«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Специфика рынка недвижимости проявляется в том, что он не имеет определенного места купли-продажи. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости. Рынок недвижимости - это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью (табл. 1.).
Таблица 1. Характеристика рынка недвижимости Хабаровского края
| Рынок несовершенной конкуренции |
| 1. Нестандартизированные товары, так как каждый объект уникален |
| 2. Ограниченное число участников, что обусловлено условиями финансирования и сложными юридическими правами, характерными для каждого объекта |
| 3. Сложно получить достоверную, своевременную и полную информацию о сделках |
| 4. Децентрализованные торги |
| 5. Высокие операционные издержки |
За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами как:
- специфика объектов недвижимости;
- относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;
- воздействие рынка капитала;
- невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.
Развитие рынка недвижимости в Хабаровском крае определяется:
- экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;
- финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;
- взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые части края находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части края или пришли в упадок. В состоянии застоя находятся районы, зависящие от одной отрасли промышленности.
Рынок недвижимости находится под значительным влиянием факторов, определяющих социально-экономическое развитие Хабаровского края в целом, так и отдельных частей края, и факторов, определяющих политическую стабильность. Сложные причинно-следственные взаимосвязи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости Хабаровского края, можно отразить в виде кривой, получившей название «рыбья кость» (рис. 2).
Рис. 2. Причинно-следственные связи между факторами, воздействующими на рынок недвижимости
Факторы, воздействующие на рынок недвижимости.
Факторы государственного регулирования рынка недвижимости
- 1.1 - нормативные акты, регулирующие сделки купли-продажи недвижимости;
- 1.2 - налоговое законодательство, регулирующее сделки с недвижимостью;
- 1.3 - отдельные нормативные акты, ограничивающие сделки с недвижимостью на региональном уровне.
Общеэкономическая ситуация.
- 2.1 - производство национального дохода;
- 2.2 - объем промышленного производства;
- 2.3 - занятость трудоспособного населения;
- 2.4. - ставки доходности финансовых активов;
- 2.5 - платежный баланс страны;
- 2.6 - состояние торгового баланса;
- 2.7 - притоки капитала;
- 2.8 - оттоки капитала;
- 2.9 - рост доходов населения;
- 2.10 - индекс потребительских цен.
Микроэкономическая ситуация.
- 3.1 - экономическое развитие региона;
- 3.2 - диверсификация занятости работоспособного населения;
- 3.3 - экономические перспективы развития региона;
- 3.4 - притоки капитала в регион;
- 3.5 - оттоки капитала из региона.
Социальное положение в регионе.
4.1 - возможность межэтнических и военных столкновений;
4.2 - отношение к частному капиталу;
4.3 - отношение к иностранному капиталу;
4.4 - устойчивость политики администрации региона;
4.5 - уровень безработицы в регионе;
4.6 - популярность проводимой администрацией региона политики.
Природные условия в регионе.
5.1 - экологическое положение в регионе;
5.2 - наличие развитой инфраструктуры.
Как видно на рис. 1, решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в Хабаровском крае, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка. Если же действие макроэкономических факторов относительно стабильно, то состояние рынка недвижимости, приносящей доход, определяется микроэкономическими факторами.
Взаимосвязи макроэкономических и микроэкономических факторов иллюстрирует диаграмма причинно-следственных взаимосвязей факторов, которая позволяет проводить анализ рынка недвижимости Хабаровского края как в динамике, так и по состоянию на момент анализа. При построении диаграммы необходимо обратить внимание на следующие моменты:
- Диаграмма оказывается более эффективной, если рассматриваются взаимосвязи достаточно большого количества факторов.
- При отборе данных необходима их группировка по отдельным факторам, которые хорошо известны.
- В случае, если действие отдельных факторов более или менее стабильно, анализ взаимосвязей оказывается достаточно простым.
- Если фактор, стоящий первым по порядку (например, политическая или общеэкономическая ситуация), технически труден для анализа, его не следует пропускать, поскольку макроэкономические факторы в значительной степени определяют и условия функционирования рынка недвижимости на микроуровне.
