Оглавление
8. Государственное регулирование оценочной деятельности
. Методы расчета рыночной стоимости недвижимости в рамках доходного подхода
Задача
Список литературы
Государственное регулирование оценочной деятельности
Профессиональная оценка имущества и нематериальных активов является принципиально новым видом деятельности. Необходимость в развитии этого вида деятельности объясняется в первую очередь фундаментальными изменениями в экономике. Потребность в определении тех или иных видов стоимости имущества и нематериальных активов требуется практически при всех операциях с объектами оценки. При этом, как и любой вид деятельности, профессиональная оценка имеет определенную методологию, систему подготовки кадров, нормативную базу и т.д.
Основные отличительные особенности оценочной деятельности (исследование стоимостей объектов оценки) характеризуются [2, С.202-203]:
. Принципиально новой значимостью этого вида деятельности в современных условиях Российской Федерации.
. Его влиянием на практически все сферы экономической деятельности.
. Междисциплинарным и межведомственным характером деятельности по оценке.
Полноценное формирование и совершенствование оценочной деятельности требует выполнения следующих основных принципов:
. Оценка имущества и нематериальных активов (далее - «оценка») является профессиональным видом деятельности.
. Оценка является также новым научным направлением, со своей методологией, терминологией, принципами исследований и т.д.
. Базируясь на мировом опыте развития оценки, России необходимо создавать и развивать национальную систему оценки. Недопустимо как слепое копирование зарубежного опыта, так и создание неких «принципиально новых» подходов, не учитывающих общемировые тенденции в развитии оценки как элемента хозяйственного механизма и как научного направления.
. Становление и развитие оценки возможны только в условиях рыночных отношений при четком определении роли и места государства в вопросах ценообразования и правового регулирования предпринимательской деятельности.
. Формирование оценки возможно только на основе создания общего правового, методологического и информационного пространства на всей территории Российской Федерации. Создание изолированных, региональных или ведомственных, нормативных и инструктивных актов или иных документов, не связанных с общей системой оценки в РФ, является недопустимым.
. Оценка как профессиональный вид деятельности должна отвечать текущим потребностям проводимых экономических реформ, а также учитывать как региональные, так и отраслевые особенности.
. Основной функцией государства в формировании оценки должно явиться, в первую очередь, создание системы правового регулирования этого вида деятельности.
. Оценкой должны заниматься как государственные, так и частные оценщики. При этом и те и другие должны иметь равные возможности для реализации своих профессиональных навыков и работать в общем правовом, методологическом и информационном пространстве.
Одним из ключевых моментов является определение роли законодательной, исполнительной и судебной власти при регулировании оценки в РФ.
Регулирование оценочной деятельности - система мер и процедур, направленных на повышение качества услуг оценщиков и соответствие их определенным критериям, устанавливаемым профессиональным сообществом оценщиков (саморегулирование) или государственными органами (государственное регулирование) либо совместно. Регулирование развивается в рамках следующих процедур [4, С.91]:
определение методических требований к процедурам оценки, которые традиционно формулируются в стандартах оценки;
определение требований к морально-этическим качествам оценщика, связанным с его независимостью; данные требования формулируются в кодексах профессиональной этики;
определение требований к уровню профессиональной подготовки и опыту практической работы оценщика, которые отражаются в уровне профессиональных званий.
Государство на рынке, в том числе и на рынке услуг по оценке, выступает в двух ипостасях: как институт, устанавливающий «правила игры», и, с другой стороны, как один из участников рынка. Поэтому необходимо четко разделить две различных по сути сферы деятельности государства:
формирование правовой и административной системы регулирования деятельности по оценке;
деятельность государства как оценщика.
Без базовых правовых условий регулирования оценки нельзя говорить о создании полноценного рынка услуг этого вида деятельности. Практически до последнего времени оценка являлась исключительно функцией государства, что, соответственно, и определяло основные принципы регулирования этого вида деятельности. В новых российских условиях это сказывается в негативной тенденции к зарегулированности, в желании ограничить или запретить деятельность независимых (негосударственных) оценщиков.
