Организационно-методические основы и условия оценки рыночной стоимости имущества предпринимательских структур

СОДЕРЖАНИЕ

ВВЕДЕНИЕ. 3

ИНФОРМАЦИОННАЯ, ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА ОЦЕНКИ БИЗНЕСА.. 4

1. Организационно-методические основы и условия оценки рыночной стоимости имущества предпринимательских структур. 4

2. Информационная база оценки бизнеса. 10

ЗАКЛЮЧЕНИЕ. 14

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ.. 15

ВВЕДЕНИЕ

Современные условия развития бизнеса предпринимательских структур связаны с движе­нием объектов имущественного комплекса, приобретением и выбытием, залогом, арендой и другими хозяйственными операциями, которые требуют достоверной оценки объектов недви­жимости, определения их различных видов стоимости, в том числе рыночной, ликвидационной, восстановительной и т.д.

Профессиональная оценка объектов недвижимости и других основных фондов осуществляется оценщиками, которые не имеют заинтересованности в оцениваемом имуществе и действуют непредвзято и без предубеждения по отношению к участвующим сторонам.

Оценочная деятельность является важной составной частью осуществления процесса реформирования экономики страны и формирования правового государства. Данный вид деятельности позволяет сформировать информационную основу перестройки экономики и обеспечить формирование конкурентной рыночной среды. Посредством проведения оценки формируется объективная информация о хозяйственных процессах, протекающих в экономике.

Целью данной работы является изучение информационной, законодательной и нормативно-правовой базы оценки бизнеса.

Согласно поставленной цели будут решены следующие задачи:

- рассмотреть организационно-методические основы и условия оценки рыночной стоимости имущества предпринимательских структур;

- изучить информационную базу оценки бизнеса.

ИНФОРМАЦИОННАЯ, ЗАКОНОДАТЕЛЬНАЯ И НОРМАТИВНО-ПРАВОВАЯ БАЗА ОЦЕНКИ БИЗНЕСА

Организационно-методические основы и условия оценки рыночной стоимости имущества предпринимательских структур

Оценочная деятельность осуществляется в соответствии с требованиями Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» №135-ФЗ, Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО № 2), Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3).

Согласно Федеральному закону №135-ФЗ к оценочной деятельности относится профессиональная деятельность субъектов, которая направлена на установление по объектам оценки разных видов стоимости: рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости[1]. Обоснованность применения стандартов оценки стоимости объектов определяется обязанностью оценщиков соблюдать государственные стандарты и методические рекомендации, которые действуют на дату оценки соответствующего объекта оценки. Федеральные стандарты оценки объектов, утвержденные приказами Минэкономразвития России, являются обязательными к применению при осуществлении оценочной деятельности. В частности, федеральным стандартом оценки «Общие понятия, оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1) руководствуются при исследовании понятия оценки, определении подходов к оценке и требованиям к ее проведения, которые применяются в процессе оценочной деятельности.

Федеральным стандартом оценки ФСО №2 «Цель оценки и виды стоимости» определяют­ся цель проводимой оценки, направление использования полученных результатов оценки, а также способы определения рыночной стоимости объектов, видов стоимости, в том числе ры­ночной. Федеральным стандартом оценки ФСО №3 «Требования к отчету об оценке» опреде­ляется перечень требований к порядку составления и содержания отчета об оценке объектов, к составу и содержанию информации, которая используется в отчете об оценке, а также к ха­рактеристике в содержании отчета применяемой методологии и расчетов оценки стоимости имущества. Система принятых Стандартов Оценки Российского Общества Оценщиков ССО РОО 2005 определяет регламенты к структуре и содержанию отчета об оценке в соответствии с правилами СРО, в котором состоит оценщик. В указанных Стандартах отражен факт их со­ответствия международным стандартам оценки.

Организационно-методическая основа оценочной деятельности определяется Федераль­ным стандартом оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оцен­ки» (ФСО № 1). Оценка проводится по документации и информационным данными, которые представляет Заказчик. По мнению Н.Н. Парасоцкой[2], зависимость от объема информации можно оценить по степени компьютеризации процесса оказания услуг, по совокупности обсле­дуемых ресурсов, а также применяемой к вводу, хранению, обработке и поставке информа­ции. В связи с этим оценщики не несут ответственности за сформулированные выводы по результатам оценки в случае их недостоверности. Вместе с тем информационные данные, которые используются в процессе оценки, должны отвечать принципу достаточности и достоверности[3]. Ответственность за соблюдение такого правила, определенного Стандартами, лежит на оценщиках, поскольку оценщики должны обосновывать достаточность информации, а также необходимость привлечения внешнего эксперта, если экспертиза требует дополнительных специальных познаний. В случаях осуществления определенных допущений оценщиком должны быть обоснованы все факты, которые подтверждают справедливость значений сделанных допущений.

Действия оценщиков осуществляются в соответствии с заданием заказчика, которое является неотъемлемой частью договора на оказание услуг по оценке имущества. В составе задания различают обязательную и дополнительную информацию, состав которой регламентируется Федеральным стандартом ФСО № 1. Состав информации в задании на оценку объекта представлен на рис. 1.

