Оценка стоимости недвижимости - сложный и трудоемкий процесс, состоящий из нескольких этапов:
определение проблемы;
предварительный осмотр объекта и заключение договора на оценку;
сбор и анализ данных;
оценка земельного участка;
применение трех подходов к оценке стоимости объекта недвижимости;
согласование результатов, полученных при различных подходах;
подготовка отчета и заключения об оценке;
доклад об оценке.
Известно несколько десятков методов оценки объектов недвижимости, используемых для различных видов объектов: зданий, сооружений, земельных участков, квартир и т.д. Выбор того или иного метода оценки зависит от ряда факторов, в том числе от характера объекта, цели и функции оценки, от имеющейся в распоряжении эксперта информации.
Если объект недвижимости приносит стабильный доход, наиболее приемлем метод капитализации; если оценивается квартира и имеется достаточно рыночных данных о фактических продажах аналогичных квартир на жилищном рынке, то для оценки целесообразнее использовать метод прямого анализа продаж; если объект недвижимости функционирует на "пассивном" секторе рынка недвижимости, оптимальным считается один из методов затратного подхода.
Выбор метода зависит от функции оценки. Если результаты оценки необходимы для страхования объекта, целесообразнее использовать один из методов затратного подхода. Если результаты оценки необходимы для того, чтобы инвестировать определенные средства в развитие объекта недвижимости, лучше использовать один из методов доходного подхода. Цели оценки еще теснее связаны с ее методами.
Таким образом, выбор метода для оценки объекта недвижимости - сложный, творческий процесс. Оптимальность выбора существенно зависит от квалификации и практического опыта эксперта-оценщика. Экспертам рекомендуется определять стоимость объектов недвижимости, применяя как можно большее число методов оценки, тогда при согласовании результатов оценки, полученных различными методами, значительно возрастет вероятность получить более точное значение стоимости объекта.
Все методы оценки недвижимости группируются специалистами в три подхода: затратный, доходный и сравнительный (рыночный).
Для определения стоимости объектов, приносящих доход, в рамках доходного подхода используются два основных метода: метод капитализации и метод дисконтирования.
Метод капитализации дохода основан на оценке текущей (сегодняшней) стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесут эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем недвижимого имущества [3, С.49].
Капитализация дохода - это процесс пересчета потока будущих доходов в конечную величину, равную сумме их текущих стоимостей. Эти величины учитывают:
) сумму будущего дохода;
) когда должен быть получен доход;
) продолжительность получения дохода.
Принципы, лежащие в основе доходного подхода:
ожидания;
замещения.
Существует два основных метода, используемых при оценке недвижимости, приносящей доход [3, С.50]:
прямой капитализации;
дисконтирования денежных потоков.
Основными понятиями обоих методов являются чистый операционный доход (ЧОД или NOI) и коэффициент капитализации R.
При применении доходного подхода используются финансовые отчеты собственника:
упрощенный баланс;
отчет о движении денежных средств, реконструируемый оценщиком для задач экономического анализа статей доходов и расходов.
Откорректированный отчет о движении денежных средств имеет четыре уровня доходов.
. Потенциальный валовой доход(ПВД):
минус поправка на уровень загрузки и потери при сборе платежей;
плюс прочий доход, связанный с нормальным функционированием объекта недвижимости.
. Действительный эффективный валовой доход (ДВД):
минус текущие операционные расходы (ТОР);
минус резерв на замещение (РЗ). (ТОР + РЗ - ОР - операционные расходы).
. Чистый операционный доход (ЧОД):
минус обслуживание долга (Од) - выплата процента и погашение основной суммы;
минус капитальные затраты (Кз): капитальный ремонт, капитальные резервы, арендаторские доделки, комиссионные брокерам за аренду.
. Поток наличных денежных средств до налогообложения (ПНДС), доход на собственный капитал (ДСК).
Метод прямой капитализации (МПК).
Стоимость объекта определяется по формуле:=I/R,
где I - чистый доход (ЧОД);- стоимость объекта недвижимости;- коэффициент капитализации.
Схема применения МПК:
) определить размер стабилизированного ЧОД за 1 год (как правило, путем усреднения дохода за несколько лет);
) определить величину коэффициента капитализации R;
) разделить ЧОД на R по формуле.
Преимущества МПК:
простота расчетов;
мало предположений;
отражение состояния рынка;
дает особенно хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой).
МПК не следует применять, когда:
отсутствует информация о рыночных сделках;
неприменимы теоретические методы определения R,
объект не находится в режиме стабильного функционирования (строительство или реконструкция);
объект подвергся серьезным разрушениям в результате стихийного бедствия или пожара.
Методы определения коэффициента капитализации [5, С.188]:
. Метод рыночной экстракции (рыночной выжимки).
. Аналитический метод (кумулятивное построение R).
. Методы ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала).
. Метод экспертизы (опроса экспертов рынка недвижимости).
Структура коэффициента капитализации:
R=RON+ROF,
где RON - ставка дохода на капитал; ROF - коэффициент капитализации (возврата капитала).
При кумулятивном построении R в RON учитываются следующие факторы:
компенсация для безрисковых ликвидных инвестиций (с учетом инфляции);
компенсация за риск (в том числе страновой);
компенсация за низкую ликвидность;
компенсация на инвестиционный менеджмент;
поправка на прогнозируемое повышение или снижение стоимости актива.
