Озеров Е.С.
Почетный член РОО,
профессор, д.т.н.
В появившихся недавно публикациях [1] и [2] фактически предлагается отказаться от использования затратного подхода, как независимого подхода к оценке недвижимости. При этом в [1] предложение оправдывается тем, что в современных условиях расчет рыночной стоимости методами этого подхода не может быть надежно обеспечен исходной информацией, как того требуют Федеральные стандарты оценки (далее ФСО). Автор [2] аргументирует свою точку зрения сменой парадигмы (заменой «неоклассических» представлений о совершенном рынке на «постнеоклассические»), в рамках которой оказывается возможным (для автора) отказаться от необходимости учета величины прибыли предпринимателя в расчете стоимости.
При этом оба автора считают опорными два других подхода – с безоговорочным предпочтением доходного подхода (при оценке доходного объекта) в [2]. При этом автор [1] «забывает» о том, что реализация двух других подходов в современных условиях обеспечена информацией гораздо хуже, чем реализация затратного подхода. В действительности нормальных рыночных сделок сейчас почти нет (цены предложений разительно отличаются от цен редких сделок, сравнительный подход «работает» только с привлечением метода имитационного моделирования), а доходный подход реализуется в условиях слабо предсказуемого развития рынка (прямую капитализацию применять нельзя, а капитализацию доходов нормой отдачи на капитал приходится использовать в условиях жесткой неопределенности – также с привлечением метода имитационного моделирования).
Что касается аргумента о смене парадигмы, то следует обратить внимание на то, что в [3] подтверждается высказывавшаяся ранее концепция определения стоимости объекта путем моделирования поведения гипотетических участников сделки (в оценочной деятельности определяется стоимость в обмене, при «выработке суждения о стоимости» нужно назвать конкретную – наиболее вероятную - сумму!). Это означает, что затратный подход как независимый подход к оценке должен применяться вне зависимости от уровня совершенства рынка. В самом деле, при отсутствии сделок не работает сравнительный подход, нет рынка данного типа товара, нецелесообразно говорить о рыночной стоимости - вместо нее следует определять введенную в МСО-2007 справедливую стоимость (см. [3] и [9]) и непременно - с использованием затратного подхода, отражающего точку зрения гипотетического продавца в моделируемой сделке.
Очевидно, что при моделировании сделки на условиях рыночной или справедливой стоимости с затратным подходом к оценке прибыль предпринимателя должна определяться методом, не зависящим от других подходов к оценке (см. аргументы в [4] и в [5]) – например, процедурой капитализации издержек с общей нормой отдачи, средневзвешенной между ставкой процента по кредиту под новое строительство и нормой отдачи на собственный капитал, вложенный в создание нового объекта. Заметим, что для исключения разночтений терминов полезно принять предложение [2] о замене термина «прибыль предпринимателя - ПП» термином «прибыль проекта девелопмента – ППД»).
Дополнительно отметим, что, как показано в работе [6], к определению кадастровой стоимости недвижимости для целей налогообложения целесообразно - с учетом предложенной впервые в [6] аксиомы теории оценки - применять именно затратный подход (в большинстве регионов по большинству типов объектов недвижимости практически нет рыночных сделок и развитых арендных отношений), а два других подхода рекомендуется использовать в качестве поверяющих. Для индивидуальной оценки необходимо применять все подходы, обосновывая отказ от какого-либо из них только невозможностью определения интервала доверия для результата оценки (см. [3]). При этом рекомендации МКСО о возможности ограничиваться одним подходом к оценке следует трактовать как признание обоснованности упоминавшейся аксиомы и предложение отказываться от применения подходов, обремененных чрезмерно высоким уровнем погрешностей.
Сказанное выше означает, что в современных условиях нужно развивать все подходы к оценке - с полномасштабным анализом рисков (моделируем сделку в системе случайных событий со стоимостью как случайной величиной) - методами, успешно опробованными оценщиками. Для примера отмечу, что в работах Е.И.Тарасевича с сотрудниками [7] и С.В.Пупенцовой [8], а также на последней конференции РОО в Санкт-Петербурге (28-29.06.09, доклады Е.И.Неймана и В.В.Галасюка, семинар С.В.Пупенцовой) убедительно продемонстрирована перспективность применения метода Монте-Карло в современной оценке. В частности, С.В.Пупенцова показала эффективность применения этого метода при реализации всех подходов к оценке, при согласовании результатов, полученных разными методами, и при выборе варианта ННЭИ (презентация и примеры – на сайте https://www.spbgpu-dreem.ru/download/files/pupentsova.pdf, тренинги по управлению рисками в оценке - осенью).
Из информационного материала, представленного в [1], очевидна возможность определения границ интервалов значений всех величин, необходимых для расчета рыночной стоимости в рамках затратного подхода (нужно добавить метод предполагаемого использования для оценки земли, а также наши модели и аналитику для затратного подхода – см. [4]). На этой базе с использованием метода имитационного моделирования (Монте-Карло) можно в рамках затратного подхода получить ожидаемое значение рыночной стоимости с доверительным интервалом для этого значения.
Что касается ФСО, то в новой (подлежащей разработке) редакции стандартов должны быть предписаны процедуры анализа и учета рисков при определении стоимости (пример – в нашей редакции базовых ФСО [9]).
Цитируемые источники.
1. Галактионов А.Н. Затратный подход в недвижимости: возможность его применения в современных условиях. https://ocenkajuri.narod.ru/Zatrat.doc.
2. Коростелев С.П. О «прибыли предпринимателя» в затратном подходе (продолжение). https://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionID=41&Id=3034
3. Озеров Е.С. Об аксиоме теории оценки. 2009. (https://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/research/aksioma.pdf).
4. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб. МКС. 2007.
5. Озеров Е.С. О прибыли предпринимателя в затратном подходе к оценке недвижимости. https://www.appraiser.ru/default.aspx?SectionId=35&Id=3026.
6.Озеров Е.С., Кузнецов Д.Д. Новая концепция оценки недвижимости для целей налогообложения. Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости», Вып.1, СПб., 1999. https://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/arhiv/index.php.
7. Тарасевич Е.И., Шаповалов О.Е., Яхимович С.Ц. Практическое применение метода Монте-Карло в задачах оценки недвижимости. Научный электронный журнал «Проблемы недвижимости», Вып.4, СПб., 1999. https://www.spbgpu-dreem.ru/rclub/arhiv/index.php
8. Пупенцова С.В. Модели и инструменты в экономической оценке инвестиций. СПб. МКС. 2007.
9. Озеров Е.С. Новая редакция базовых Федеральных стандартов оценки. СПб, 2009 https://www.spbgpu-dreem.ru/about/news/detail.php?ID=1076