем одной квартиры – это общее долевое имущество. Наличие иных полезных свойств у подвальных помещений - не влечет за собой исключения этого помещения из общего имущества собственников.
4. Согласно Постановлению Пленума ВАС РФ от 23.07.2009
No64 и Определению ВАС РФ от 21.10.2009 NoВАС-12537/09 право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона, вне зависимости от его регистрации в ЕГРП.
5. Согласно Определению ВАС РФ NoВАС-12537/09 от 21.10.2009, не нуждается в доказывании факт, что в подвале каждого жилого дома размещены инженерные коммуникации и техническое оборудование, обслуживающие более одной квартиры.
6. Постановление Президиума ВАС РФ No13391/09 от 02.03.2010 указывает: «...правовой режим подвальных помещений, как относящихся или не относящихся к общей долевой собственности...должен определяться на дату приватизации первой квартиры в доме. Если по состоянию на указанный момент...помещения... были предназначены (учтены, сформированы) для самостоятельного использования... то право общей долевой собственности домовладельцев на эти помещения не возникло».
7. В соответствии с разъяснениями Постановления Пленума ВС и ВАС РФ от 29.04.2010 No10/22: факт включения недвижимого имущества в реестр государственной или муниципальной собственности, а также факт нахождения имущества на балансе лица сами по себе не являются доказательствами права собственности или законного владения (п.36);
оспаривание зарегистрированного права... осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП....если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права... такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП (п.52).
8. В соответствии с ч.4 ст.37 ЖК РФ, собственник помещения (в том числе г. Москва, Санкт-Петербург, муниципальные образования) в многоквартирном доме не вправе выделять в натуре и отчуждать свою долю в праве общей собственности на общее имущество.
9. Согласно ч.2 ст.36 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом в соответствии с решением общего собрания собственников. Уменьшение общего имущества дома возможно только с согласия всех собственников (ч.3 ст.36 ЖК РФ).
10. В Определении ВАС РФ от 22.04.2011 и Постановлении Президиума ВАС РФ от 27.07.2011 No1457/11 отмечается, что право общей долевой собственности исключает наличие индивидуальной собственности на это же имущество.
«Нарушение права общей долевой собственности заключается в наличии и сохранении записи об индивидуальном праве собственности (ответчика). Данное нарушение может проявляться в препятствовании осуществлению права всех собственников предоставлять общее имущество здания в пользование третьим лицам».
11. Постановление ФАС МО от 27.06.2011 NoКГ-А40/5911-11 и Определение ВАС РФ от 12.09.2011 NoВАС-10188/11 указывают:
«согласие на принятие в собственность и принятии на себя бремени расходов по содержанию общего долевого имущества предусматривается при приватизации или приобретении в собственность ранее приватизированных помещений. Отказ от права общей долевой собственности законом не предусмотрен».
12. Возможны исковые требования о защите имущества от неправомерных действий должностных лиц органов государственной власти и местного самоуправления, а также действий должностных лиц организаций.
В частности, хрестоматиен пример с распоряжением Губернатора Санкт-Петербурга N 1244-р от 11 декабря 1998 г. «О внесении изменений в распоряжение мэра Санкт-Петербурга от 19 февраля 1996 г. N 128-р», по которому из названного распоряжения исключен п. 2.2, предусматривающий согласование договора муниципалитета с инвестором на реконструкцию многоквартирного дома с собственниками помещений в нем. В соответствии с заявленными требованиями собственников помещений решением Санкт-Петербургского городского суда от 13 сентября 2000 г., данные изменения были признаны недействительными и не порождающими правовых последствий со дня издания.
Верховный Суд, оставляя решение в силе, указал, что чердаки относятся к общему имуществу дома и как объект инвестиций не могут передаваться в собственность инвестору отдельно от права собственности на квартиры, расположенные в этом доме. Довод кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь только квартира, но не доля в праве на общее имущество, является несостоятельным, так как статья 135 ГК РФ допускает возможность не указывать в правоустанавливающем документе принадлежности к главной вещи.
ВЫВОД
Таким образом, необходимо и достаточно заявлять иск с требованием о признании права общей долевой собственности собственников многоквартирного дома на «спорное» имущество и/или о признании права муниципального образования (или городов Москвы, Санкт-Петербурга, или кого бы то ни было ещё) - отсутствующим.