4.1. Собственники жилья через товарищество реализуют права по распоряжению, владению, пользованию их общей собственностью.
4.2. К объектам собственности членов товарищества относятся:
· жилые помещения (квартиры, комнаты в квартирах);
· нежилые помещения;
· все составные части недвижимого имущества не входящие в состав жилых и нежилых помещений жилого многоквартирного дома;
· земля (или доля участия в аренде земли);
· крыша, чердак, технические этажи, подвальное помещение, фундамент, колонны, балки, несущие и ограждающие не несущие конструкции, все наружные стены недвижимого имущества, все стены, полы, потолки, окружающие жилые и нежилые помещения и все стены и конструкции, отделяющие жилые и нежилые помещения от холлов, коридоров и лестниц;
· все инженерное оборудование, включая средства автоматики и контрольно-измерительные приборы, обеспечивающие его нормативную эксплуатацию независимо от его месторасположения в границах отведенного земельного участка;
· межквартирные лестничные клетки и лестницы, коридоры, холлы, вестибюли, входы и выходы из здания;
· придомовая территория, в границах отведенного земельного участка, газоны и зеленые насаждения, места для отдыха и спорта, элементы внешнего благоустройства (поверхности подъездных путей, пешеходных дорожек, мест парковки, автостоянки и т.п.);
· электрические провода и опоры, расположенные на земельном участке.
4.3. Все недвижимое имущество, приобретенное товариществом по основаниям, предусмотренным действующим законодательством, является имуществом, находящимся в общей собственности его членов.
4.4. Недвижимое имущество, в границах товарищества, непосредственно связанное с жилым многоквартирным домом, являющееся общей собственностью домовладельцев, следует судьбе права домовладельца на жилое и (или) нежилое помещение.
4.5. Доли в праве на общее имущество, принадлежащие членам товарищества, не подлежат отчуждению отдельно от права собственности членов товарищества на помещения в многоквартирном доме.
4.6. Отдельные объекты общего имущества на основании решения общего собрания членов товарищества, принятого в соответствии с уставом товарищества, могут быть переданы в пользование какому-нибудь лицу или лицам в случаях, когда использование ими данного имущества не связано с нарушением охраняемых законом прав и интересов собственников жилья.
4.7. Не подлежат отчуждению и передаче в пользование межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, ограждающие несущие и ненесущие конструкции, а также механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, прилегающие земельные участки в установленных границах с элементами озеленения и благоустройства, а также иные объекты, предназначенные для обслуживания многоквартирного дома, отчуждение или передача в пользование которых может привести к ущемлению прав и законных интересов других собственников.
4.8. Доля члена товарищества в праве общей долевой собственности на общее недвижимое имущество (доля участия) определяет для каждого члена товарищества его долю в обязательных платежах на содержание и ремонт этого имущества, других общих расходах, а также, если совместным решением членов товарищества не установлено иное, долю (количество) голосов на общих собраниях членов товарищества. Доля участия каждого члена товарищества пропорциональна доле принадлежащих ему помещений в многоквартирном доме, которая определяется в квадратных метрах общей площади. Порядок определения доли участия устанавливается на общем собрании членов товарищества.
4.9. Доля участия по соглашению членов товарищества может быть установлена разной для различных групп домовладельцев в зависимости от вида принадлежащих им помещений.
4.10. Недвижимое имущество, приобретаемое товариществом по основаниям, предусмотренным законом, является имуществом, находящимся в общей долевой собственности членов товарищества, если на общем собрании членов товарищества не принято решение о приобретении этого имущества в собственность товарищества как юридического лица с учетом данного имущества на балансе товарищества как его собственности.
4.11. Любой член товарищества (или его представитель), осуществляющий отчуждение помещения, находящегося в его собственности, обязан в дополнение к документам, установленным гражданским законодательством, предоставить приобретателю следующие документы:
· данные о наличии или об отсутствии задолженности по оплате расходов по содержанию помещения и общего имущества;
· сведения о залоге помещений;
· сведения о страховании общего имущества в многоквартирном доме;
· данные действующего бюджета и финансового отчета товарищества;
· сведения о любых известных капитальных затратах, которые товарищество собирается произвести в течение двух предстоящих лет, и сведения о любых сборах и накоплениях, которые могут возникнуть в связи с этими затратами.
4.12. Неиспользование членом товарищества принадлежащих ему помещений либо отказ от пользования общим имуществом не является основанием для освобождения домовладельца полностью или частично от участия в общих расходах на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме.
4.13. Отдельные объекты общего имущества в многоквартирном доме, включая прилегающий земельный участок, могут быть обременены правом ограниченного пользования третьими лицами - сервитутом, который устанавливается по соглашению между членами товарищества и лицом, требующим установления сервитута, а в случае недостижения соглашения - по решению суда.
