Купля-продажа и передача по наследству являются наиболее распространенными сделками с земельными участками. Спрос и цена реализуемых участков зависят от назначения участка (под жилую застройку, для садоводства, для крестьянского хозяйства), удаленности от города, престижности местности, наличия поблизости водоемов, леса.
31. Особенности рынка земельных участков.
Рынок земли - это рынок, на котором объектом купли-продажи является пользование земли, предоставляемой в аренду собственниками земли (землевладельцами) фирмам. Как фактор производства земля необходима в любой отрасли экономики.
Специфика земли как объекта оценки, ее отличия от других видов недвижимости обусловлены следующими ее особенностями:
а) земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;
б) при оценке всегда необходимо учитывать возможность многоцелевого использования земли:
— как основного средства производства. Сельскохозяйственные и лесные земли выступают средством производства сырьевых, ресурсов, необходимых практически для всех отраслей экономики, а также продуктов питания.
— как пространства для социально-экономического развития.
Земля является пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;
в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность, особенно земли лесного и водного фондов. Поэтому во всех странах государство регулирует использование земли одновременно, как природного и хозяйственного объектов;
г) в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стоимость земли, в отличие от стоимости зданий, сооружений и других улучшений, со временем, как правило, увеличивается;
д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.
32. Рынок нежилых помещений, его основные сегменты и особенности.
Рынок нежилых помещений, или рынок коммерческой недвижимости, стал формироваться в связи с приватизацией предприятий, он гораздо меньше, чем рынок жилья, количество проводимых операций невелико, но в связи с высокой стоимостью объектов является привлекательным для структур, работающих на данном рынке.
На рынке коммерческой недвижимости преобладают договора аренды, а не купли-продажи или мены, как на рынке жилья.
Этот рынок подразделяется на несколько сегментов, которые дифференцируются по функциональному назначению: офисные, торговые, складские, производственные.
Рынок офисных помещений имеет хорошую перспективу для своего развития, так как свобода ведения предпринимательской деятельности ведет к созданию все новых предпринимательских структур, нуждающихся в помещениях для их функционирования.
Классификация офисных помещений зависит от специфики локального рынка недвижимости, поэтому не является жесткой. Выделяют следующие три основных сектора:
Первый Сектор -- престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для административных помещений. Арендная ставка в таких помещениях очень высокая.
Второй сектор образуют офисы, находящиеся в хорошо отделанных и оборудованных помещениях, а иногда и в расселенных и качественно отремонтированных квартирах большого размера. Арендные ставки здесь приемлемы для успешно работающих фирм, на этом секторе наблюдается активный спрос, который постоянно растет.
Третий сектор составляют помещения в зданиях муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений), кооперативных и частных предприятий. Это помещения без отделки и ремонта и сопутствующих услуг. Арендные ставки здесь невысокие.
33.Структура и специфика рынка офисных помещений.
На офисном рынке преобладающей формой отношений является аренда. Спрос и стоимость офисной недвижимости зависит от следующих факторов:
месторасположение в престижных местах города;
удобство доступа с точки зрения транспортных коммуникаций и наличия мест для парковки;
размещение офиса в отдельно стоящем здании или в помещении с отдельным входом;
строгий режим охраны;
стиль и качество отделки помещений.
Для рынка офисных помещений характерно разделение на три сектора, которые значительно различаются по качеству помещений и по уровню цен аренды.
Престижные офисы, соответствующие мировым стандартам для офисных помещений и расположенные в отдельно стоящих специально оборудованных зданиях - бизнес-центрах.
Хорошо отделанные и оборудованные помещения, размещаемые в реконструированных зданиях, в расселенных и реконструированных квартирах большого размера.
Офисные помещения муниципального и ведомственного нежилого фонда, государственных предприятий (в основном научных учреждений).