ТЕЗИСЫК ДОКЛАДУ ПО ТЕМЕ «РАЗВИТИЕ БАНКОВСКОГО
НОУ ВПО «Сибирская академия финансов и банковского дела»
В.М. Оселедец
В статье рассматривается история развития ипотечного жилищного кредитования в России, представлены риски ипотечного жилищного кредитования, определено влияние условий ипотечного кредита на степень банковских рисков при ипотечном жилищном кредитовании.
Ипотечный кредит (с англ. mortgage credit, real estate loan) – способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости [5, с. 377]. Залогом по Федеральному закону Российской Федерации «О залоге» для ипотечного кредита могут быть здания и сооружения; институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы; жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд; земли, примыкающие к государственной границе, и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом.
В России уже в XIII–XIV вв. одновременно с правом частной собственности на землю возник заклад, но долгое время он существовал фактически без законодательного оформления.
В 1754 г. были созданы первые кредитные учреждения: для дворянства – санкт-петербургские и московские конторы Государственного банка при Сенате и Сенатской Конторе, для купцов – в Петербургском порту и Коммерцколлегии. Банки кредитовали дворянство и купечество под залог имений.
Вначале второй половины XVIII в. в России начал формироваться институт банковского ипотечного кредитования: деньги предоставлялись в долг (на условиях возвратности, платности и срочности), а недвижимость служила обеспечением по предоставленным кредитам, что в полной мере соответствовало сущности кредита.
Залоговое право в России было регламентировано 1 января 1835 г. в связи с вводом в действие Свода законов гражданских (по инициативе М.М. Сперанского). Залоговые отношения в России в это время строились либо с казной, либо между частными лицами. При этом само понятие «залог» относилось только к недвижимому имуществу, в связи с чем, ипотека существовала в следующих видах: с государством, между частными лицами, по займам в кредитных учреждениях [4, с. 6].
С начала 70-х годов XIX столетия в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. История этих финансовых учреждений тесно переплетена с социально-экономической жизнью страны на рубеже XIX–XX столетий.
С 1917 г. в России существовала развитая, хорошо организованная кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные.
Долгосрочное финансирование недвижимости способствовало бурному развитию экономики, промышленности, сельского и городского хозяйства. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Западной Европе, более того, по объемам ценных бумаг, обеспеченных ипотечными обязательствами и обращающихся на европейских рынках, Россия превалировала над всей Европой [3, с. 154].
Развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, было приостановлено в 1917 г. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически уничтожила основу для ипотечного кредитования.
Многие специалисты возрождение института залога (ипотеки) в России связывают с введением Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 года. С принятием этого закона возникла правовая база для предоставления ипотечных кредитов населению на приобретение жилья.
С принятием нового Жилищного кодекса (№ 188-ФЗ от 29.12.04 г.) российские граждане получили возможность приобретения жилья путем вступления в жилищно-строительные кооперативы на новой правовой основе.
По мере стабилизации экономической ситуации в России стали формироваться экономические предпосылки развития долгосрочного ипотечного жилищного кредитования.
Выделяют следующие особенности ипотечного жилищного кредитования:
– кредитование под строго определенный залог – жилую недвижимость;
– ипотечное жилищное кредитование имеет целевое назначение (приобретение жилья для заемщика);
– длительность срока кредитования – от 10 до 30 лет.
Ипотечные кредиты предоставляют в российских условиях развития ипотечного кредитования различные институты, в том числе и коммерческие банки; в этом случае ипотечный кредит рассматривается как вид банковского кредита.
Несмотря на то, что ипотечный кредит по основным своим характеристикам соответствует прочим кредитам, существует ряд отличий ипотечного кредита от всех прочих:
– обеспечивается дополнительная защита прав залогодержателя через государственную регистрацию залога;
– объект недвижимости сохраняет свои потребительские свойства в течение длительного времени;
– цены на объект недвижимости, как правило, растут опережающими темпами в сравнении с темпами инфляции [2].
Основные виды банковских ипотечных кредитов.
Ипотечный кредит с постоянными выплатами или постоянный ипотечный кредит.
Кредит с «шаровым» платежом.
Стандартный кредит от остатка.
Кредит с участием.
Кредит с нарастающими платежами.
Кредит с обратным аннуитетом.
Кредит с переменной процентной ставкой.
Кредит с перезакладываемым залогом.
В процессе ипотечного кредитования важно анализировать эффективность использования кредита.
Эффективность ипотечного кредитования должна определяться как результат использования ресурсной базы банка, определяемый соотношением доходов по ипотечному кредитованию и расходов, связанных с его реализацией.