Дополнить Пункт 6 Средства и имущество Товарищества
- вступительных взносов, установленных в размере _______________________________ руб.;
Внести в пункт 6 следующие подпункты
- Товарищество обеспечивает сбор платежей своих членов и своевременную оплату содержания, технического обслуживания и ремонта имущества, находящегося в общей долевой собственности товарищества, а также обеспечивает сбор платежей и оплату коммунальных услуг, предоставляемых членам товарищества, если иное не зафиксировано в договорах между жилищно-коммунальными предприятиями и товариществом или организацией, управляющей общим имуществом в многоквартирном доме, на основе которого создано товарищество.
- Члены ТСН оплачивают содержание и ремонт общего имущества и мест общего пользования, налог на недвижимое имущество пропорционально размеру этого имущества, находящегося в их долевой собственности, если на общем собранием не приято иное решение.
- члены ТСН оплачивают холодное и горячее водоснабжение, теплоснабжение, газо- и электроснабжение, канализацию и иные предоставленные им коммунальные услуги, а также несут ответственность за своевременность и полноту оплаты этих коммунальных услуг нанимателями и арендаторами.
- Начисления и сборы с членов ТСН на любые дополнительные расходы ТСН правление может производить при условии утверждения их общим собранием.
- Общее собрание ежегодно при утверждении бюджета ТСН или финансового плана определяет обязанности всех членов ТСН в отношении регулярных платежей, взносов и сборов, устанавливая сроки и процедуру их взимания.
- Члены ТСН обязаны производить регулярные платежи, взносы и сборы не позднее 10 числа месяца, следующего за расчетным.
- Если не предусмотрено иное, специальные платежи должны выплачиваться вместе с регулярными платежами членов ТСН.
Пункт 6.3 изложить в следующей редакции
ТСН по решению общего собрания членов товарищества может образовывать специальные фонды (резервный, страховой, на капитальные ремонты и другие), средства которых могут расходоваться на цели, предусмотренные Положением об этих фондах и настоящим Уставом товарищества. Порядок образования специальных фондов определяется общим собранием членов товарищества.
Пункт 6.4. исключить вообще
===
Четко прописать в Уставе, какую хозяйственную деятельность вправе вести товарищество
Например,
Хозяйственная деятельность товарищества
1. Товарищество как некоммерческая организация может осуществлять хозяйственную деятельность, лишь постольку, поскольку это служит достижению целей создания товарищества в соответствии с действующим законодательством и уставом.
2. Для достижения своих целей товарищество может осуществлять следующие виды хозяйственной деятельности:
· управление обслуживанием, эксплуатацией и ремонтом недвижимого имущества в многоквартирном доме;
· эксплуатация, техническое содержание и ремонт общего имущества и мест общего пользования;
· строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирным домом;
· сдача в аренду, внаем либо продажа недвижимого имущества, входящего в состав многоквартирного дома и находящегося в собственности товарищества, в случае недостаточности средств, необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома и улучшения общего имущества;
· иные виды хозяйственной деятельности предусмотренные уставом товарищества.
3. Товарищество не вправе заниматься хозяйственной деятельностью, не предусмотренной уставом.
4. Доход, полученный в результате хозяйственной деятельности товарищества, используется для оплаты общих расходов или, по решению общего собрания членов товарищества, направляется в специальные фонды, расходуемые на цели, соответствующие задачам товарищества, указанным в уставе.
Добавить в П. 8 Общее собрание ТСН
следующие пункты
- Годовое общее собрание членов товарищества созывается не позднее чем через 60 дней после окончания финансового года.
-. Внеочередное общее собрание может быть созвано по инициативе членов товарищества, обладающих не менее 10% голосов, правления, а также по требованию ревизионной комиссии, органа местного самоуправления.
- Уведомление о проведении общего собрания членов товарищества помещается на доску объявлений в каждом подъезде многоквартирного дома и направляется в письменной форме каждому члену товарищества путем почтового отправления по адресу, указанному в письменной форме членом товарищества.
- Уведомление направляется не позднее, чем за 10 дней до даты проведения общего собрания членов товарищества. В уведомлении указывается:
· по чьей инициативе созывается общее собрание;
· место и время проведения собрания;
· повестка дня собрания.
- Общее собрание не вправе выносить на обсуждение вопросы, которые не были заявлены в повестке дня.
