Использование земельного участка в качестве залога (ипотека земельного участка).




Одним из способов реализации своего права собственности на имущество является возможность использования его в качестве залога. Исключением не являются и находящиеся в собственности земельные участки (со строениями или без них).

По договору об ипотеке могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли не исключены из оборота или не ограничены в обороте. При этом понятие ограничения оборотоспособности объектов гражданского права (в том числе земельных участков) содержится в ст. 129 Гражданского кодекса РФ, где указано, что ограничения в оборотоспособности объектов гражданских прав могут выражаться в том, что объект может принадлежать лишь определенному лицу, либо на совершение сделки требуется специальное разрешение.

В залог могут передаваться права аренды на земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте. Арендатор земельного участка вправе отдать арендные права земельного участка в залог в пределах срока договора аренды земельного участка с согласия собственника (арендодателя) земельного участка.

Правовые последствия неполучения согласия арендодателя на передачу арендатором права аренды земельного участка в залог напрямую в Законе об ипотеке не указываются. Тем не менее, можно сделать вывод о том, что договор залога права аренды, заключенный без согласия арендодателя, является оспоримой сделкой и может быть признан недействительным по иску арендодателя на основании ст. 173.1 Гражданского кодекса РФ.

Ипотека земельного участка, находящегося в долевой или совместной собственности, в принципе недопустима.

До заключения договора ипотеки собственнику необходимо выделить его долю в праве долевой или совместной собственности на земельный участок в натуре, в результате чего право общей собственности (долевой или совместной) на первоначальный земельный участок прекратится, возникнет несколько самостоятельных прав собственности на выделенные в натуре земельные участки. Выдел доли в праве собственности на земельный участок в натуре считается завершенным с момента постановки вновь образованных земельных участков на кадастровый учет. После выдела доли в праве собственности в натуре можно передавать в залог вновь образованные земельные участки.

Говоря об ипотеке земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, отметим, что такие земельные участки могут быть предметом залога, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства и передаются в обеспечение возврата кредита, предоставленного кредитной организацией на обустройство данных земельных участков посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры.

Во всех иных случаях ипотека муниципальных земельных участков и земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, запрещена. Например, представляется недопустимой ипотека земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, в обеспечение обязательств по кредиту для строительства многоквартирных домов, поскольку многоквартирный дом не является инженерным объектом инфраструктуры. То же самое касается строительства коммерческой недвижимости, промышленных объектов, а также любых иных объектов на земельных участках, не предназначенных для жилищного строительства.

Также предметом ипотеки не может быть часть земельного участка, площадь которого меньше минимального размера, установленного нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого использования и целевого использования (критерий размера площади земельного участка). Данный вопрос не урегулирован в Земельном кодексе РФ, поскольку в каждом субъекте РФ существуют свои минимальные и максимальные пределы размеров земельных участков.

Законом предусмотрены определенные особенности к порядку проведения публичных торгов по продаже заложенных земельных участков. В частности, не допускается передача (оставление) залогодержателю заложенного имущества по цене не более чем на 25 процентов ниже его начальной продажной цены на первых публичных торгах с зачетом в счет покупной цены своих требований, обеспеченных ипотекой имущества. Также устанавливаются дополнительные требования к решению суда об обращении взыскания на заложенный земельный участок по сравнению с общими требованиями.

При этом немаловажным фактором является то обстоятельство, что после признания несостоявшимися последних публичных торгов земельный участок залогодателю не передается, а ипотека прекращается в силу закона. Обеспечительная функция залога в таком случае не выполняется. Фактически залог муниципальных земельных участков или земельных участков, право государственной собственности на которые не разграничено, влечет для залогодержателя принятие на себя дополнительных рисков, связанных с тем, что предмет залога не будет реализован.

Допускается ипотека земельного участка, на котором имеются здания или сооружения, принадлежащие залогодателю. Правило об автоматическом распространении ипотеки земельного участка на находящиеся или строящиеся на нем объекты недвижимости залогодателя вытекает из принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Исключением из этого правила является ситуация, при которой залогодатель является собственником земельного участка, но не является собственником находящихся на нем объектов недвижимости. В этом случае недвижимость, расположенная на заложенном земельном участке, не передается в залог, поскольку залогодатель не обладает правом ее распоряжения. Следует обратить внимание на то, что залоговое обременение на недвижимость возникает независимо от государственной регистрации права собственности у залогодателя. Также для возникновения ипотеки не имеет правового значения факт завершения строительства недвижимости, поскольку в Законе указано на распространение ипотеки, в том числе на строящиеся объекты.

