39. Процедура оценка недвижимости методом прямой капитализации. Определение коэффициента капитализации методом Ринга, Инвуда.
Сущность доходного подхода состоит в оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества, т. е. путем капитализации дохода.
Капитализация дохода — это процесс перерасчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
· сумму будущего дохода;
· время, когда должен быть получен доход;
· продолжительность получения дохода.
Определение рыночной стоимости недвижимости доходным подходом происходит в два этапа:
· прогнозирование будущих доходов;
· капитализация будущих доходов в настоящую стоимость.
Формула доходного подхода имеет следующий вид:
С = ЧД / К, (3)
где С – стоимость недвижимости;
ЧД – ожидаемый доход от оцениваемой недвижимости;
К – коэффициент или ставка капитализации.
Ставка капитализации – это отношение рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Метод капитализации доходов основан на прямом преобразовании чистого операционного дохода (ЧОД) в стоимость путем деления его на коэффициент капитализации.
Коэффициент капитализации – это ставка, применяемая для приведения потока доходов к единой сумме стоимости. Однако, на наш взгляд данное определение дает понимание математической сущности данного показателя. С экономической точки зрения, коэффициент капитализации отражает норму доходности инвестора.
Метод капитализации доходов применяется если:
• потоки доходов – стабильные положительные величины;
• потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Данный метод не следует использовать, если:
• потоки доходов нестабильны;
• объект недвижимости находится в состоянии незавершенного строительства или требуется значительная реконструкция объекта;
• нет информации по реальным сделкам продажи и аренды объектов недвижимости, эксплуатационным расходам, и другой информации, которая затрудняет расчет чистого операционного дохода и ставки капитализации.
Базовая формула расчета имеет следующий вид:
С = ЧОД / КК, (4)
где С – стоимость объекта недвижимости;
ЧОД – чистый операционный доход;
КК – коэффициент капитализации (%).
Основные этапы процедуры оценки методом капитализации:
1) определение ожидаемого годового (или среднегодового) дохода, в качестве дохода, генерируемого объектом недвижимости при его наилучшем наиболее эффективном использовании;
2) расчет ставки капитализации;
3) определение стоимости объекта недвижимости на основе чисто го операционного дохода и коэффициента капитализации, путем деления ЧОД на коэффициент капитализации.
Потенциальный валовой доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости, при 100%ном ее использовании без учета всех потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле:
ПВД = S * Са, (5)
где S – площадь, сдаваемая в аренду;
Са – арендная ставка за 1 м2.
Действительный валовой доход (ДВД) – это потенциальный валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости:
ДВД = ПВД – Потери + Прочие доходы. (6)
Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.
Расчет коэффициента капитализации. Существует несколько методов определения коэффициента капитализации:
• с учетом возмещения капитальных затрат (с корректировкой на изменение стоимости актива);
• метод рыночной выжимки;
• метод связанных инвестиций, или техника инвестиционной группы.
Метод Ринга предполагает линейный возврат вложенного в недвижимость капитала. В данном случае возврат капитала не предполагает его последующего реинвестирования для извлечения дохода. Обычно метод Ринга используется при оценке объектов, находящихся на последней фазе экономической жизни. Для такой недвижимости характерно направление возмещаемых сумм на поддержание объекта. Расчет нормы возврата капитала методом Ринга осуществляется но формуле Н в.к= 1/ п.
где Нв.к – норма возврата капитала; п – остаточный срок службы недвижимости.
Метод Инвуда используется, если сумма возврата капитала реинвестируется по ставке доходности инвестиции. В этом случае норма возврата как составная часть коэффициента капитализации равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям:
,
где SFF - фактор фонда возмещения;
Y = R (ставка дохода на инвестиции).
40. Оценка стоимости нематериальных активов (оценка репутации).
Оценка нематериальных активов позволяет, наряду с подтверждением права собственности, поставить ее объекты на баланс предприятия в качестве активов. Такая оценка дает возможность производить амортизацию интеллектуальной собственности и тем самым формировать соответствующие фонды амортизационных отчислений за счет себестоимости продукции.
В оценку интеллектуальной собственности включены следующие виды HMA:
· Оценка гудвилла или деловой репутации;
· Оценка лицензий;
· Оценка бренда;
· Оценка товарного знака;
· Оценка патента;
· Оценка авторского права;
· Оценка ноу-хау;
· Оценка для МСФО.