- К исключительной компетенции общего собрания относится решение следующих вопросов:
1) Внесение изменений и дополнений в устав товарищества;
2) Решение о реорганизации и ликвидации товарищества;
3) Принятие решений об отчуждении, о сдаче в аренду, залог или передаче иных прав на имущество товарищества домовладельцам или третьим лицам, предоставление сервитутов или иных прав пользования общим имуществом в многоквартирном доме;
4) Принятие решений о приобретении, строительстве, реконструкции, в том числе с расширением (надстройкой), возведении хозяйственных построек и других сооружений, ремонте недвижимого имущества в многоквартирном доме;
5) Принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты;
6) Определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;
7) Введение ограничений на использование общего имущества;
8) Избрание правления и ревизионной комиссии, переизбрание председателя и освобождение его от полномочий;
9) Утверждение годового финансово-хозяйственного плана и отчета о его выполнении;
10) Установление размера и периодичности обязательных платежей и взносов членов товарищества;
11) Образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного, на восстановление и проведение ремонта недвижимого имущества и оборудования;
12) Передача функций управления управляющей организации;
13) Рассмотрение жалоб на правление, председателя правления и комиссии товарищества;
14) Принятие и изменение по представлению председателя правления правил внутреннего распорядка обслуживающего персонала товарищества, положения об оплате их труда;
15) Определение размера вознаграждения членам правления товарищества.
16) Уставом товарищества к компетенции общего собрания членов товарищества может быть также отнесено решение иных вопросов.
-. По вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 1) - 6), решение принимается 2/3 голосов от общего числа голосов членов товарищества. По вопросам, отнесенным к компетенции общего собрания в соответствии с пунктами 7) - 16), решение принимается простым большинством голосов членов товарищества, присутствующих на собрании.
-. Без заключения ревизионной комиссии (акта аудитора) общее собрание товарищества не вправе утвердить финансовый отчет, годовой баланс и общий размер обязательных взносов и платежей.
- Общее собрание может также решать вопросы, отнесенные к компетенции правления.
- Уведомление о принятых решениях на общем собрании помещается на доску объявлений в каждом подъезде многоквартирного дома и направляется в письменной форме каждому члену товарищества путем почтового отправления по адресу, указанному в письменной форме членом товарищества.
Пункт 10 Правление ТСН
В Пункте 10.6 слова «сроком на два года не менее 7 человек» заменить на слова «сроком на один год не менее 7 человек
В Пункте 10.6 слова «простым большинством голосов» заменить на слова «2/3 голосов»
Четко прописать, что входит в компетенцию правления
Например,
В компетенцию правления входит решение следующих вопросов:
1) Соблюдение товариществом действующего законодательства и требований устава.
2) Контроль над своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов.
3) Составление годового бюджета или финансового плана товарищества, смет и отчетов, предоставление их на утверждение общему собранию.
4) Заключение договоров от имени товарищества.
5) Представительство товарищества во взаимоотношениях с третьими лицами.
6) Управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление.
7) Наем рабочих и служащих (управляющий, бухгалтер, дворник, плотник, электрик, уборщик лестничных клеток и мест общего пользования и др.) для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их.
8) Заключение договоров на обслуживание, содержание и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме.
9) Ведение списка членов товарищества, а также делопроизводства, бухгалтерского учета и отчетности.
10) Созыв и организация проведения общего собрания.
11) Выбор организации, представляющей услуги по управлению, содержанию и ремонту недвижимого имущества, а также подбор кандидатуры управляющего и осуществление контроля над их деятельностью.
12) Выполнение иных обязанностей, вытекающих из устава товарищества.
- Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом.
- Вакансии в правлении могут быть заполнены по решению специального заседания правления, созванного для этой цели в любое время после возникновения такой вакансии. Избранный или назначенный таким образом член правления остается в должности до истечения срока полномочий того члена правления, на смену которому он пришел.
- Заседание правления созывается его председателем.
- Первое заседание правления, организуемое после ежегодного общего собрания членов товарищества, проводится не позднее 10 дней после проведения собрания.
- Регулярные заседания правления могут проводиться по графику или созываться председателем правления в то время и в том месте, которые будут периодически определяться большинством членов правления, при этом заседания созываются не реже 1 раза в три месяца. Если заседания проходят не по графику, уведомления о них должны направляться каждому члену правления по почте или вручаться лично не позднее, чем за три рабочих дня до даты проведения заседания. Члены товарищества имеют право свободно посещать любые заседания правления.
- Специальные заседания правления могут созываться председателем с уведомлением за три дня до их проведения, которое доставляется каждому члену правления лично или по почте и в котором указываются время, место и тема повестки дня заседания.
-Если на заседании правления количество присутствующих не будет составлять большинства членов правления, то большинством голосов присутствующие могут перенести данное заседание.
- По решению общего собрания членов товарищества выполнение функций Правления товарищества может быть возложено по договору на управляющего товариществом. При заключении договора с управляющей организацией правление передает свои функции этой управляющей организации.
Пункт 6.12 Устава ТСН «Успех» изложить в следующей редакции
Правление имеет право распоряжаться средствами товарищества, находящимися на счете в банке, в соответствии с финансовым планом ТСН.
Пункт 12.6 дополнить после слов «в количестве трех человек» словами «из числа членов Товарищества»