Рисунок 1 – Состав информации задания на оценку объекта в соответствии со стандартами[4]

В составе имущества, которое подвергается оценке, выделяются виды объектов, сгруппированные по однородным признакам и регламентируемые Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в том числе: отдельные материальные объекты (вещи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или недвижимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из состава имущества; права требования, обязательства (долги); работы, услуги, информация; иные объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством РФ установлена возможность их участия в гражданском обороте. Для проведения оценки нами предусмотрен ряд взаимосвязанных этапов, который дополнен процедурами, соответствующими Стандартам и которые могут быть предусмотрены субъектами оценки при заключении договора на оказание услуг по оценке (рис. 2).

Рисунок 2 – Этапы оценочных процедур в соответствии с Федеральными стандартами

Первоначальным этапом осуществления оценочных процедур является заключение договора на оказание услуг по оценке объекта, определению рыночной или иной стоимости. Содержание договора не только регулирует возникшие отношения между оценщиками и заказчиками, но и определяет направления оценочной деятельности, перечень оценочных процедур, объекты оценки, установление имущественных прав, период и сроки проведения оценки, а также стоимость оказываемых услуг и оформление результатов. На основе заключенного договора составляется задание, которое регламентирует оценочные процедуры, детализируют функции оценщиков по оказанию услуг заказчику. При составлении задания определяются график осуществления оценочных процедур, затраты на их осуществление, уточняются перечень оцениваемых объектов, а также базовые параметры, уточняет объем оценки. Задание служит основанием для сбора информации об объектах исследования, как обязательной, определённой Стандартами, так и дополнительной, которая может быть предусмотрена условиями договора и конкретизирована заданием на оценку[5].

На этапе сбора информации о заказчике и объектах оценки определяются источники информации, а также осуществляется идентификация объектов недвижимости и имущественных прав, которая позволяет дать юридическую характеристику объекта. При этом может быть информация государственного реестра данных по регистрации земельных участков, зданий и сооружений и других объектов, регистрация которых осуществлена в соответствии с требованиями местного и государственного законодательства. По объектам оценки осуществляется проверка информации на предмет полных или частичных имущественных прав, которые обусловлены отделением или разделением прав собственности. Кроме того, оценщики должны располагать информацией по ограничению прав собственности в форме договоров аренды, сервитутов, ограничений, вызванных залоговым удержанием объекта недвижимости, притязаний на права собственности.

На этапе анализа информационных данных, необходимых для оценки объекта, осуществляются мониторинг деятельности заказчика, оценка динамики развития его бизнеса, оценка эффективности использования в хозяйственной деятельности объектов исследования. Эффективность данного этапа зависит от качества и достоверности подобранной информации, проведенной организационной работы, объема необходимых данных, информационных источников по оцениваемым объектам. Результаты анализа позволяют оценщикам дать оценку наиболее важным ценообразующим факторам, проанализировать влияние факторов внешней среды, состояние экономики в целом и оценить ситуацию на рынке недвижимости, включая территориальный и сегментарный аспекты. Кроме того, анализ способствует раскрытию физических свойств объекта оценки и его окружения.

На этапе определения подходов и выбора методов оценки объектов оценки осуществляется подбор одного из следующих подходов. Оценка стоимости недвижимости обычно осуществляется с позиции трех основных подходов: затратный подход; сравнительный подход; доходный подход. Каждому подходу характерны определенные методы. Выбор подхода и методов обуславливается видом стоимости объектов оценки, их характеристиками, информацией по объекту оценки. По выбранному методу оценки приводится всесторонняя аргументация в отчете об оценке объектов.

На этапе согласования результатов оценки объекта и определения итоговой стоимости объекта оценки осуществляются процедуры сопоставления полученных результатов посредством применения разных подходов и методов для выбора наиболее точного и достоверного. Эти этапы предусмотрены для выявления математических и логических ошибок, которые ведут к расхождениям полученных результатов. Процесс согласования полученных результатов предусматривает также их сопоставление с заданием, возможность учитывать конъюнктурные колебания рынка и специфические ценообразующие свойства оцениваемых объектов.

Заключительным этапом является составление отчета об оценочных процедурах, который представляет собой результаты итоговой стоимости оцениваемых объектов. Отчет представляется заказчику в предусмотренные договором и заданием сроки. Этот документ составляется в письменной форме, что является документальным подтверждением выполнения оценщиками обязательств по договору. Итоговая стоимость оцениваемого объекта, отраженная в отчете, считается достоверной и применяется для совершения сделки[6].

Проведенное исследование организационно-методических основ и условий проведения оценки объектов свидетельствует о том, что процесс оценки должен быть основан на нормативно-законодательной базе, которая позволит исключить риски недостоверной оценки объектов, а последовательность оценочных процедур позволит систематизировать действия оценщиков в целях повышения качества оценочных услуг и достоверности результатов оценки.