Факторы, влияющие на выбор типа недвижимости, можно условно разбить на три группы: размер и форма участка, расположение участка, ситуация на рынке. В данном разделе были рассмотрены факторы, связанные с расположением участка и его характеристиками. Это определяющие факторы. Каким бы перспективным ни был рынок, физические возможности участка ограничивают его потенциал. И наоборот, очень часто даже при прогнозах насыщения рынка расположение участка создает конкурентные преимущества для объекта коммерческой недвижимости. Таким образом, данные факторы являются первоочередными. На основании анализа месторасположения и физических характеристик участка можно сделать три основных вывода:
а) участок имеет как положительные, так и отрицательные характеристики расположения, которые ограничивают форматы типов недвижимости или дают возможности для позиционирования. Главными из них являются отсутствие фасада на магистраль с высокими потоками, расположение в центре города, ограничения, связанные с существующей застройкой;
б) расположение участка является в большей степени неблагоприятным для торговой недвижимости. Ограничивает данный тип недвижимости отсутствие потоков по прилегающим улицам, их плохая пропускная способность, отсутствие фасада и визуальной доступности. В меньшей степени факторы расположения неблагоприятны для офисной и жилой недвижимости, что связано центром города, высоким статусом района, наличием объектов федерального значения. Отсутствуют весомые неблагоприятные факторы для жилья;
в) градостроительных и правовых ограничений на участке для того или иного типа недвижимости нет. Размер участка является подходящим для всех типов недвижимости и многофункционального комплекса.
Таким образом, наиболее существенные ограничения имеются на торговую составляющую. В целом рассмотренные факторы наиболее благоприятны для жилой составляющей. Факторов, исключающих наличие того или иного типа недвижимости, на участке нет.
Ленд-девелопмент в настоящее время – высокорентабельный, очень доходный и привлекательный для инвестирования земельный бизнес. Это не просто покупка-продажа земельного участка, это целый процесс, включающий в себя, во-первых, приобретение наиболее подходящего и привлекательного земельного участка, во-вторых, разработку соответствующих всему проекту архитектурного плана и общей концепции. Также необходимо провести организационные работы для создания необходимой и по возможности наиболее полной инфраструктуры, а также подведения всех коммуникаций, газа, воды, канализации, электричества и т.п.
Ленд-девелопмент на рынке недвижимости – самый долгосрочный бизнес: так, к примеру, в крупном ленд-девелопменте от идеи до воплощения может пройти до 50 лет. Это ставит на первый план проблемы концепции развития территорий, а также правовые вопросы, включая оформление земельных участков, согласование документации, проектов и пр.
Инвестирование подобных проектов и денежные вложения в такой бизнес, как ленд-девелопмент, получают все большее распространение и становятся все привлекательнее. Ведь доходы от капитальных вложений в строящиеся поселки, состоящие из коттеджных домиков, составляют в среднем от 40 до 80%. Очень выгодно вкладывать деньги и инвестировать капитал под строительство промышленных объектов. Быстро растущие сети торговых организаций тоже требуют благоустроенных участков, имеющих перспективу дальнейшего развития. Соответственно есть большой спрос на проекты, имеющие торговое направление, а также складское. Инвестиции в земли промышленного назначения и этот вид строительства также приносят большие дивиденды своим владельцам.
В будущем влияние ленд-девелопмента на развитие и укрепление рынка земли в России должно увеличиваться вследствие выгодности данного бизнеса. Существует весьма большой и все более увеличивающийся спрос на земельные участки по всей России. По количеству предложений по приобретению участков, годных к освоению, лидируют Москва и Московская область. Сегодня благодаря тому, что Россия будет принимать у себя зимнюю Олимпиаду 2014 г., огромным спросом пользуются земельные массивы города Сочи, его пригорода и окрестностей. Но и в регионах, находящихся на периферии, вдали от столицы, земельный рынок также развивается.
Все большее влияние ленд-девелопмент оказывает на процессы покупки и продажи землевладений. Чтобы удовлетворять постоянно растущие аппетиты бизнесменов, работающих по схеме ленд-девелопмента в агентствах недвижимости, даже создаются специализированные отделы, которые предлагают к продаже / приобретению земельные массивы, которые требуется облагородить и благоустроить, или уже готовые объекты. Также встречаются предложения с частично выполненными работами, которые предлагаются с подрядом на выполнение последующего строительства или же без подряда.
