Купля-продажа недвижимого имущества
Источники: ГК (гл. 30, § 7), ЗК РФ, ФЗ о государственной регистрации недвижимости, основы о нотариате, СК РФ, ФЗ Об обороте земель с/х назначения и др. Что есть недвижимое имущество? К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. (а также подлежащие гос.рег воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. жилые и нежилые помещения, а также машино-места). Иное имущество установленное законом. Договор- это соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.
Договор купли - продажи недвижимости - соглашение сторон, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателя з/у, здание, сооружение, квартиру, или другое недвижимое имущество, а покупатель принять данное имущество и уплатить цену за него.
Характеристика: возмездным, консенсуальным, взаимным.
Форма- письменная (составляем один документ, подписанный сторонами). Иначе недействительный договор. Нотариальная форма: по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, за искл. отчуждения всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (с 01.07.2019); если отчуждатель несовершеннолетний, огран. деесп.; с объектом недвижимости, если заявление и документы на регистрацию этой сделки или на ее основании на регистрацию права, ограничения или обременения права представляются почтовым отправлением. Можно сказать о порядке, если продавец публ. образ. (см. гл.5.1 ЗК РФ).
Момент возникновения права собственности у покупателя- в момент его гос.рег в ЕГРП. Обязательна регистрация перехода права собственности. (Сторона не обосновано уклоняющиеся от государственной регистрации перехода права собственности должна возместить другой стороне убытки вызванные задержкой регистрации, при этом суд может вынести решение о гос.регистрации).
Существенные условия: предмет и цена (иначе договор не заключен). Предмет д.б. индивидуализирован, т.е. указан вид недвижимости, место нахождения, площадь, границы (если з/у) и т.п. Цена договора, может определяться конкретной суммой либо установлением цены на единицу площади. З/у д.б. поставлен на кад.учет, не д.б. ограничений в оборотоспособности.
Продажа здания и (или) з/у вместе и по отдельности: По договору продажи зд., сооруж. или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на з/у, занятый ею и необходимый для ее использования. / Если земля и иная недв на ней находится в соб-ти одного лица, то можно продать только все вместе, если иное не предусмотрено законом. / Продажа недвижимости, находящейся на з/у, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия соб-ка этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным зак или дог. Тут покупатель приобретает право пользованияя соот-м з/у на тех же условиях, что и продавец недв.
Особенности продажи з/у: Продавец обязан предоставить покупателю имеющуюся у него инфу об обременениях и ограничениях использования з/у. Не допустимы условия о выкупе обратно, ограничивающие дальнейшее распоряжение з/у. Покупатель в случае предоставления ему продавцом заведомо ложной информации об обременениях, ограничениях, о разрешении на застройку на нем, об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого з/у; о качественных свойствах земли, иной инфы, кот. могла повлиять на решение о покупке и требования о предоставлении которой установлены ФЗ, вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора з/у и возмещения причиненных ему убытков.
Договор исполнен после подписания передаточного акта или иного документа. Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Продажа жилой недвижимости: Существенным условием договора является указание на перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем с указанием их прав на пользование данным помещением. Такой договор подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.