Основной целью создания системы государственного регулирования оценки является формирование базовых условий для функционирования данного сегмента рынка услуг, а именно:
юридически закрепить факт появления независимой оценки имущества и нематериальных активов как самостоятельного вида деятельности;
установить права и обязанности участников оценки;
обеспечить процедуры включения этого вида деятельности в общую систему законодательной, исполнительной и судебной власти;
гарантировать выполнение общеобязательных требований, заложенных в основные системы обеспечения оценки, включающих в себя, в частности, стандарты, процедуры сертификации качества оценочных услуг и т.д. [2, С.203].
Рынок услуг по оценке существует на федеральном, региональном и местном (муниципальном) уровнях. При этом надо иметь в виду, что объект оценки всегда характеризуется определенным местоположением, правами собственности, налоговыми обременениями и т.д. Поскольку объектом оценки может выступать имущество, собственником которого являются Российская Федерация, субъекты Федерации, юридические и физические лица, то в регулировании этого вида деятельности должна быть реализована четкая система разграничения полномочий между Российской Федерацией и ее субъектами.
Определенные подходы к этому вопросу заложены в Федеральном Законе ФЗ № 135 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Основными инструментами регулирования деятельности по оценке являются:
лицензирование;
система Стандартов;
система сертификации качества услуг;
унификация учебных программ по подготовке оценщиков;
создание условий для развития и становления саморегулируемых профессиональных объединений оценщиков;
организация процесса включения процедур и методов профессиональной оценки в общее законодательство;
контроль за исполнением законодательства в области оценки.
Система государственного регулирования оценочной деятельности включает:
лицензирование оценщиков и контроль за соблюдением ими лицензионных требований и условий;
установление требований к профессиональной подготовке специалистов в области оценки стоимости;
формирование методологической базы оценочной деятельности.
Одной из наиболее распространенных форм государственного регулирования профессиональной деятельности является лицензирование по отношению к большинству представителей массовых профессий, занятых обслуживанием населения (врачи, адвокаты, архитекторы, брокеры по недвижимости и т д.) Лицензия - разрешение со стороны государства на занятие данной деятельностью, что обеспечивает определенный уровень качества обслуживания граждан [4, С.93].
За рубежом лицензия, как правило, выдается различными органами управления, но все лицензионные требования, стандарты, связанные с получением лицензии, экзаменационные процедуры в основном разрабатываются и контролируются профессиональными организациями специалистов. Обычно лицензирование вводилось тогда, когда профессия становилась массовой, получив развитие в условиях свободной конкуренции, и имела в своей основе развитую и доступную систему образования.
Лицензирование оценки недвижимости имеет особенности, так как несмотря на существование значительного числа оценщиков, оценка не считается массовой специальностью. Оценка недвижимости расценивается как элитарная, так как к услугам оценщиков прибегают в большинстве случаев не простые граждане, а профессионалы-брокеры, работающие с недвижимостью, банковские служащие и т.д. Поэтому исторически сложилось так, что в большинстве стран с развитой рыночной экономикой деятельность оценщиков не регламентируется непосредственно государством. Высокий профессиональный уровень поддерживается профессиональными организациями путем принятия и соблюдения стандартов. Исключение составляют Италия, Испания, Япония, т.е. страны, в которых существует определенное государственное регламентирование в форме лицензирования, а также США, где было введено государственное регулирование (лицензирование) оценщиков недвижимости, поскольку американские кредитно-сберегательные фирмы в тот период понесли огромные финансовые потери на операциях с недвижимостью.
В настоящее время значение профессиональных организаций оценщиков в США очень велико. Они предлагают членам организации профессиональное образование на высоком уровне и открывают возможность практикующим профессионалам влиять на законодательство. Профессиональная организация может защитить своего члена, обвиняемого в каких-то нарушениях, в случае, если результат дела может отразиться на профессии в целом.
Ассоциация может применить дисциплинарные санкции к тем членам, поведение которых не соответствует высоким профессиональным стандартам. Большое значение имеет возможность развивать отношения с людьми, занимающимися аналогичным бизнесом в стране и по всему миру.