ГУДВИЛ – это преимущества, которые получает покупатель при покупке уже существующей и действующей компании в сравнении с организацией новой фирмы. Однако для оценки гудвилла (оценки репутации фирмы) продажа компании не является обязательным условием.
Оценка гудвилла — это определение разности между стоимостью всех активов и пассивов организации и единым имущественным комплексом.
Оценка деловой репутации и других не идентифицируемых активов целесообразно связывать с какими-то идентифицируемыми активами, в том числе с товарным знаком или брендом.
Оценка репутации фирмы (гудвилла) состоит в определении совокупности тех элементов бизнеса или персональных качеств, которые стимулируют клиентов обращаться именно к данной компании, которые приносят фирме прибыль сверх требуемой для получения разумного дохода на все остальные активы компании.
Для большинства компаний гудвилл (деловая репутация фирмы) является самым значительным активом, которому не присущи идентифицируемость и обособленность.
Иногда гудвилл привязывают к эксклюзивным правам обладания торговым знаком. Такой вид нематериального актива будет иметь определенный срок службы и является амортизируемым.
Вообще гудвиллом может являться все, что помогает компании получать больше прибыли на единицу активов, чем у средней аналогичной компании. Например, это может быть грамотный руководитель, хорошо обученный дружный персонал или выгодное территориальное месторасположение.
Оценка стоимости гудвилла осуществляется по двум основным методам:
· избыточных прибылей – оценка гудвилла как бренда, который помогает компании извлекать больше прибыли по сравнению с ситуацией, если бы она продавала небрендированный товар, не обладающий известной торговой маркой;
· балансовом – стоимость гудвила равняется разнице между стоимостью бизнеса в целом и стоимостью его активов, как материальных, так и нематериальных.
В каких случаях нужно оценивать Гудвилл?
1. Покупка или продажа бизнеса
2. Слияние и поглощение компании;
3. Принятие управленческих решений.
41. Оценка стоимости транспортных средств.
В настоящее время транспорт стремительно развивается. Также и развивается отрасль оценочной деятельности - оценка стоимости автомобиля или оценка авто. Оценка транспортных средств это определение стоимости данного транспорта с учетом его технического состояния, физического и функционального износа.
Сформировавшийся в РФ рынок автомобилей, в том числе подержанных, а также вступление в силу с 1 июля 2003 г. Закона «Об обязательном страховании гражданской ответственности владельцев транспортных средств», других законодательных актов последних лет значительно повышают востребованность услуг по оценке автомобилей.
Каждый частный собственник рано или поздно сталкивается с необходимостью провести профессиональнуюоценку АВТОТРАНСПОРТНОГОСРЕДСТВА (автомобиля). По степени сложности ситуации могут быть самыми разными: это и раздел имущества при разводе супругов, и раздел имущества при наследовании между наследниками или в случае дарения для определения налога с имущества, переходящего в порядке наследования или дарения.
Независимый оценщик привлекается для оценки стоимости автомобилейиоценки транспортных средств, когда требуется определить цену продажи и сдачи в аренду отдельных транспортных средств или предприятий, имеющих транспортные средства в качестве основных фондов, а также стартовую цену для аукционов, с целью приватизации или передачи в доверительное управление, при использовании автомобиля в качестве залога, для разрешения имущественных споров и т. д. В этом случае оценка машин может быть выполнена с применением всего одного подхода - сравнительного.
Оценка автомобиля (Оценка стоимости авто) также необходима при расчете залоговой стоимости для получения кредита, при формировании уставного капитала, при разработке стратегии развития предприятия для определения уровня технического обеспечения производства и выявления возможностей замены или модернизации устаревшего автопарка. Следует отметить, что оценка машины даст не залоговую стоимость, а именно стоимость машины, которая будет отличаться от обеспечения примерно на 20-30% в зависимости от политики кредитного учреждения.
Самый надежный и быстрый способ продать автомобиль – реализовать его по рыночной стоимости, а для этого необходимо произвести оценку стоимости автомобиля. После оценки машины, срок реализации ее на рынке будет соответствовать нормальному сроку экспозиции в зависимости от марки автомобиля.
42. Оценка стоимости финансовых вложений (ЦБ).
