Оценка стоимости недвижимости
1.
Общие сведения
Общая информация об оценке
Таблица 1
| Сведения о Заказчике | |
| Организационно-правовая форма | Общество с ограниченной ответственностью |
| Полное наименование | «ЗАКАЗЧИК» |
| Фамилия, имя, отчество Генерального директора ООО «ЗАКАЗЧИК» | Иванов Иван Иванович |
| Основной государственный регистрационный номер (ОГРН) | |
| Дата присвоения ОГРН | 15 декабря 2005 года |
| Место нахождения и реквизиты | Москва, 2-Спасоналивковский пер. 7 ИНН 6363636363 КПП 63636363 ОКПО 00636363 ОКОГУ 54111 ОКАТО 636363000. |
| Сведения о Собственнике | |
| Собственник имущества: | ООО «ЗАКАЗЧИК» |
| Сведения об Исполнителе | |
| Организационно-правовая форма | Общество с ограниченной ответственностью. |
| Полное наименование | «Оценщик» (ИНН ХХХХХХХ,) |
| ОГРН | ХХХХХХХХ от 21.12.2001 |
| Юридический адрес: | 107113, Россия, г. Москва, ул. Маленковская, 10 |
| Почтовый адрес, телефон: | 107113, Россия, г. Москва, ул. Маленковская, 10; тел. (495) ХХ-ХХ-ХХ |
| Банковские реквизиты: | р/с: ХХХХХХХХХХХ в «Сбербанк России» в г. Москва, корр./с: ХХХХХХХХХХХ ИНН ХХХХХХХХ, БИК ХХХХХХХХХ |
| Сведения об Оценщиках | |
| Ф.И.О. | Просунко Кирилл Олегович |
| Информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков | является действительным членом НП «Саморегулируемая организация ассоциации Российских магистров оценки», № по реестру ХХХ от 5 августа 20ХХ года. выписка из реестра №ХХХ от 15.09.20ХХ г. |
| Профессиональные знания в области оценочной деятельности | Диплом МФПА о профессиональной переподготовке ПП №ХХХХХ от ХХ марта ХХХХ г. - Свидетельство о повышении квалификации в МФА регистрационный номер 1161, г. Москва, 2012 |
| Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика | Страховой полис ЗАО САК «Информстрах» №19/08-056515-48 от 22 декабря 2009 года. Лимит ответственности 50 000 000 рублей. Срок действия до 21 марта 2016 года. |
| Стаж работы в оценочной деятельности | 1,5 года |
Задание на оценку
Таблица 2
| Объект оценки: | 1. Здание офисное, общей площадью 920 кв. м.2. Земельный участок, общей площадью 1440,0 кв. м, расположенные по адресу: Москва, 2-Спасоналивковский пер. 7 |
| Оцениваемые права: - земельный участок: - улучшения: | Право аренды на земельный участок (долгосрочная аренда до 26.01.2025 г.), Право собственности на здание. |
| Ограничения (обременения) прав: | Отсутствуют. |
| Цель и задача оценки объекта оценки: | Выражение суждение о величине рыночной стоимости оцениваемых объектов с целью купли-продажи. |
| Вид определяемой стоимости: | Рыночная. |
| Дата определения стоимости объекта оценки: | 7 апреля 2014 года. |
| Дата осмотра объекта оценки: | 7 апреля 2014 г. |
| Дата составления отчета: | 9 апреля 2014 г. |
| Порядковый номер отчета: | 01-9/04/2014 |
| Основание для проведения оценки: | Договор №01-9/04/2014 от 3 апреля 2014 г. |
| Форма отчета: | Полная письменная |
Для проведения работ по оценке рыночной стоимости имущества, Заказчиком были предоставлены следующие документы
· Свидетельство о государственной регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый №77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006 г.;
· Договор о предоставлении участка в аренду №М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025 г.;
· Кадастровый план земельного участка №77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
· Выписка из технического паспорта на здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.
Общие понятия оценки
. К объектам оценки относятся объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
. При определении цены объекта оценки определяется денежная сумма, предлагаемая, запрашиваемая или уплаченная за объект оценки участниками совершенной или планируемой сделки.
. При определении стоимости объекта оценки определяется расчетная величина цены объекта оценки, определенная на дату оценки в соответствии с выбранным видом стоимости. Совершение сделки с объектом оценки не является необходимым условием для установления его стоимости.
. Итоговая стоимость объекта оценки определяется путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.
. Подход к оценке представляет собой совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
. Датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
. При установлении затрат определяется денежное выражение величины ресурсов, требуемых для создания или производства объекта оценки, либо цена, уплаченная покупателем за объект оценки.
. При определении наиболее эффективного использования объекта оценки определяется использование объекта оценки, при котором его стоимость будет наибольшей.
