Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства

Теоретические основы управления портфелем недвижимости

Под управлением портфелем недвижимости понимают совокупность процессов формирования и развития управленческих решений, обеспечивающих наивысшую отдачу (эффективность) от проводимой собственником стратегии и тактики по рациональному использованию активов.

Портфель недвижимости - это набор инвестиционных активов (инструментов) в виде недвижимых и материальных объектов, обладающих различным уровнем ликвидности, созданный для достижения определенной ставки доходности при стабильном уровне риска.

Портфель недвижимости – это совокупность объектов недвижимости, принадлежащих одному собственнику или группе собственников.

Портфельные инвестиции в недвижимость – это совокупность действий, направленных на:

• формирование портфеля недвижимости

• управление портфелем недвижимости

• распродажу портфеля недвижимости (т.е. реализация стратегии выхода из инвестиции)

В состав портфеля недвижимости могут входить:

- жилье для сдачи в аренду;

- офисные помещения для сдачи в аренду;

- складские помещения для сдачи в аренду;

- гостиницы;

- АЗС;

- покупка бизнеса;

- покупка помещений для супермаркетов и магазинов, организации бизнеса;

- организация строительства объектов недвижимости;

- покупка промышленных объектов;

- приобретение земельных участков и организация строительства объектов недвижимости, с последующей их продажей.

Основная цель формирования портфеля - обеспечение максимального дохода и минимизации различных рисков, связанных с процессами приобретения, создания, реконструкции, эксплуатации, обслуживания, реализации и замещения объектов портфеля.

По отношению к объектам портфеля недвижимости могут быть сформированы следующие цели:

-Устойчивый поток доходов за счет приобретения объектов и сдачи их в аренду.

-Доход за счет приобретения объектов и организации на них бизнеса.

-Получение дохода за счет приобретения объекта, его улучшения и последующей продажи или сдачи в аренду.

-Доход от реализации построенных новых объектов по частям или в целом через риэлтеров.

-Доход за счет финансирования строительства объектов путем выпуска ценных бумаг.

-Доход в долгосрочной перспективе за счет строительства или приобретения объекта, его эксплуатации с последующей реализацией.

-Защита капитала от инфляции за счет инвестиций в объекты недвижимости.

-Получение льгот от налогообложения.

Выделяют три задачи управления портфелем недвижимости:

· Задача владения.

Если в портфеле объект-актив не выгодный – осуществляется его продажа;

Если экономический возраст недвижимости подходит к концу – существует несколько вариантов: реконструкция/ реновация – снос и стройка заново, с использованием новых конструкций/ реставрация (надстройки, пристройки и т.п.)

Надо чтобы стоимость недвижимости в портфеле сохранилась и при возможности приумножилась (ΔС≥0).

· Задача эксплуатации.

При этом встает задача формирования бюджета на содержание объекта. И подзадача – управление бюджетом (знаем когда, кому и сколько мы должны заплатить).

· Задача организации и предоставления услуг.

Поиск потенциальных клиентов, которые будут предоставлять услуги.

Основные принципы формирования портфеля:

· Диверсификация активов необходима для управления доходностью и уровнем риска.

· Уровень суммарного риска портфеля недвижимости ниже риска отдельного объекта из портфеля. Число активов (объектов) должно быть не менее 8 и не более 20. Считается, что при таком количестве объектов достигается оптимальное управление портфелем.

Диверсификация предусматривает набор объектов недвижимости с учетом:

—типа объектов;

—местоположения объектов;

—методов инвестирования капитала;

—предпочтений управляющего или компании;

—экономического развития региона;

—спроса и предложения на рынке недвижимости;

—уровня развития финансовых инструментов, применяемых в регионе, и др.;

Управление объектами недвижимости в процессе их воспроизводства

Воспроизводство жилого фонда — это непрерывный процесс возобновления основных фондов и предотвращения его преждевременного износа.

Этот процесс включает в себя снос ветхих зданий и строительство новых, реконструкцию, капитальный ремонт и модернизацию жилищного фонда, проведение его ремонтов и технического обслуживания.

Реконструкция представляет собой форму расширенного воспроизводства основных фондов путем замены конструктивных элементов и систем инженерно-технического оборудования, установки дополнительного оборудования, изменения объемно-планировочных решений здания, включая его назначение. Оно направлено на переустройство объекта и способствует улучшению его основных технико-экономических показателей (табл. 3).

Таблица 3

Модернизация представляет собой форму простого воспроизводства основных фондов, при котором выполняется комплекс мероприятий, включающих проведение работ, аналогичных реконструкции, за исключением изменения объемно-планировочных характеристик здания и его назначения.

Капитальный ремонт здания заключается в замене (кроме фундаментов и несущих стен) или восстановлении отдельных его частей, конструкций и инженерно-технического оборудования в связи с физическим и моральным (частично или полностью) износом, а также в проведении работ по благоустройству окружающей территории здания. Капитальный ремонт подразделяется на комплексный и выборочный.

Комплексный капитальный ремонт охватывает как всё здание в целом, так и его отдельные секции и, как правило, проводится в наиболее ценных каменных жилых и общественных зданиях.

Выборочный капитальный ремонт охватывает отдельные конструктивные элементы здания или его инженерно-технического оборудования, неисправность которых может ухудшить состояние смежных конструкций и повлечь за собой их повреждение и/или разрушение.

С целью предупреждения преждевременного износа конструкций, отделки и инженерно-технического оборудования, а также устранения мелких повреждений и неисправностей, возникающих в процессе эксплуатации здания, производится текущий ремонт, который бывает двух видов:

— текущий профилактический ремонт, выявляемый и планируемый заранее по времени выполнения, объемам и стоимости (например, ремонт и окраска кровель, замена и окраска водосточных труб, частичный ремонт окон и дверей и т. п.). Периодичность его проведения — 3 года;

-- текущий непредвиденный ремонт, выявляемый в процессе эксплуатации и выполняемый в срочном порядке. Он предназначен для ликвидации и последствий внезапных аварий, повреждений конструкций и элементов, вызванных стихийными природными условиями