Одним из наиболее распространенных методов оценки бизнеса на сегодняшний день является оценка ценных бумаг и акций предприятия или организации. При оценке стоимости пакета акций или других финансовых активов, представленных в виде ценных бумаг, а также при проведении детального анализа различных финансовых вложений компании, определяется рыночная стоимость и прогнозируется прибыль от финансовых вложений.
Определение стоимости финансовых обязательств и активов, которые сконцентрированы в ценных бумагах, а также полный анализ финансовых вложений компании помогает не только узнать, какова рыночная стоимость ценных бумаг, займов и прочих форм участия в бизнесе, но и спрогнозировать на будущее, насколько перспективны данные вложения.
Оценка акций необходима в том случае, если ценные бумаги вносятся в уставной фонд того или иного предприятия, или например, если компания решила получить кредит в банке. Крайне важна оценка акций в том случае, если необходимо определить рыночную стоимость данной фирмы, а также ее активов.
Для оценки рыночной стоимости акций большое значение имеет их разновидность, наличие биржевых котировок, эмитент, а также присутствие на финансовых рынках во внебиржевом обороте
Оценка акций, векселей, облигаций и других эквивалентов финансовых активов осуществляется для самых различных целей. Однако в большинстве случаев оценка акций осуществляется:
· при расчете рыночной стоимости компании и ее активов на текущий момент;
· при совершении сделок купли-продажи пакета акций компании;
· при оформлении залога финансовых активов компании для получения кредита.
Помимо перечисленных выше случаев, оценка акций также необходима при формировании уставного капитала организации, путём вклада в виде ценных бумаг, таких как акции, векселя и других видов неденежных средств. Согласно письму Минфина N 03-01-10/2-119 от 29 мая 2006 г., в дополнение к пакету учредительных документов на регистрацию такой компании необходимо предоставить отчет об оценке акций предприятия. Кроме того, если необходимо оценить некотируемый пакет акций, также должна быть проведена оценка акций предприятия. В таком случае, проводят оценку стоимости пакета акций.
Также оценка акций предприятия может понадобиться при вычислении расходов на их приобретение. В своем письме № 03-03-06/1/558 от 31.08.2009 министерство финансов приводит комментарии по особенностям налогообложения компаний, приобретающих финансовые активы той или иной организации. Из данного письма следует, что предприятие приобретатель обязано осуществить оценку акций, так как рыночная цена их приобретения может быть в несколько раз выше, чем цена, полученная после оценки контрольного пакета акций по методике определения расчетной стоимости по значению цены чистых активов эмитента.
43. Расчет ставки дисконта методом кумулятивного построения.
Метод кумулятивного построения - за основу берется безрисковая ставка, затем к ней добавляются премии, отражающие вознаграждения инвестора за вложения в более рисковые активы. Величина и состав этих надбавок не поддается точному расчету и может варьироваться в больших пределах у разных исследователей, что значительно снижает достоверность результата.
Ставка дисконта — это ожидаемая ставка дохода на вложенный капитал в сопоставимые по уровню риска объекты инвестирования на дату оценки.
Используемая ставка дисконта должна обязательно соответствовать выбранному виду денежного потока. Так как выбран денежный поток для собственного капитала, то ставка дисконта может быть рассчитана либо кумулятивным способом, либо по модели оценки капитальных активов.
Этот метод подразумевает оценку определенных факторов, порождающих риск недополучения запланированных доходов. При построении ставки дисконта по данному методу за основу берется безрисковая норма доходности, а затем к ней добавляется норма доходности за риск инвестирования в данную компанию. Безрисковая ставка дохода определяется обычно исходя из ставки доходов по долгосрочным правительственным облигациям.
Метод кумулятивного построения ставки дисконта используется тогда, когда риски бизнеса (наблюдаемая колеблемость доходов с него) вызываются, прежде всего, несистематическими рисками оцениваемого бизнеса.
Метод кумулятивного построения учитывающей риски бизнеса ставки дисконта отличается от модели оценки капитальных активов тем, что в структуре этой ставки к номинальной безрисковой ставке ссудного процента R прибавляется совокупная премия за инвестиционные риски, которая состоит из премий за отдельные относящиеся именно к данному проекту несистематические риски.
Метод кумулятивного построения (ССМ) Экспертный метод. Расчетная формула:
где: • I — ставка дисконтирования;
• R — безрисковая ставка;
• j=[1;k] — количество учитываемых инвестиционных рисков;
• Gj — премия за j-ый риск.
