Основными способами привлечения финансовых ресурсов в развитие недвижимости в России являются:
«долевое» участие в различных вариантах - 100%-ная единовременная оплата, оплата по мере строительства объекта, оплата с зачетом имеющегося жилья;
выпуск «ценных бумаг» (частных и муниципальных) для привлечения инвесторов и финансирования строительства;
краткосрочное банковское кредитование;
товарное кредитование и «зачеты» с подрядчиками.
«Долевое» участие в строительстве
Долевое участие, как отмечалось, - достаточно распространенный вариант финансирования строительства (особенно жилищного) в современной России.
Долевое участие в финансировании жилищного строительства по существу является формой предварительной покупки жилья, имеющей то преимущество, что позволяет приобретать жилье по несколько более низкой цене и с поэтапной оплатой. Соответственно для организатора финансирования строительства привлечение «дольщиков» равнозначно продаже жилья на этапе строительства объект
Основными дольщиками практически везде являются физические лица.
Законодательно долевое строительство регулируется ФЗ «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ». Документом, регламентирующим подобную схему финансирования жилищного строительства, является договор долевого участия в строительстве, который должен быть заключен в письменной форме.
По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства.
Другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.
Стоимость одного квадратного метра при первоначальном долевом взносе согласуется на стадии заключения договора, в дальнейшем стоимость определяется фактической стоимостью строительства на момент внесения очередного платежа.
После завершения строительства застройщик производит заселение согласно заключенным долевым договорам, предоставляет инвестору документы, необходимые для оформления собственности на квартиру, в организации государственной власти и передает здание в эксплуатацию.
Билет №13
Долевое участие в строительстве.
Регулирует процесс ФЗ №214 от 30 декабря 2014 года. Он призван защищать, в первую очередь, права дольщика и регулировать его отношения с застройщиком.
Исходя из этого закона, долевое строительство – это такой вид возведения жилья, при котором договор участия заключается между дольщиком (физическое или юридическое лицо) и строительной фирмой. Она обязуется в установленные сроки построить объект недвижимости, и сдать его в пользование дольщику. Последний, в свою очередь, должен выплатить определенную сумму и принять объект в пользование.
Можно сказать, что дольщик – это тот же инвестор, а договор, по сути, является инвестиционным, только регулируется весь процесс не нормами ГК, а отдельным законом.
Кроме этого, в договоре прописаны свои существенные условия, отличные от обычного инвестирования:
- Стоимость объекта и порядок внесения денег на счет застройщика
- Объект строительства
- Сроки долевого строительства, по их истечении объект должен быть передан в пользование
Документ заполняется в письменном виде и регистрируется в гос. органах (в Росреестре) в обязательном порядке.
На практике процесс долевого инвестирования в недвижимость выглядит так:
1) Сторона договора – некая строительная фирма приобретает участок;
2) Дольщики, желающие приобрести жилые метры на выгодных условиях, заключают договор с фирмой;
3) Дольщики делают взносы (часто это рассрочка), конкретная сумма прописана в договоре;
После окончания строительства происходит передача застройщиком объекта долевого строительства – сдача квартир дольщикам.
Следует отметить, что строительство ведется именно на средства будущих обладателей жилплощади. В плюсе остаются обе стороны договора, но, как и в любом инвестировании есть определенные риски.