Кейсы по теме «Рынок земли»
Кейс № 1
ОСОБЕННОСТИ СПРОСА И ПРЕДЛОЖЕНИЯ НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Любой объект недвижимости — это результат взаимодействия таких факторов производства, как земля, капитал и труд, причем два из них мобильны, а третий — неподвижен и ограничен. Эти свойства земли и рассматриваются в большинстве учебников по экономике недвижимости как фактор, определяющий невозможность увеличения предложения недвижимости даже при росте цен на нее. Отчасти это верно, но если бы дело было только в этом, то следствием роста спроса был бы постоянный рост цен на недвижимость, однако известно, что на рынке недвижимости, так же, как и на любом другом, рост цен сменяется их падением, превышение спроса над предложением — избытком предложения. Следовательно, дело не только в этом.
Из ограниченности земельных ресурсов на планете вовсе не следует, Что территория жилой застройки Москвы, Новгорода или Уфы не может быть увеличена либо за счет увеличения территории города в целом, либо за счет сокращения доли земель промышленной застройки в городе.
Величина жилищного фонда может быть увеличена и при неизменной используемой площади земли за счет увеличения этажности жилых зданий, или, иначе говоря, за счет замены фактора земли дополнительными вложениями капитала и труда в тот же участок земли.
В данном случае существует теоретический и практический вопрос о выборе между разными вариантами решения одной и той же проблемы увеличения объема предложения на рынке недвижимости. Этот вопрос может встать, например, перед застройщиком в ситуации возрастания спроса на рынке недвижимости. Застройщик в этой ситуации должен будет выбирать между приобретением новых участков земли или более интенсивным использованием уже имеющихся. Какие же факторы будут определять этот выбор?
Значение будет иметь и возможность приобретения новых участков земле,) но главное, чем должен руководствоваться застройщик, — цена земли й цена дополнительных вложений капитала. Если приобретение дополнительных территорий оказывается более дорогим, чем использование более дорогих конструкций, материалов и т.д., то резонным будет е замещения земли капиталом, если нет — лучше путь приобретения земли. Как видим, в основе того или иного решения лежит идея замещения, широко используемая в оценке недвижимости.
Впрочем, на деле проблема выбора еще сложнее. Например, при выборе того или иного варианта следует иметь в виду и влияние того или иного решения на ценность недвижимости для ее потенциального приобретателя.
Иначе говоря, тот или иной вариант, выбранный застройщиком, влияет как на издержки, так и на цену недвижимости. При этом влияние это будет различно для разных видов недвижимости.
Таким образом, предложение на рынке недвижимости может быть увеличено различными способами. Другое дело, что освоение новых территорий, создание новых объектов недвижимости, использования новых материалов и конструктивных решений — процесс длительный, а потому предложение на рынке недвижимости не может быть увеличено сразу же после возрастания цен на недвижимое имущество или, как принято говорить в работах по экономической теории, — предложение на рынке недвижимости абсолютно неэластично в краткосрочный период.
Причина этой неэластичности — длительность процессов создания объектов недвижимости. Для того чтобы рынок мог ответить на рост цен увеличением предложения, необходим период в два-три года.
Длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недвижимости наиболее характерна для рынка вновь создаваемых объектов недвижимости и в меньшей мере для рынка уже созданных объектов, что является одним из оснований выделения в структуре рынка недвижимости первичного и вторичного рынка.
Стоит заметить, что на вторичном рынке недвижимости в развитых странах эластичность предложения также довольна низка, поскольку фонд недвижимости распределен между группами населения в соответствии с Их уровнем доходов, социальным статусом и пр.
"Впрочем, специфика рынка недвижимости не исчерпывается особенностями «поведения» предложения.
Не менее интересной является и реакция спроса на изменение цен и доходов. Так, исследования, проведенные в США в 1980-е гг., показали, что эластичность спроса по цене на рынке жилья составляет примерно 0,6, а эластичность спроса по богатству близка к единице.
На практике это значит, что клиент, имеющий доход на человека в семье 300 дол. в месяц, но располагающий богатством (например, двухкомнатной квартирой), предпочтительнее клиента с доходом в 500 дол., не обладающего накопленным богатством.
Объяснение этих выводов довольно просто, но весьма важно для понимания того, какие факторы могут способствовать повышению спроса на рынке недвижимости и какие инструменты могут быть полезны для расширения платежеспособного спроса на рынке.
Суть дела в том, что доходы большинства потребителей недвижимости и цены на объекты недвижимости — явления совершенно разного порядка. Как правило, цена недвижимости в несколько раз (а в нашей стране даже в несколько десятков раз) выше, чем годовой доход ее пользователя, поэтому даже если доход увеличится на несколько десятков процентов, то разрыв между ним и ценой недвижимости существенно не сократится.
Другое дело общий запас благ (богатство), которым обладает потребитель недвижимости, его величина становится уже вполне соизмеримой с ценами на рынке недвижимости.
Таким образом, ответ на вопрос, как повысить спрос на рынке недвижимости, довольно прост — нужно создать механизм, позволяющий трансформировать богатство потребителя в его текущую платежеспособность.
Российский рынок недвижимости уже нашел несколько вариантов такого механизма. На вторичном рынке это встречные сделки купли-продажи, на первичном — принятые в зачет имеющегося жилья. По сути дела, все это способы трансформации накопленного богатства в текущую платежеспособность.
' Исходные данные: https://shopclub.com.ua/news40685.html
ВОПРОСЫ
1. Какие факторы производства вы знаете?
2. Какие факторы являются мобильными, а какие имобильными и ограниченными? Почему?
3. 11окажите графически превышение предложения над спросом на рынке недвижимости. Равновесие.
4. Постройте производственную функцию в строительстве. На чем основывается застройщик при ответе на вопрос: как производить?
5. Как рассчитывается коэффициент замещения на рынке недвижимости?
6. Как отнесется покупатель элитного жилья к увеличению этажности жилого комплекса? Не потеряет ли жилье в цене?
7. Что является одним из оснований для выделения первичного и вторичного жилья?
8. Покажите графически влияние фактора времени на эластичность предложения при увеличении спроса на недвижимость. Прокомментируйте ваши действия.
9. О чем говорит коэффициент эластичности спроса по цене, равный 0,6, а коэффициент эластичности спроса по богатству, близкий к единице?
10. Кто предпочтительнее для застройщика: клиент с большим доходом или клиент с накопленным богатством? Почему?
11. Какие особенности спроса и предложения на рынке недвижимости?
Кейс № 2