В России оценка как род деятельности и как профессия переживает период становления. С начала перехода к рыночным отношениям в России и, соответственно, с возникновением спроса на услуги оценщиков было создано профессиональное общественное объединение - Российское общество оценщиков (РОО). Им была создана методическая база для проведения оценочных работ, а также система профессиональной подготовки оценщиков в сотрудничестве с учебными заведениями. Однако бурное развитие профессии на волне переоценки основных фондов привело и к негативным последствиям. На рынке появилось много оценщиков, работающих вне рамок профессиональной организации, не придерживающихся каких-либо стандартов и оказывающих услуги очень низкого качества. В связи с этим стало очевидно, что на этапе становления профессии в России необходимо введение государственного регулирования оценочной деятельности для поддержания должного качества услуг. Эту задачу решил Федеральный закон № 135 ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», который ввел лицензирование оценочной деятельности. Порядок лицензирования оценочной деятельности утверждается Правительством Российской Федерации. Основными требованиями к лицензированию юридических лиц, изложенными в статье № 24 Закона, являются.
государственная регистрация в качестве юридического лица;
наличие в штате юридического лица не менее одного работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности;
уплата сбора за выдачу лицензии на осуществление оценочной деятельности.
В развитие закона в августе 1999 г. было принято Постановление Правительства Российской Федерации «Об уполномоченном органе по контролю за осуществлением оценочной деятельности в Российской Федерации» от 20.08.1999 № 932, которое установило, что уполномоченным органом по контролю за осуществлением оценочной деятельности являлось Министерство государственного имущества Российской Федерации (ныне -Министерство имущественных отношений Российской Федерации - Минимущество России). Уполномоченному органу было поручено разработать проект положения о лицензировании оценочной деятельности в Российской Федерации и проект стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности.
Данные документы были приняты в 2001 г. «Положение о лицензировании оценочной деятельности» утверждено постановлением Правительства Российской Федерации от 11.04.2001 г. № 285, «Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности», - Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 г. №519.
Положение о лицензировании устанавливает порядок лицензирования и условия выдачи лицензий на осуществление оценочной деятельности и определяет, что лицензирование оценочной деятельности осуществляет Министерство имущественных отношений Российской Федерации (лицензирующий орган). Оценочная деятельность в соответствии с выданной лицензией может проводиться на всей территории Российской Федерации.
Согласно Положению, лицензирующий орган вправе по согласованию с органами государственной власти субъектов Российской Федерации делегировать часть своих полномочий по лицензированию оценочной деятельности органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Такие полномочия в настоящее время переданы более чем половине субъектов Российской Федерации.
Лицензия выдается на осуществление следующих работ (услуг) в области оценочной деятельности:
а) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении недвижимого имущества, за исключением предприятий как имущественных комплексов, подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости недвижимого имущества);
б) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении движимого имущества, за исключением денег и ценных бумаг, а также подлежащих государственной регистрации воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания, космических объектов (далее именуется - оценка стоимости машин, оборудования и транспортных средств);
в) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении результатов интеллектуальной деятельности, в том числе исключительных прав на них (интеллектуальной собственности), а также конфиденциальной информации, имеющей коммерческую ценность (далее именуется - оценка стоимости нематериальных активов и интеллектуальной собственности);
г) оценка стоимости права собственности, иных вещных прав, обязательств (долгов) и работ (услуг) в отношении ценных бумаг, паев, долей (вкладов) в уставных (складочных) капиталах, а также предприятий как имущественных комплексов (далее именуется - оценка стоимости предприятия (бизнеса));
д) копии документов об образовании работников (для юридических лиц) или индивидуального предпринимателя, подтверждающих получение профессиональных знаний по указанным в заявлении работам (услугам) в области оценочной деятельности в соответствии с образовательными программами, согласованными с лицензирующим органом.
Согласно Положению основными лицензионными требованиями и условиями осуществления оценочной деятельности являются:
а) соблюдение лицензиатом законодательства Российской Федерации и законодательства субъектов Российской Федерации об оценочной деятельности;
б) предоставление по запросу лицензирующего органа информации, необходимой для контроля за соблюдением лицензиатом лицензионных требований и условий;
в) осуществление страхования гражданской ответственности оценщиков путем заключения договора страхования по указанным в лицензии работам (услугам) в области оценочной деятельности либо по каждому заключаемому договору об оценке;
г) для лицензиата - юридического лица - наличие в штате работника, имеющего документ об образовании, подтверждающий получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности;
д) для лицензиата - индивидуального предпринимателя - наличие документа об образовании, подтверждающего получение профессиональных знаний по указанным в лицензии (заявлении на выдачу лицензии) работам (услугам) в области оценочной деятельности.