К суммарному активу относятся принадлежащие на праве собственности заемщику, созаемщикам:
· квартиры и индивидуальные жилые дома (в т.ч. коттеджного типа), в которых никто не зарегистрирован;
· дачи;
· земельные участки;
· нежилые помещения (используемые под офисы, склады, торговые точки);
· помещения для кратковременного проживания (гостиницы, мотели, кемпинги);
· автомобили и иные транспортные средства;
· эмиссионные и неэмиссионные ценные бумаги.
Оценочная стоимость ценных бумаг может устанавливаться в зависимости от вида ценных бумаг в соответствии с Регламентом, на основании экспертного заключения специализированного подразделения Банка, а также на основании заключения независимого оценщика.
Оценочная стоимость драгоценных металлов определяется экспертным путем подразделением, осуществляющим валютные и неторговые операции.
Оценочная стоимость объектов недвижимости, оборудования, транспортных средств, товарно-материальных ценностей понимается как наиболее вероятная цена, за которую имущество может быть продано на конкурентном и открытом рынке, и может устанавливаться на основании заключения независимого оценщика, имеющего право на проведение оценки.
Ипотечный кредит с учетом суммарного актива предоставляется на приобретение заемщиком/созаемщиками у продавца следующих объектов недвижимости:
· квартир;
· земельных участков;
· индивидуальных жилых домов (в т.ч. коттеджного типа).
Оценочная стоимость суммарного актива должна составлять не менее 30 000 000 рублей или эквивалента этой суммы в иностранной валюте.
При включении в суммарный актив:
· квартиры, индивидуального жилого дома (в т.ч. коттеджного типа), дачи, нежилого помещения – оценочная стоимость каждой (ого) должна быть не менее 1 000 000 рублей;
· автомобиля и иных транспортных средств – оценочная стоимость каждого должна быть не менее 600 000 рублей при сроке эксплуатации каждого не более 3-х лет.
Максимальный размер кредита определяется без учета платежеспособности заемщика/созаемщиков и не должен превышать одновременно 50% оценочной стоимости суммарного актива и 65% покупной стоимости объекта недвижимости.
К обеспечению ипотечного кредита и кредита «Ипотечный+» с учетом суммарного актива предъявляются требования аналогичные ипотечному кредиту и кредиту «Ипотечный+» соответственно.
Залог приобретаемого объекта недвижимости при предоставлении ипотечного кредита с учетом суммарного актива оформляется только ипотекой в силу закона.
Для получения кредита заемщик/созаемщики предоставляют в Банк:
· заявление-анкету;
· стандартный пакет документов;
· документы по кредитуемому объекту недвижимости в зависимости от цели кредитования;
· свидетельство о браке/брачный контракт (предъявляется);
· свидетельство(а) о расторжении брака(ов) (предъявляется);
· свидетельство(а) о рождении ребенка (детей) (предъявляется);
· документы, подтверждающие право собственности Заемщика/Созаемщиков на включенное в суммарный актив имущество, а также его стоимость.
На основании оценки суммарных активов заемщика ипотечные кредиты Сбербанка РФ разделяются по группам риска (таблица 3.1).
Таблица 3.1
Категории риска и размер расчётного резерва
| Категория качества | Наименование | Размер расчетного резерва в процентах от суммы основного долга по ссуде |
| 1 категория (высшая) –отсутствие кредитного риска | Стандартные | 0% |
| 2 категория – умеренный кредитный риск | Нестандартные | От 1% до 20% |
| 3 категория – значительный кредитный риск | Сомнительные | От 21% до 50% |
| 4 категория – высокий кредитный риск | Проблемные | От 51% до 100% |
| 5 категория (низшая) – отсутствует вероятность возврата ссуды в силу неспособности или отказа заемщика выполнять обязательства по ссуде, что обусловливает полное обесценение ссуды. | безнадежные | 100% |
В таблицах 3.1 и 3.2 представлена разделение ипотечных кредитов, предоставленных Юго-Западным Банком СБ РФ по категориям риска.
Таблица 3.1
Расчет совокупного риска кредитного портфеля Банка
на 01.01.2006 г.
| Группа риска | Ссудная задолженность, тыс. руб. | % риска | Риск, тыс. руб. |
| 123,47 | |||
| 711,2 | |||
| 214,5 | |||
| – | – | – | |
| – | – | – | |
| Итого: | 1049,17 |
Таблица 3.2
Расчет совокупного риска кредитного портфеля банка
на 01.01.2007 г.
| Группа риска | Ссудная задолженность, тыс. руб. | % риска | Риск, тыс. руб. |
| 129,76 | |||
| 765,4 | |||
| 335,5 | |||
| – | – | – | |
| – | – | – | |
| Итого: | 1230,66 |
Резервов, сформированных Банком, хватает на покрытие рисков по ипотечным кредитам.
Основным способом страхования кредитного риска в Сбербанке РФ остается проведение тщательного андеррайтинга кредита. При этом типовыми значениями параметров такого андеррайтинга являются:
· отношение месячного платежа заемщика к его ежемесячному доходу (payment-to-income ratio - PTI) - 25-35%;
· отношение суммы кредита к рыночной стоимости залога (loan-to-value ratio - LTV) - 50-85%.