Обзор рынка коммерческой недвижимости

С наступлением нового 2014 года в первый же его месяц традиционно наблюдалось сильное затишье на рынке коммерческой недвижимости. Это нашло отражение и в сегменте аренды коммерческой недвижимости, показатели которой упали по сравнению с декабрем 2013 года на 21% по общей площади и на 19% по количеству экспонируемых объектов, при этом средняя арендная ставка упала всего на 2% за месяц. По прогнозам аналитиков подобная ситуация сохранится в течение почти всего февраля и только к его концу начнет вновь возвращаться в свое привычное русло. Привычное лидерство на рынке столицы занимают офисные помещения, предложение аренды которых составляет 55% от общего числа, за ними сохраняют свои позиции складские и производственные помещения (29%) и замыкают эту тройку торговые помещения (16%).

Показатель значение

Таблица 3 - Основные показатели рынка 2013 г.

Абсолютного единогласия в отношении классификации офисных зданий среди российских участников рынка сейчас нет. Тем не менее, московские риэлторы и консультанты в области недвижимости традиционно подразделяют офисные помещения на четыре основных класса: А, В, С и D. Из-за отсутствия среди компаний единства в оценке помещений возникли подклассы А1, А2 или В+ и В -.

Упрощенная классификация для большинства зданий, отличающихся высокой ликвидностью и хорошим местоположением (в центре города на проходных улицах).

Класс А - офисные помещения в новых зданиях, построенных за последние 5 лет или строящихся, со стеклянными витражными фасадами, улучшенной отделкой, центральным кондиционированием или сплит-системами, достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной, с элементами инфраструктуры (кафе, парковка). Считаются офисами класса А- или А2. Строят их «под себя» крупные компании и банки. Часто предлагаются с планировкой или отделкой под покупателя или арендатора.

Класс В-офисные помещения в зданиях, построенных после 1960 г., с улучшенной отделкой (элементы евроремонта), кондиционированием (сплит-системами), достаточным количеством телефонных линий, подключением к скоростному Интернет-кабелю, охраняемой стоянкой, круглосуточной охраной. Помещения примерно соответствуют классу В.

Класс С - помещения в административных зданиях и на первых этажах жилых домов, построенных до 1960 г. (историческая застройка центра), с выходом на главные улицы, также с улучшенной отделкой, кондиционерами или сплит-системами, ограниченным количеством телефонных линий, парковкой, охраной типа «пропускная система на входе). Примерно соответствуют классу С.

Класс D - помещения в бывших НИИ, не имеющие отдельного входа, со средним уровнем отделки, с небольшими по площади кабинетами, с ограниченным количеством телефонных линий, недостаточной парковкой, иногда - вход со двора, обычно сдаются множеству мелких арендаторов, состояние помещений общего пользования иногда запущенное (БЦ по ул. Лермонтова, 3).

Класс Е - квартиры, переведенные или еще не переведенные из жилого фонда в нежилой, с выходом или окнами на улицу, с отдельным входом или возможностью такового, с разным уровнем отделки (офисные помещения по ул. Суворова, Московской, Кирова и т.д.).

Предложение

В 2013 г. рынок офисной недвижимости пополнился 48 зданиями класса А и В общей площадью 888 269 кв. м. Таким образом, общий объем нового строительства в 2013 г. увеличился по сравнению с 2012 г. на 56%, тем не менее он значительно ниже докризисных показателей ввода новых офисных помещений. Общий объем качественных офисных площадей по итогам 2013 г. в Москве составил 14,45 млн кв. м. По географическому распределению построенных помещений лидирует Центральный Деловой Район (ЦДР), где в течение 2013 г. было построено 23% помещений, кроме того 11% офисных зданий пришлось на «Москва-Сити». За пределами бизнес районов лидирующие позиции по вводу новых офисных площадей занимали западное и юго-западное направления, их доля составила 14% и 10%, соответственно.

Площадь, кв. м

Спрос

Несмотря на увеличение объемов нового строительства, в 2013 г. наблюдалось 10% снижение спроса на офисные помещения. Общая площадь сделок с офисной недвижимостью составила 1,5 млн. кв. м. Основной спрос в 2013 г. пришелся на сформировавшиеся бизнес районы, здесь было заключено 60% сделок с качественной офисной недвижимостью. Лидерами по востребованности площадей среди бизнес-районов были ЦДР, «Ленинградский» и «Москва-Сити». При этом важно отметить, что спрос на офисные помещения в «Москва - Сити» за прошедший год увеличился на 65%.