Соответственно благодаря возникновению и дальнейшему развитию ленд-девелопмента увеличиваются темпы развития рынка земли в России.
По оценкам экспертов, на российском рынке недвижимости отсутствует целый сегмент услуг в области ленд-девелопмента, т.е. комплексной подготовки земельных участков. Большинство крупных российских землевладельцев, скупавших наделы в конце 1990‑х гг. с инвестиционными целями, стремятся реализовывать собственные девелоперские проекты. В западных странах ленд-девелопментом, как правило, занимаются специализированные компании. Такая компания приобретает перспективные крупные участки, юридически их оформляет подводит необходимые коммуникации, а затем передает их одной нескольким строительным компаниям. [8]
2.2 Особенности девелопмента жилой недвижимости
При выборе площадки под застройку повышенное внимание должно уделяться фактору экологии района. Большое значение имеет также сложившееся место района в рейтинге престижности, насыщенность района объектами социальной инфраструктуры, удобство транспортного сообщения с центром города и другими районами.
Маркетинг ориентирован на физических лиц с определенным уровнем достатка. Среди архитектурных особенностей следует отметить наличие таких деталей, как балконы, лоджии, эркеры. Планировочные особенности: главная цель для застройщика – разбить площадь этажа на небольшие блоки (отдельные квартиры) таким образом, чтобы добиться компромисса между максимальным увеличением полезной площади и долей помещений общего пользования, позволяющей сохранить принадлежность жилья к определенному классу.
Пример. Девелоперский проект жилого комплекса.
1. Основные характеристики проекта.
Проектирование и строительство жилого комплекса, являющегося частью застройки микрорайона городах. Строительство осуществляется на земельном участке площадью 19 726,3 м2, относящемся по категории к землям поселений.
Строительство жилого комплекса имеет следующий выход коммерческих площадей – 76 853 м2 (из них 47 578 м2 – жилые, 22 733 м2 – торгово-офисные, 542 м2 – складские помещения и 6000 м2 паркинга). В соответствии с проектом будет осуществлена комплексная монолитно-кирпичная и кирпичная жилая застройка с использованием новейших теплоизоляционных и отделочных * материалов. Потребителям будут предложены 22 типа квартир (одно-, двух-, трехкомнатных) от эконом-класса до улучшенных и элитных. Жилые и нежилые сооружения комплекса образуют внутреннее защищенное пространство. Во дворе комплекса расположатся детские площадки, детский сад, паркинг на 700 машино-мест. Проектом строительства предусмотрено возведение восьми секций различной этажности (от 12 до 25 этажей).
Градостроительная значимость объекта в планировочной структуре застройки города определяется центральным месторасположением в городе X и строящейся в непосредственной близости магистрали республиканского значения.
Актуальность предлагаемого к рассмотрению проекта строительства жилого района обуславливается тем, что на территории городах нет районов застройки, которые бы в комплексе отвечали высокому современному уровню жизни. Следует отметить, что сегодня дома, офисные здания, магазины строятся на небольших свободных площадках (так называемые вставки), рядом со старым и ветхим жильем без учета окружающей инфраструктуры. Проектом строительства жилого комплекса предполагается именно тот уровень качества жизни и объектов недвижимости, в которых сегодня имеется наибольшая потребность.
2. Конкурентные преимущества проекта.
1) Уникальное месторасположение жилого комплекса (географический центр городах, удобные транспортные развязки, перспектива развития инфраструктуры района). Качество строительства (монолитно-кирпичная и кирпичная технологии строительства, свободная планировка квартир, современные лифты).
2) Прилегающая территория (охраняемая, благоустроенная закрытые внутренние дворики, детский сад, авторский ландшафтный дизайн; все пространства и территории связаны с транспортной системой микрорайона проездами и пешеходными дорожками).
3) Единая система электронного мониторинга и управления системами тепло- и электроснабжения, водообеспечения, безопасности, освещения и т.д., повышающая эффективность функционирования всех систем жизнеобеспечения жилой и нежилой застройки, автостоянок, снижающая затраты по эксплуатации.
4) Комплексность застройки (благодаря развитой инфраструктуре жилая застройка будет выглядеть гармоничным целым).