ИПОТЕКА.
Ипотека — это одна из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Следует различать понятия ипотека и ипотечное кредитование, при котором кредит выдаётся банком под залог недвижимого имущества. Ипотечный кредит — одна из составляющих ипотечной системы. При получении кредита на покупку недвижимого имущества сама приобретаемая недвижимость поступает в ипотеку (залог) банку как гарантия возврата кредита.
Ипотекой является также залог уже существующего недвижимого имущества собственника для получения им кредита или займа, которые будут направлены либо на ремонт или строительство, либо на иные нужды по усмотрению заемщика-залогодателя.
В случае неисполнения основного обязательства, взыскание обращается только на заложенное недвижимое имущество, а залогодержатель имеет преимущественное право на удовлетворение своих требований перед другими кредиторами должника.
Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки, являются:
· Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"
· Жилищный кодекс Российской Федерации
· Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"
· Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. "О кредитных историях"
· Постановление Правительства №285 от 13 мая 2006 г. "Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы "Обеспечение жильем молодых семей" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002-2010 гг.
НАЛОГОВЫЕ ВЫЧЕТЫИ ИПОТЕКА.
Налоговые вычеты сегодня могут значительно облегчить расчет по ипотечному кредиту, особенно если его размер достаточно внушителен.
Право на налоговый вычет при ипотеке оговорено во второй части 220-й статьи Налогового кодекса РФ. Сегодня верхняя планка налогового вычета при ипотечном кредитовании составляет 2 миллиона рублей. Однако это что касается самого кредитного тела, а вот на проценты размер налогового вычета никак не ограничен. Чтобы яснее представить картину, рассмотрим пример.
Допустим, для покупки квартиры банк выдал вам кредит в 5 миллионов рублей. Выплата процентов за все время погашения кредита составит, например, 3 миллиона. На какой объем налоговой льготы может рассчитывать заемщик в этом случае? Считаем – 2 млн. от тела кредита плюс 3 млн. процентов. Итого, сумма для расчета налогового вычета составит 5 млн. рублей. А, чтобы узнать, какая конкретно сумма будет сэкономлена, 5 млн. умножаем на коэффициент 0,13. Конечный результат – 650 тысяч рублей. Именно такая сумма сохранится в вашем семейном бюджете, при описанной выше конкретной ситуации. Используя приведенную схему, теперь легко посчитать, какой объем экономии возможен в том или ином случае.
Однако оформление имущественного налогового вычета имеет ряд нюансов.
Документы
Чтобы появилось основание для начисления льготы, в налоговую службу следует подать соответствующее заявление. К заявке необходимо приложить: договор о покупке жилья или получении прав на квартиру в строящемся доме, акт приема-передачи квартиры или дома, договор ипотеки. Кроме того, потребуются различные финансовые документы, которые подтверждают, что вы оплачиваете расходы, включенные в налоговый вычет (например, выписки из банка-кредитора о перечислении заемщиком средств в счет погашения ипотеки ).
Есть ряд обязательных условий, которые должен учитывать заемщик. К примеру, если вы приобретаете по ипотеке квартиру в новостройке, то вам придется подождать, пока у вас на руках не окажется акт приема-передачи жилья или свидетельство о праве собственности. Вдобавок, если с кредитом все ясно – он выдается за один раз, то вот сумму выплаченных по нему процентов придется подтверждать каждый год. Для этого в банке нужно будет брать выписку, в которой суммы ваших платежей разделены, чтобы налоговые органы четко видели суммы по выплатам основного долга и процентам по нему.
Многие ипотечные кредиты берутся в иностранной валюте. В этом случае заемщик также имеет право на налоговый вычет. Но при его расчете каждый ваш платеж пересчитывается в отечественную валюту по курсу Центробанка на день внесения платежа.
После того, как вы собрали весь пакет необходимых документов, его вместе с декларацией о доходах необходимо подать в налоговую службу по месту вашей регистрации. После рассмотрения декларации налоговым инспектором и положительного решения о возможности получения налогового вычета, вы пишите уже соответствующее заявление. После чего налоговики будут возвращать вам ваши налоги на лицевой счет.
Заявление на имущественный налоговый вычет можно подавать и работодателю. Но перед этим в налоговой инспекции все равно придется пройти всю вышеописанную процедуру, после которой компания-работодатель получит специальное уведомление. На основании этого документа с вашей зарплаты не станут удерживать подоходный налог. Однако надо учесть, что подобное уведомление налоговые органы выдают лишь раз в год. Поэтому, если вы решите в середине года сменить работодателя, то за остатком подоходного налога вам придется обращаться в налоговую службу.
Важный момент!!!
На налоговый вычет не распространяется срок давности. Если вы приобрели квартиру в ипотеку несколько лет назад, Вы можете рассчитывать на получение налогового вычета с доходов, полученных за эти пару лет. Самое главное, чтобы вы смогли предоставить налоговую декларацию за эти годы.
РАЗВОД И ИПОТЕКА.
Итак, семейная лодка разбилась о быт, как говорит классик. И развод выглядит единственным способом разрубить проблемные взаимоотношения. Но не тут-то было – драматичность момента усугубляет ипотека. Супруги и рады бы отдохнуть друг от друга, но ипотечный кредит связал их крепче, чем венчальный обряд. И хуже всего то, что даже полюбовно вопрос не решается. Ведь ипотека – это «любовный» треугольник, где третьей стороной выступает банк – организация, лишенная эмоций и ориентированная исключительно на практичность.