В ставке могут быть учтены следующие риски: 1. Недостаточная диверсифицированность продукции (в структуре выпуска преобладает продукция одного вида); 2. Недостаточная диверсифицированность рынков сбыта (ориентация деятельности на строго ограниченную категорию потребителей); 3. Размер предприятия (риски вложения в малые предприятия: дефицит имущественных средств при необходимости покрытия инвестированных средств); 4. Страновой риск; 5. Недостаточность информации о перспективах реализации проекта.
44. Процедура оценки бизнеса методом ценовых мультипликаторов и отраслевых коэффициентов.
Основным инструментом определения рыночной стоимости собственного капитала предприятия с применением сравнительного подхода являются ценовые мультипликаторы.
Ценовой мультипликатор – это коэффициент, показывающий соотношение между рыночной ценой компании или акции и её финансовыми и экономическими показателями. В качестве таких показателей можно использовать выручку от реализации, прибыль предприятия-аналога, дивидендные выплаты, стоимость активов и др.
Для оценки рассчитывают несколько мультипликаторов по формуле 
,
где М – оценочный мультипликатор; Ц – цена продажи предприятия-аналога (произведение количества акций и их текущей рыночной стоимостью); ФБ – финансовая база.
В оценочной деятельности используется два типа мультипликаторов – интервальные и моментные. Выбор наиболее уместного из них определяется в каждой конкретной ситуации.
Интервальными называются мультипликаторы, в которых в качестве финансовой базы используются показатели, величина которых формируется в течение установленного бухгалтерской отчётностью периода времени. К таким мультипликаторам относятся: цена/прибыль, цена/денежный поток, цена/ дивидендные выплаты, цена/выручка от реализации.
Моментными называются мультипликаторы, для расчёта которых используется информация о состоянии финансовой базы на конкретную дату. Например, цена/балансовая стоимость, цена/чистая стоимость активов.
Мультипликатор цена/прибыль (Р/Е ) выражаетсвязь между рыночной ценой акционерного капитала компании и её чистой прибылью. Цена обыкновенной акции – числитель, а прибыль после налогообложения (чистая прибыль) – знаменатель. Данный мультипликатор позволяет напрямую оценивать стоимость собственного капитала. Мультипликатор Р/Е показывает, сколько средств готов заплатить заинтересованный инвестор за получаемую компанией прибыль.
Мультипликатор цена/денежный поток (P/CF) чаше всего представляет собой валовой денежный поток, т. е. чистый доход плюс суммы начисленной амортизации, а не чистый денежный поток. Чистый денежный поток не используется, поскольку может оказаться достаточно сложно оценить величину данного показателя для каждой открытой (публичной) компании-аналога.
Мультипликатор цена/дивиденды может рассчитываться как на базе фактически выплаченных дивидендов, так и на основе потенциальных дивидендных выплат. Под потенциальными дивидендами понимаются типичные дивидендные выплаты, рассчитанные по группе сходных предприятий на основе сравнения их фактических дивидендных выплат и чистой прибыли.
Мультипликатор цена/выручка от реализации (P/S),или объём реализованной продукции, – также достаточно популярный коэффициент, рассчитываемый как отношение цены акции к валовому доходу на одну акцию. Он применяется для однородных отраслей, где инвесторы ожидают, что выручка создаст соответствующие объёмы прибыли, или денежного потока.
Мультипликатор цена/балансовая стоимость (P/BV) – для его определения необходимо цену акций компаний-аналогов поделить на величину их балансовой стоимости на дату оценки. Практически такая информация обычно недоступна. Вместо этого эксперты-оценщики используют величину реального капитала компании на конец последнего финансового года. Нельзя использовать величину реального капитала компаний-аналогов, относящуюся к более поздним, чем момент оценки, датам, за исключением случаев, когда временные различия относительно несущественны.
Мультипликатор цена/чистая стоимость активов(P/NAV) можно применять в том случае, если соблюдаются все следующие условия:
а) оцениваемая компания имеет значительные вложения в собственность: недвижимость, ценные бумаги, газовое или нефтяное оборудование;
б) основной деятельностью компании является хранение, покупка и продажа такой собственности. Управленческий и рабочий персонал добавляет к продукции в этом случае незначительную стоимость;
в) существуют аналогичные компании, продающиеся на рынке, что позволяет получить достаточную рыночную информацию об активах.