Методы рекапитализации:
. Прямолинейный (метод Ринга).
. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда).
. Равномерно-аннуитетный при формировании фонда возмещения по безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
Общая формула для определения коэффициента капитализации:
где Y0 - ставка дохода на инвестиции; d0 - фактор изменения стоимости; y - процентная ставка дохода при формировании фактора фонда возмещения; n - количество периодов получения дохода; SFF(*) - фактор фонда возмещения.
Метод дисконтирования денежных потоков.
Стоимость объекта недвижимости определяется по формуле:
,
где n - порядковый номер периода получения денежного потока; n=0,…,N; CFn - денежный поток в n-й период; i - ставка дисконта.
Схема использования метода:
. Составить прогноз и смоделировать денежные потоки на весь период функционирования оцениваемого объекта недвижимости (на так называемый прогнозный период).
. Определить реверсионную стоимость - размер выручки от перепродажи объекта недвижимости в конце периода владения.
. Определить ставку дисконта.
. Дисконтировать денежные потоки и реверсионную стоимость в текущую стоимость объекта недвижимости (на момент оценки).
Преимущества метода:
считается лучшим теоретическим методом;
учитывает динамику рынка;
учитывает неравномерную структуру доходов и расходов;
работает, когда доход и рынок нестабильны;
работает, когда объект находится в стадии строительства или реконструкции.
Недостатки:
вероятность ошибки в прогнозировании;
достаточная сложность;
силен фактор «симпатии» оценщика/
Задача
Определить стоимость земельного участка размером 1500 кв.м., не имеющего улучшений, расположенного на ул. Заречная. Необходимые данные представлены в таблице 1.
Таблица 1 - Данные по парным продажам аналогичных объектов
| Параметры | Участки | |||
| №1 | №2 | №3 | №4 | |
| 1. Цена и условия сделки | Обмен на комнату | 20 тыс.руб. наличными | Обмен на легковой автомобиль «Волга» 1979 г.в. | 30 тыс.руб. наличными |
| 2. Улучшения | - | - | Фундамент 10*10 м | Фундамент 10*10 м |
| 3. Размер участка, кв.м. | ||||
| 4. Местоположение | Ул. Ударная | Ул. Ударная | Ул. Горная | Ул. Заречная |
Стоимость земли на ул. Заречной на 5% выше стоимости земли на ул. Ударной и ниже на 20% стоимости земли на ул. Горной. Рыночная стоимость автомобиля «Волга» 1979 г.в. 25 тыс.руб. Стоимость комнаты 225 тыс.руб. Затраты на возведение фундамента размером 10*10 метров равны 9 тыс.руб.
Решение:
| Параметры | Участки | |||
| №1 | №2 | №3 | №4 | |
| 1. Цена и условия сделки | ||||
| 2. Улучшения | - | - | Фундамент 10*10 м | Фундамент 10*10 м |
| 3. Размер участка, кв.м. | ||||
| 4. Местоположение | Ул. Ударная | Ул. Ударная | Ул. Горная | Ул. Заречная |
Рассмотрим пару: искомый участок и участок №1:
отличие в размерах - на 500 кв.м. меньше;
отличие в месторасположении - на 5% дороже.
Скорректированная стоимость: 225000*1500/2000*(1+5%/100%)=
=177187,5 руб.
Рассмотрим пару: искомый участок и участок №2:
отличие в месторасположении - на 5% дороже.
Скорректированная стоимость: 20000* (1+5%/100%)=21000 руб.
Рассмотрим пару: искомый участок и участок №3:
отличие в размерах - на 100 кв.м. больше;
отличие - есть улучшение;
отличие в месторасположении - на 20% дешевле.
Скорректированная стоимость: 25000*1500/1400*(1-20%/100%)-9000=21428,57-9000=12428,57 руб.
Рассмотрим пару: искомый участок и участок №3:
отличие - есть улучшение.
Скорректированная стоимость: 30000-9000=21000 руб.
Таким образом, выведем среднюю цену:
(21000+12428,57+21000+177187,5)/4=57904,02 руб.
Хотя, скорее всего, следует оценить участок в 21000 руб. - модальное значение.
оценка стоимость земельный участок недвижимость
Список литературы
1.Аленичева Е.В. Методы оценки объектов недвижимости: метод. указ. / Сост. Е.В. Аленичева. [Электронная версия] - Тамбов: Изд-во Тамб. гос. техн. ун-та, 2007. - 32с.
.Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: учеб. - 5-е изд., перераб. и доп. - М.: КНОРУС, 2009. - 284с.
.Гранова И.В. Оценка недвижимости. - СПб: Питер. 2010. - 256с.
.Грязнова А.Г., Федотова М.А. Оценка недвижимости: Учебник. - М.: «Финансы и статистика», 2008. - 496с.
.Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие / Е.Н. Иванова; под ред. проф. М.А. Федотовой. - М.: КНОРУС, 2009. - 344с.
.Крюков Р.В. Экономика недвижимости: конспект лекций. - М.: Приор, 2009. - 252с.
.Ронова Г.Н., Осоргин А.Н. Оценка недвижимости. - М.: ЕАОИ, 2008. - 356с.
.Цыганенко В.С. Экономика рынка недвижимости. - СПб.: СПбГУИТМО, 2008. - 120с.