. При проведении экспертизы отчета об оценке осуществляется совокупность мероприятий по проверке соблюдения оценщиком при проведении оценки объекта оценки требований законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности и договора об оценке, а также достаточности и достоверности используемой информации, обоснованности сделанных оценщиком допущений, использования или отказа от использования подходов к оценке, согласования (обобщения) результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
. Срок экспозиции объекта оценки рассчитывается с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Последовательность определения стоимости объекта оценки
1. Заключение с заказчиком договора об оценке. На данном этапе, при заключении договора об оценке Оценщик предоставляет заказчику информацию о требованиях законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, обязанностях оценщика, требованиях к договору об оценке и отчету, об оценке, а также о стандартах оценки.
2. Установление количественных и качественных характеристик объекта оценки. На данном этапе Оценщик осуществляет сбор и обработку:
1 правоустанавливающих документов, сведений об обременении объекта оценки правами иных лиц;
2 информации о технических и эксплуатационных характеристиках объекта оценки;
3 информации, необходимой для установления количественных и качественных характеристик объекта оценки с целью определения его стоимости, а также другой информации, связанной с объектом оценки.
3. Анализ рынка, к которому относится объект оценки. На данном этапе Оценщик определяет и анализирует рынок, к которому относится объект оценки, его историю, текущую конъюнктуру и тенденции, а также аналоги объекта оценки и обосновывает их выбор.
4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования позволяет определить наиболее доходное и конкурентное использование объекта недвижимости-то использование, которому соответствует максимальная стоимость объекта.
5. Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов. На данном этапе Оценщик обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, рыночный и доходный подходы к оценке:
· Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа.
· Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
· Доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки.
Оценщик самостоятельно определяет в рамках каждого из подходов к оценке конкретные методы оценки.
6. Обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины стоимости объекта оценки. На данном этапе Оценщик на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов, определяет итоговую величину стоимости объекта оценки. Итоговая величина стоимости объекта оценки должна быть выражена в рублях в виде единой величины, если в договоре об оценке не предусмотрено иное.
7. Составление и передача заказчику отчета об оценке. На данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сводятся Оценщиком воедино и излагаются в виде повествовательного отчета.
Ограничительные условия, сделанные допущения и пределы применения полученного результата.
1. Настоящие условия подразумевают их полное однозначное понимание сторонами, а также факт того, что все положения, результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют силу. Настоящие условия могут быть изменены только по соглашению сторон и должны быть оформлены в письменной форме. Настоящие условия распространяются в случае правопреемства, если право собственности на объект недвижимости полностью или частично перейдет к другому лицу.
2. Настоящий отчет достоверен в полном объеме лишь в указанных в нем целях.
. Оценщики не обязаны на основании отчета предоставлять дальнейшие консультации, давать свидетельские показания, представать перед судом или участвовать в иных юридических разбирательствах, если не заключено специального соглашения.
. Права собственности на рассматриваемое имущество и недвижимость, а также имущественные права предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если иное не оговорено специально. Недвижимое имущество объектов оценивается свободным от каких бы то ни было прав удержания имущества или долговых обязательств под заклад имущества, если иное не оговорено специально.
. Мнение оценщика относительно стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя никакой ответственности за изменение экономических, социальных, физических факторов; изменения федерального и местного законодательства, которые могут возникнуть после вышеуказанной даты и повлиять на стоимость объекта.
. Мы исходим из того, что все необходимые решения законодательных и исполнительных органов власти РФ, а также органов местного самоуправления существуют или могут быть получены, или обновлены для исполнения любых предполагаемых функций на объекте, для которого производились расчеты.
. Ни весь отчет, ни какая-либо его часть (особенно любые заключения о стоимости и данные об оценщиках, принимающих участие в работе и фирме), не могут быть предоставлены заказчиком для использования в целях рекламы, для мероприятий по связи с общественностью и другим мотивам без предварительного письменного согласия оценщика.
. В своих действиях мы поступали как независимые эксперты-оценщики. Размер нашего вознаграждения не связан с нашими выводами о стоимости оцениваемого объекта.
. Применение заказчиком настоящего отчета в целом или в части, а также указание стоимости, определенной в этом отчете, является утверждением заказчиком настоящего отчета и итоговой величины стоимости объекта оценки.
Термины и определения
Рыночная стоимость объекта оценки (п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме»
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Недвижимое имущество - земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты (согласно ГК РФ ст. 130).
Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном земельном кадастре.
Кадастровый номер - персональный номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки, который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или) юридически существует как единое целое.
Категории земли - узаконенная типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального развития.
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Износ имущества - снижение стоимости имущества под действием различных причин.
Скорректированная цена имущества - цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от объекта оценки.
Согласование результата оценки - получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с помощью различных методов оценки.
Право собственности - право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности относятся:
право совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;
право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам;
право передавать свои права владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в залог.
Передача права собственности - надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения, наследования, изъятия.
Заказчик - юридическое или физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.
Заказ на оценку - письменный договор на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с оценщиком имущества.
Ограничивающие условия - заявление в отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку стоимости имущества.
2.
Анализ рынка объекта оценки