- При систематическом составлении причинно-следственных диаграмм для одного и того же процесса и сравнения этих диаграмм в некоторых случаях, несмотря на отсутствие заметных изменений в действии отдельных факторов, меняют порядок расположения факторов, влияющих на эффективность инвестиций на определенном рынке недвижимости. При нарушении стабильности процесса в этом случае нестабильность будет сразу замечена.
- Если действие данных факторов стабилизируется в одинаковой степени, то создаются условия для более точного расчета ставки доходности и уровня риска инвестиций на рынке недвижимости.
- Возможна ситуация, когда факторы, воздействие которых усилилось, и факторы, доля влияния которых не изменилась, находятся между собой в корреляционной зависимости.
Таким образом, рынок недвижимости Хабаровского края подвержен многим внешним влияниям, таким как:
- изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;
- изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;
- изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;
- изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.
Решение задач
Задача №1
Определите стоимость недвижимости, рыночная стоимость которой в настоящее время равна $ 10000, если известны срок и ежегодный рост стоимости (ставка)
Срок лет 3 года
Ставка 14 %
Решение:
S = P(1+it)
P – стоимость в настоящее время
S – наращенная стоимость
i – ставка %
t – срок
S = 10000*(1+0,14*3) = 14200 $
Задача №2
1. Владельцы дома решили произвести капитальный ремонт своего здания. Стоимость ремонтных работ растет на 6 % в год.
2. Какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 %, если известны
Текущая стоимость ремонтных работ 4500 $
Период времени, в течение которого владельцы будут откладывать деньги на ремонт. 6 год.
Решение:
1. Определим стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет, по формуле:
S = P(1+i/m)mt, где
S = P(1+i/m)mt
P – стоимость в настоящие время
S – наращенная стоимость
i – ставка %
t – срок
m – количество начислений
Стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет = 4500*(1+0.06)6 = 6383.33 $
2. Определим теперь, какую сумму ежемесячно следует откладывать владельцам дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 % по формуле:
S = P(1+i/m)mt, где
S – наращенная стоимость равная 6383.33 $
P – стоимость в настоящие время, равная 4500 $
i – ставка %, равная 0,15
t – срок, равная 6
m – количество начислений, равная 12
6383,33 / ((1+0,15)6 * (6*12)) = 44,11$
Ответ:
1. Стоимость, которая нужна для ремонта через 6 лет, равна 6383.33 $
2. Сумму ежемесячно откладываемая владельцем дома на специальный счет в банке, приносящий доход по номинальной годовой ставке, равной 15 %, будет равна 44,11$.
Задача №3
Организация выделила своему работнику ссуд под покупку квартиры, рыночная стоимость которой равна $ 60000. Требуется:
1. Определить какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации.
2. Какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, если известны.
Величины ссуд 30000
Срок погашения ссуды 10 лет
Процентная ставка 10%
Решение:
Определим, какова инвестиционная стоимость квартиры для работника, по формуле
S = P(1+i)t
P – стоимость в настоящие время
S – наращенная стоимость
i – ставка %
t – срок
Инвестиционная стоимость: 30000 *(1+0,1)10 = 77812,27 $
Определим, какую сумму ежегодно работник будет возвращать организации
S = P(1+i)t
P – стоимость в настоящие время
S – наращенная стоимость
i – ставка %
t – срок
Сумма ежемесячного отложения: 77812,27 / (12*10) = 648,44 $
Ответ:
1. Ежегодная сумма выплат работника равна 7760 $
2. Инвестиционная стоимость квартиры равна 63280 $.
Список литературы
1. Российская Федерация. Федеральный Закон «Об оценочной деятельности».
2. Грабовый П.Г. Экономика и управление недвижимостью.- М.: ЮНИТИ, 2003.
3. Грязнова А.Г. Оценка недвижимости – М.: Финансы и статистика, 2004.
4. Крутик А.Б. Экономика недвижимости. - СПб.: Нева, 2004.
5. Ресин В.И. Экономика недвижимости. М.: Аист, 2004.
6. Фридман Д. Анализ и оценка приносящий доход недвижимости Финансы. - М.: БЕК, 2004.
7. Щербакова Н.А. Экономика недвижимости. – Ростов-на-Дону: Феникс, 2004.