Арендаторы начали с большим интересом рассматривать этот проект. За пределами сформировавшихся бизнес районов наиболее востребованными оказались западное и южное направления. В течение последних трех лет структура спроса на офисные помещения оставалась стабильной. Лидерами по объему сделок в 2013 г., как и в предыдущие годы, являлись компании секторов: «ИТ и телекоммуникации», «Природные ресурсы», «Банки и финансовые компании», «Производство».

Суммарно на эти 4 сектора экономики пришлось более 66% всех реализованных площадей. Чистое поглощение по итогам 2013 г. составило 740 000 кв. м, почти на 17% меньше, чем общая площадь построенных помещений. Это означает, что темпы строительства офисных помещений в Москве превышают существующую потребность в площадях.

Вакантные площади

Увеличение объемов нового строительства и снижение спроса на офисные помещения способствовало росту доли свободных площадей. Наиболее сильно это отразилось на помещениях класса А: по итогам 2013 г. средний уровень вакансий в этом классе составил 17,2%, увеличившись на 2% по сравнению с концом 2012 г. В классе В это изменение оказалось менее заметным: доля свободных площадей класса В+ увеличилась на 1,4% и составила 9,3%, в то же время в классе В-наблюдалось снижение уровня свободных помещений на 1% до 4,4%. Ставки аренды / Цены продажи.

Увеличение доли свободных площадей класса А привело к небольшому снижению ставок аренды на такие помещения. В среднем за год они подешевели примерно на 5%, к концу 2013 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на офисы класса А составила $785/кв. м/год. Стабильно высокий спрос на помещения класса В+ способствовал повышению ставок аренды в этом сегменте на 4%. К концу 2013 г. средняя запрашиваемая ставка аренды на помещения этого класса составила $500/кв. м/год. Арендные ставки на помещения класса В-за прошедший год не изменились. Тем не менее, изменение классификации и перевод части зданий в класс С повлияли на рост средних ставок аренды в этом сегменте. По итогам 2013 г. средневзвешенная запрашиваемая стоимость аренды офисных зданий класса В-составила $415/кв. м/год. В 2013 г. на продажу конечным пользователям предлагались единичные объекты класса А. Рынок продаж в этом сегменте не сформирован. Диапазон запрашиваемых цен продажи офисных площадей класса А составлял $7 000-10 000/кв. м. Цены продаж на офисные площади класса В+ выросли на 7% по сравнению с 2012 г. и составили $6 080/кв. м. В то же время запрашиваемые цены продажи офисных помещений класса В-увеличились почти на четверть по сравнению с предыдущим периодом. По итогам 2013 г. они составили $4 900/кв. м/год.

Таблица 5 - Стоимость аренды офисных помещений

Стоимость аренды офисных помещений, составляет от 1100 до 3551 руб. за 1 м², в центре диапазон цен находится в пределах от 1894 до 3551 рублей за 1 кв. м в месяц. Средняя стоимость аренды одного 1 м² по городу составляет 2255 рублей.

В настоящее время более распространена продажа встроенных офисных помещений. Диапазон цен при их продаже представлен в Таблице 6.

Таблица 6 - Стоимость при продаже офисных помещений в г. Москва

Стоимость при продаже встроенных офисных помещений, составляет от 132759 до 639180 руб. за 1 м². Наибольшее количество предложений находится в пределах от 120000 до 250000 рублей за 1 кв. м. Средняя стоимость одного 1 м² офисного помещения составляет: по городу 160739 рублей, в центре 412905 рублей.

Таблица 7 - Стоимость отдельно стоящих офисных зданий

Стоимость при продаже отдельно стоящих офисных зданий, составляет от 95841 до 892029 руб. за 1 м². Средняя стоимость одного 1 м² офисного здания составляет 349642 рублей.

Описание объекта оценки

Таблица 8 - Описание земельного участка

Таблица 9 - Описание улучшения

здание стоимость коммерческий офисный

Описание, технические характеристики приведены в таблицах ниже.

Таблица 10 - Описание конструктивных элементов и характеристика здания