В такой ситуации у пока еще супругов сразу возникает множество вопросов. Как делить залоговую квартиру? Кто должен продолжать выплачивать ипотечный кредит? Как быть с созаемщиками? Причем, каждый частный случай усугубляется массой нюансов. Но хуже всего то, что на данный момент в российской судебной практике не существует прецедентов, на которые судьям можно ориентироваться при принятии решений в однотипных ситуациях. Даже сходные случаи могут иметь совершенно различный вердикт, у разных служителей фемиды.
При рассмотрении дел о разводе, когда необходимо делить имущество, отягощенное ипотекой, очень часто бывают ущемлены интересы либо одного из супругов, либо банка-кредитора. Найти золотую середину в таких спорах крайне непросто. В результате, когда банк решает отобрать залоговое жилье, по которому перестали гасить кредит, оказывается, что на основании судебного решения оно уже не принадлежит заемщику. С другой стороны, можно понять и заемщика – его лишили квартиры, но на нем повис кредит, который нужно погашать еще лет двадцать.
Именно поэтому в конце марта этого года депутаты Госдумы инициировали внесение поправок в Семейный кодекс. Суть предлагаемых изменений в законодательство состоит в том, чтобы банк, выдавший ипотечный кредит, всегда участвовал третьей стороной в бракоразводном процессе.
Но пока депутаты будут рассматривать предложения, спорить и принимать поправки, в стране продолжают принимать решения на основе действующего законодательства. При разводах, где фигурирует ипотека, судьи и адвокаты ссылаются на основные документами: Гражданский и Семейный кодекс, Закон «Об ипотеке» и, собственно, самим ипотечным договором, который тоже защищен законодательно.
Всё пополам!
Принцип «пятьдесят на пятьдесят» заложен в Семейном кодексе. А Федеральный Закон «Об ипотеке» подтверждает, что жилье, приобретенное во время брака посредством ипотечного кредитования, считается совместно нажитым имуществом. При этом не имеет значения, на кого из супругов оформлялся кредит.
Теоретически, то есть по закону, такая квартира должна делиться пополам. Но имущество находится в залоге у банка, и никакие юридические действия с жильем произвести невозможно. Тут возникает несколько вариантов развития событий. Если раздел произошел без участия банка (случай, надо признаться, не частый, но все же встречающийся), то супруги могут договориться и продолжать гасить кредит (еще пару десятков лет). Выглядит такое соглашение, согласитесь, эфемерно. Поэтому можно обратиться напрямую в банк с просьбой дать согласие на продажу квартиры.
Действия банка предугадать достаточно сложно. Учреждение может пойти двумя путями – согласиться на продажу или же потребовать досрочного погашения ипотеки, сославшись на то, что развод нарушает условия кредитного договора.
Поэтому при судебном разбирательстве лучше все же проинформировать банк, поскольку все проблемные моменты можно утрясти еще в суде. Более того, судья может принудить банк выполнить операции с залоговым имуществом, которые устраивают именно вас. Например, продать квартиру, либо переоформить договор ипотеки на кого-то одного.
Продать ипотеку.
Нередко банк сам готов идти на продажу ипотечной квартиры. Логика здесь проста – лучше мы потеряем на процентах, но гарантированно вернем кредитное тело. Тогда супругам необходимо будет найти покупателя, который сначала компенсирует банку сумму вашего долга по кредиту, а потом подождет, пока пройдут все процедуры по снятию обременения с недвижимости и вступления продавцов в право собственности.
Естественно, для покупателя это лишняя головная боль. Во-первых, возрастают риски, а во-вторых, затягивается время. Поэтому заинтересовать покупателя можно только снижением цены на саму квартиру.
Самостоятельный поиск таких покупателей – дело непростое, поэтому рекомендуется обратиться в агентство недвижимости, которое специализируется на подобных сделках, например такое как «ИНВЕСТ». Денежную разницу, оставшуюся после продажи квартиры и погашения кредита, супруги получают на руки и могут поделить пополам.
Продажей квартиры может заняться и банк, выставив жилье на торги, но как показывает практика, такой вариант не самый лучший. Тут цена всегда оказывается ощутимо ниже рыночной. Вдобавок, за счет вырученных денег придется покрыть и расходы на организацию аукциона.
Сегодня банковские учреждения уже приобрели солидный опыт в ипотечных спорах. Особенно в период кризисных лет. Поэтому при оформлении ипотечного кредита стараются сделать супругов созаемщиками. Часто это выгодно и самим семейным парам – таким образом можно рассчитывать на более высокую сумму кредита.
Вот только сейчас в ипотечном договоре можно увидеть пункт: «При расторжении брака между созаемщиками условия данного договора не изменяются». Банку подобный вариант, как дополнительная страховка – если возникнет бракоразводный процесс и один из супругов откажется платить, то финансовая ответственность полностью ляжет на другого. А там, кто прав, кто виноват, пусть решают муж и жена хоть на семейном совете, хоть в судебном порядке. Банковским служащим до этого не будет никакого дела.