Специалисты выделяют ряд факторов эффективности банковской системы в целом и банковских операций (в том числе кредитования), в частности.
Среди важнейших факторов эффективности банковской системы (банковского сектора) можно выделить наличие конкуренции на рынке банковских услуг и укрепление основ корпоративного управления в банках [1, c. 40].
На эффективность банковского ипотечного кредитования оказывают влияние следующие факторы:
1) наличие достаточных «длинных» ресурсов для осуществления долгосрочных вложений (применительно к ипотечному кредитованию);
2) наличие достаточного объема собственных средств (капитала) банка для реализации такого масштабного проекта как ипотечное кредитование;
3) ликвидность недвижимости (ликвидность ипотеки);
4) уровни банковских рисков.
Рассматривая риски как фактор эффективности ипотечного кредитования, можно отметить, что «ипотечное кредитование является одним из наиболее рискованных вариантов инвестирования» [6, с. 225].
Риски макроуровня.
Страновой и региональные риски.
Кредитный риск.
Риски мезоуровня.
Отраслевые риски.
Риск неоплаты долга заемщиком.
Риск неполучения страхового возмещения.
Риск невыполнения договорных обязательств.
Риск досрочного погашения.
Залоговый риск.
Риск потери заемщика.
Риск упущенной выгоды.
Риск незавершения строительства.
Риск нецелевого использования ссуды.
Процентный риск.
Риск ликвидности.
Риск концентрации.
Правовые риски.
Риск мошенничества.
Риск нерефинансирования.
Технологический риск.
Операционный риск.
Степень того или иного риска зависит также от специфики ипотечного кредитного продукта, которая определяется условиями кредитования:
Кредитный продукт с участием несовершеннолетних залогодателей.
1.Кредитный продукт с максимальным соотношением К/З (кредит / залог).
2.Кредитный продукт с участием взаимозависимых лиц.
3.Кредитный продукт, в котором расчет с продавцом квартиры происходит до регистрации залога.
4.Кредитный продукт с участием заемщиков, живущих и работающих в регионе, отличном от местонахождения кредитора и предмета залога.
5.Кредитный продукт с участием заемщиков, имеющих предельный возраст получения кредита.
6.Кредитный продукт, в котором предметом залога выступает элитное жилье.
7.Кредитный продукт с максимальной процентной ставкой.
8.Кредитный продукт с минимальной процентной ставкой.
9. Кредитный продукт с максимально допустимым и/или превышающим максимально допустимый размер кредита.
Тенденции современного рынка ипотечного жилищного кредитования:
- сокращение количества банков, осуществляющих ипотечное кредитование;
- снижение абсолютных и относительных показателей, характеризующих объемы ипотеки;
- рост доли кредитов, предоставляемых в валюте РФ;
- ужесточение требований банков к оценке кредитоспособности заемщиков;
- увеличение объемов и доли просроченной задолженности в общем объеме задолженности по ипотечным жилищным кредитам.
Оживление рынка ипотечного кредитования возможно при условии обеспечения доступа банков к финансовым ресурсам через инструмент секъюритизации. АИЖК разработана новая программа по стимулированию банковского ипотечного жилищного кредитования.
Список литературы:
1. Банковский сектор России: от стабилизации к эффективности / Под ред. Н.А. Савинской, Г.Н. Белоглазовой. – СПб.: СПбГУЭиФ, 2003. – 500 с.
2. Котляров М.А. Ипотека и системные проблемы рынка недвижимости в России // Финансы и кредит. – 2004. – № 17. – С. 45–48.
3. Матюхин Г.Г. Тернистый путь ипотечного кредитования // Банковское дело. – 2004. – № 3. С. 34-36.
4. Смирнов В.В., Лукина З.П. Ипотечное жилищное кредитование. – М.: Аудитор, 1999. – 112 с.
5. Финансово-кредитный энциклопедический словарь / Под ред. А.Г. Грязновой. – М.: Финансы и статистика, 2002. –1168 с.
6. Финансы и кредит в недвижимости: Учеб.для вузов / Под ред. П.Г. Грабового, Н.Ю. Яськовой. – М.: НПЦ Алфей, 2004.– 472 с.
КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: Банковское ипотечное жилищное кредитование, риски ипотечного жилищного кредитования, специфика ипотечного кредитного продукта.
СВЕДЕНИЯ ОБ АВТОРЕ: Оселедец Виктория Михайловна, кандидат экономических наук, доцент кафедры «Финансы и кредит» НОУ ВПО «Сибирская академия финансов и банковского дела».