Поскольку объекты недвижимости, расположенные на заложенном земельном участке, находятся в залоге у залогодержателя в силу прямого указания в Законе, независимо от указания на объекты недвижимости в договоре ипотеки земельного участка, то в отношении указанной недвижимости действуют правила, касающиеся отчуждения заложенного имущества, перехода залогового обременения при отчуждении недвижимого имущества другому лицу, обременения заложенного недвижимого имущества правами третьих лиц, его изъятия для государственных нужд.

В договоре ипотеки земельного участка стороны могут предусмотреть запрет на строительство на заложенном земельном участке зданий и сооружений. Если такой запрет соглашением сторон не установлен, то по общему правилу залогодатель вправе построить без согласия залогодержателя здание или сооружение, которое будет автоматически обременено залогом наряду с земельным участком. Строительство недвижимого имущества на заложенном участке без распространения на него права залога возможно, если стороны прямо предусмотрят такое условие в договоре ипотеки земельного участка.

В отношении заложенного земельного участка, права залогодержателя по которому удостоверены закладной, действует иной правовой режим строительства зданий и сооружений в сравнении с правовым режимом строительства зданий на заложенном земельном участке, права залогодержателя по которому удостоверены договором ипотеки.

В случае с договором ипотеки земельного участка строительство зданий и сооружений разрешается без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором ипотеки. Если право залога земельного участка удостоверено закладной, то строительство зданий и сооружений запрещено, если иное не предусмотрено самой закладной. При этом строительство возможно с соблюдением условий, которые отражены в закладной.

Законом также урегулирована ситуация, при которой на заложенном земельном участке находится здание или сооружение, принадлежащее третьим лицам. В этом случае ипотека распространяется только на земельный участок без зданий и сооружений, которые не являются предметом залога. Указанная ситуация предусматривает риски для залогодержателя, связанные с тем, что на заложенном земельном участке третье лицо может осуществить строительство здания, на которое не будет распространяться залог. При этом цена на заложенный земельный участок может значительно уменьшиться, поскольку найти покупателя на объект, обремененный чужой недвижимостью, достаточно сложно.

Тем не менее, наличие чужой недвижимости на заложенном земельном участке не препятствует обращению взыскания на заложенное имущество и его продаже с публичных торгов. В таком случае земельный участок является обремененным чужим недвижимым имуществом, и приобретатель такого земельного участка одновременно приобретает права и обязанности, которые залогодатель имел по отношению к собственнику здания или сооружения.

В случае несвоевременного исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой, на заложенный земельный участок может быть обращено взыскание. При продаже с торгов заложенного земельного участка его публично-правовой режим, установленный земельным законодательством, не меняется. Поэтому устанавливается правило о сохранении по отношению к реализованному земельному участку требований земельного законодательства о разрешенном использовании и порядке перемены его назначения.

Ограничения в отношении субъектов, которые вправе приобрести заложенный земельный участок на торгах, вытекают из требований земельного законодательства и имеют публично-правовую природу.

Например, п. п. 2 и 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ предусмотрено правило о том, что определенные земельные участки не могут находиться в частной собственности или в собственности иностранных граждан. Изъятые или ограниченные из оборота земельные участки, а также земельные участки, приватизация которых запрещена, определяются в соответствии со ст. 27, п. 12 ст. 85 Земельного кодекса РФ.

Специальные ограничения устанавливаются в отношении обращения взыскания на земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения. Следует принять во внимание то, что эти ограничения не устанавливают запрета на вынесение судом решения об обращении взыскания на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. Ограничения на обращение взыскания в отношении земель сельскохозяйственного назначения до 1 ноября года, в котором предусмотрено исполнение обеспечиваемого ипотекой обязательства, действуют на стадии принудительного исполнения судебного акта об обращении взыскания на заложенное имущество.

Ипотека представляет собой вид залога, при котором вещь находится во владении залогодателя, являющегося ее собственником. В рассматриваемом случае заложенной вещью является земельный участок. При реализации заложенного земельного участка право собственности и входящие в его состав правомочия владения, пользования и распоряжения на него переходят к приобретателю. Исходя из этого, право пользования залогодателя земельным участком прекращается.

 

 



Поделиться:




Поиск по сайту

©2015-2024 poisk-ru.ru
Все права принадлежать их авторам. Данный сайт не претендует на авторства, а предоставляет бесплатное использование.
Дата создания страницы: 2017-03-31 Нарушение авторских прав и Нарушение персональных данных


Поиск по сайту: