Нормативно-правовое регулирование ипотеки

 

• Зарождение в нашей стране рыночной экономики на рубеже конца 80х начала 90х гг. дало основание для возникновения и развития целого ряда институтов, прежде всего, финансового и экономического толка, нормальное функционирование которых было невозможно при командно-административной системе хозяйствования, господствовавшей на протяжении почти 70ти лет. Естественно, что существование подобных институтов не может являться полноценным и защищенным без их законодательно оформленного и определенного статуса. Не стало исключением и ипотека. В течение последних двадцати лет законодателем была проделана серьезная работа в данном отношении, что вылилось в итоге в сложившуюся сегодня систему нормативно-правого регулирования данной области. Такая система представлена следующими основными источниками права, которые регулируют правоотношения в сфере ипотеки и ипотечного кредитования:
• - Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” № 102-ФЗ от 16.07.1998 г.;
• - Федеральный закон “Жилищный кодекс Российской Федерации” № 188-ФЗ от 29.12.2004 г.;
• - Федеральный закон “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997 г.;
• - Федеральный закон “О кредитных историях” № 218-ФЗ от 30.12.2004 г.;
• - постановление Правительства “Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы “Обеспечение жильем молодых семей” федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 гг. № 285 от 13.05.2006 г.
• Приведенные выше нормативно-правовые акты определяют основания возникновения ипотеки, которые в свою очередь можно разделить на два принципа:
• В соответствии с п. п. 1, 2 ст. 11 Федерального закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” № 122-ФЗ от 21.07.1997 г. государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о возникновении ипотеки в силу закона. При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не установлено договором.
• Иными словами, ипотека в силу закона возникает в случае приобретения недвижимого имущества за счет средств кредита (займа) в собственность заемщика и, возможно, несовершеннолетнего. Определяющим моментом для ипотеки в силу закона является именно получение денежных средств с целью приобретения объекта недвижимости и приобретение недвижимости в собственность лица, получающего денежные средства в кредит или заем.

 

 

Договор ипотеки

 

 

Порядок заключения договор ипотеки оговорены в статье 9 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

 

В нем должны быть оговорены:

 

1) Предмет ипотеки (он определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описания), в договоре также должны быть указаны право, в силу которого имущество, является предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, зарегистрировавшего это право;

 

2) Оценка предмета ипотеки (указывается в денежной форме);

 

3) Существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения;

 

Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации (ст. 10 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Государственная регистрация ипотеки осуществляется по месту нахождения имущества, являющегося предметом ипотеки.

 

Несоблюдение правил государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность. Такой договор считается ничтожным.

 

Государственная регистрация договора об ипотеки является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке (ст. 11 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости).

 

Ипотека как обременение имущества, заложенного по договору об ипотеке, возникает с момента заключения такого договора.

 

Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежит государственной регистрации.

 

Таким образом, договор ипотеки должен соответствовать требованиям, установленным законодательством, без выполнения которых данный вид договора не является договором ипотеки:

 

- основанием для заключения такого договора должны быть определенные обязательства (например, по договору займа, кредитному договору и т.д.)

 

- договор заключается в простой письменной форме и подлежит государственной регистрации.

 

Коммерческая ипотека

Небольшие и средние предприятия в последнее время все чаще подвергаются риску в любой момент оказаться на улице. Ведь арендные ставки растут, и арендодатель стремится больше заработать. Конечно, при наличии договора арендатор может свои права доказывать в суде, но эта долгая процедура серьезно подрывает непрерывность процесса работы фирмы. Денег на покупку здания в собственность у таких компаний, конечно, нет. Решить проблему могла бы коммерческая ипотека - во всем мире компании покупают недвижимость в рассрочку. В России, к сожалению, пока не создано удобных законодательных механизмов для таких сделок.

- Сегодня под термином "коммерческая ипотека" многие участники рынка, даже профессионалы, часто подразумевают совершенно различные, часто противоречащие друг другу понятия. Иногда "коммерческой" называют даже ипотеку, связанную с жильем. Так что это такое на самом деле?

- Коммерческая ипотека - это купля-продажа с залогом имущества, нацеленного на получение прибыли, то есть коммерческого. При этом важно, чтобы такая сделка проводилась фактически через ипотечные формы. В России ипотека присутствует в форме получения кредита под залог того имущества, которое у вас уже есть. В классическом понимании это вообще ипотекой не является, но появлению у нас настоящей коммерческой ипотеки мешает российское законодательство. Основная проблема заключается в том, что банки сегодня не могут выдавать кредиты на коммерческую недвижимость, которая еще не находится в собственности. В законе "Об ипотеке" просто не указано, что все его нормы распространяются и на коммерческую недвижимость.

 

Коммерческая ипотека – это один из видов целевого среднесрочного или долгосрочного кредитования, когда физическое или юридическое лицо берёт средства у банка (кредитной организации) на покупку нежилой, коммерческой недвижимости. Коммерческая недвижимость – это и офисы, и торговые площади, и склады, и производственные помещения - всё это, при желании, можно купить через ипотеку.

На западе этот вид ипотечного кредитования широко практикуется уже несколько десятилетий, а в России – только начинает своё развитие. Необходимость в коммерческой ипотеке очень велика среди частных предпринимателей, представителей малого бизнеса, которые вполне платёжеспособны, но не владеют «весомым» объектом для залога, тогда как крупные компании вполне могут позволить себе обычный долгосрочный кредит, представив соответствующее залоговое обеспечение (другую недвижимость, землю, имеющуюся в собственности).

Покупка коммерческой недвижимости по ипотечной схеме, с учётом повышения спроса и стабильного роста цен на этот вид недвижимости, как и на его аренду – очень выгодное решение.

Коммерческая ипотека ещё называется нежилой ипотекой, бизнес-ипотекой, ломбардным кредитом, или, юридически грамотно, ипотечным кредитом под залог нежилой недвижимости, находящейся в собственности. Именно юридическая сторона коммерческой ипотеки и является особенностью этого вида кредитования.

В Федеральном законе «Об ипотеке» речь идёт исключительно о недвижимости жилой, поэтому коммерческие площади по закону не могут рассматриваться как предмет ипотеки. Получается, что, строго юридически, коммерческая ипотека – это просто особый вид договора, где существенным условием выдачи денег является целевое их использование заёмщиком на покупку коммерческой недвижимости.

Суть коммерческой ипотеки в том, что заёмщик покупает коммерческую недвижимость, привлекая средства банка под определённые проценты, а залогом, обеспечением кредита, выступает сам непосредственный объект ипотеки (здание, помещение, склад, торговый павильон и т.п.).

Условия коммерческой ипотеки могут существенно отличаться в предложениях разных банков, ведь это «договорные», а не законодательно закреплённые отношения. Так, кредиты на покупку коммерческой недвижимости обычно выдаются в валюте, на срок от 3-5 до 10-20 лет (для юридических лиц сроки меньше), под довольно высокие проценты годовых (12%-21%), при этом, максимальные размеры коммерческого ипотечного кредита обычно не превышают 1 млн. долларов.

Часто банк требует внесения довольно большого первоначального взноса от 15% до 45% от общей стоимости недвижимости. Одно условие считается общим: заёмщик сначала должен стать собственником, заложить имущество банку, а уж потом получить кредит, а в отличие от этого, схема ипотеки жилых помещений, прописанная в Федеральном законе, подразумевает изначально покупку, приобретение заёмщиком собственности на средства банка, а уже потом - наложение отягощения на данную залоговую недвижимость.

Отсюда возникает парадокс: заёмщик не может получить кредит, так как необходимо представить залог, а купить залоговою коммерческую недвижимость он не может, так как нуждается в кредитовании. Заёмщик и банк могут найти несколько выходов в данной ситуации.

Во-первых, можно договориться с продавцом о том, что деньги будут выплачены частично под гарантию банка. Гарантия банка (аккредитив) – это юридически оформленное обязательство выплатить остаток суммы, как только заёмщик-покупатель зарегистрирует залог. В этом случае, покупатель-заёмщик, выплатив часть стоимости, оформляет документ на собственность, потом закладывает недвижимость банку и, уже получив кредит, выплачивает остаток суммы продавцу.

Если продавец включается в сделку в качестве третьего лица и оформляет свою собственность в качестве обеспечения кредита покупателя – последнему это очень выгодно, однако на практике такие продавцы встречаются редко.

Во-вторых, можно для удобства продавца зарегистрировать новое юридическое лицо (фирму, компанию т.д.) и оформить недвижимость в собственность этой фирмы. В последующем, данная компания предоставляет банку залог (объект коммерческой недвижимости), заёмщик, получая кредит, выкупает акции этой фирмы и становится её собственником, а следовательно, и собственником недвижимости, когда обязательства по кредиту будут выполнены.

В-третьих, есть кредиторы, осознанно идущие на риск и выдающие кредит без залога, точнее по договорённости с заёмщиком о последующем предоставлении в залог купленной недвижимости. Такие кредиторы обычно обозначают более высокие процентные ставки, проводят более тщательный анализ платежеспособности потенциального заемщика. Так же поступают те банки, которые кредитуют покупку коммерческой недвижимости на этапе её строительства.

Очень часто деньги сохраняются в специально арендованной депозитной ячейке, пока заёмщик оформляет покупку под залог имущества, это позволяет снизить риск для банка и для покупателя. Ведь процедура оформления залога в случае с коммерческой недвижимостью довольно длительная и занимает до 2,5 месяцев.

Очень немногие российские банки позиционируют такой кредитный продукт, как коммерческая ипотека. В их числе: ВТБ 24, Банк проектного финансирования, СОЮЗ АКБ, АбсолютБанк, ПромТрансБанк, Русский Ипотечный Банк, Московский Залоговый банк АКБ, ВУЗ-Банк, Аресбанк, Москоммерцбанк, Абсолют-банк, УРСА-банк, РОСБАНК, АкБарс и несколько других кредитных организаций.

Однако заёмщику можно обратиться в любой крупный банк, например в Сбербанк, Внешторгбанк и другие с просьбой о кредитовании покупки коммерческой недвижимости. В этом случае банки, даже не имеющие стандартизированной кредитной программы бизнес-ипотеки, могут предложить особые условия кредитования, с учётом индивидуального запроса потенциального заёмщика.

При обращении в банк с заявкой на коммерческую ипотеку следует предоставить пакет документов, содержание которых варьируется в требованиях различных банков. Так, наряду с общими документами, подтверждающими личность и платёжеспособность клиента (паспорт, ИНН, военный билет, документ о семейном положении, справка о доходах, справка из налогового органа, справка о имеющихся счетах в банках, акциях и т.п.), требуется лицензия на предпринимательскую деятельность, договор купли-продажи объекта ипотеки, документ (отчёт эксперта) о его оценке, текущей рыночной стоимости, документ, подтверждающий право собственности заёмщика на этот объект и землю, документы о страховании и другие документы, определённые конкретным банком.

Юридические лица должны предоставить: бухгалтерский отчёт о прибылях и убытках, сведения о кредиторской и дебиторской задолженности, анализ товарно-денежного оборота предприятия не менее, чем за полгода, банковскую информацию по текущим и расчётным счетам, информацию об основных средствах, договоры о купле-продаже имущества, о залоге и поручительстве, о действующих кредитных договорах и другие, требуемые конкретным банком, документы.

Рассмотрение заявки на коммерческую ипотеку обычно занимает от 7 до 30 дней, хотя некоторые банки обещают более упрощённую и ускоренную оценку платёжеспособности клиента.

Можно отметить, что множество компаний-брокеров, например: Столичное ипотечное агентство, БЕСТ-Недвижимость, МИЭЛЬ, ЛенОблСоюзКредит и др. предлагают свои услуги по получению коммерческой ипотеки. Эти агентства разрабатывают наиболее выгодные и быстрые схемы кредитования на покупку коммерческой недвижимости, исходя из финансовых возможностей клиента и действующего законодательства. Их услуги недёшевы, однако их содействие и поручительство (в случае необходимости) является дополнительной гарантией успешности сделки по коммерческой ипотеке.

Заёмщик должен предусмотреть и такие дополнительные расходы в ходе получения коммерческой ипотеки, как:

• обязанность за свой счёт оценить объект коммерческой недвижимости,
• обязанность застраховать как сам объект ипотеки, так и свою жизнь (трудоспособность),
• штрафные санкции банка в случае досрочного погашения ипотеки на недвижимость (часто банк запрещает досрочное погашение в течение 3-6 месяцев со дня получения кредита),
• комиссии банка: единовременные (при оформлении) и ежемесячные (от остатка фактической задолженности), которые у некоторых кредиторов достигают 0,5%-1,5% от суммы.

Таким образом, как новый, востребованный кредитный продукт, коммерческая ипотека имеет явные достоинства, но и множество недостатков.

К положительным моментам использования коммерческой ипотеки относятся:

• выгодное вложение средств в коммерческую недвижимость без изъятия основных средств из оборота компании,
• более низкие процентные ставки, чем по нецелевым кредитам для развития малого бизнеса и предпринимательства,
• альтернатива лизинговой сделке, когда получить право собственности на нежилое помещение может и физическое лицо, к тому же покупатель-заёмщик имеет преимущество перед лизингополучателем – недвижимость сразу становится собственностью заёмщика, По мнению экспертов, хорошей альтернативой несовершенной пока коммерческой ипотеке может стать лизинг коммерческой недвижимости. В этом случае лизинговая организация - некий аналог кооператива - выдает кредит на покупку объекта недвижимости и является владельцем этого объекта до тех пор, пока кредит не будет выплачен. Одно из достоинств лизинга в том, что его механизмы четко прописаны в законодательстве. С другой стороны, в случае банкротства лизинговой организации все ее имущество может отойти за долги третьим лицам, например, банку.
• В любом случае риск неизбежен. Банковские специалисты советуют предпринимателям самим влиять на условия кредитования. По мнению большинства экспертов, наиболее острая проблема, мешающая развитию коммерческой ипотеки, это низкая культура финансирования у малого бизнеса. Ипотека станет реальность, когда малый бизнес "осветлится". Чем ниже налоговая культура малого бизнеса, тем хуже условия ипотечного кредитования для него же - таков вывод реальных участников рынка бизнес-ипотеки.
• физические лица имеют преимущество перед юридическими, с ними охотнее заключаются сделки, дольше сроки кредитования, ниже процентные ставки,
• в случае невыполнения обязательств, банкротства и т.п. у банка всегда есть возможность продать объект бизнес-ипотеки, так как спрос на коммерческую недвижимость стабильно растёт.

К основным недостаткам этого вида кредитования следует отнести:

• отсутствие чёткой законодательной базы по ипотеке коммерческой недвижимости,
• отсутствие у банков наработанной практики, кредитных схем, определённых лимитов риска т.д.,
• спорные моменты при оформлении в качестве залога земли (если речь идёт о покупке целого здания),
• чрезмерно большой объём предоставляемых документов и необходимая полная «прозрачность» доходов юридического лица,
• процедура оценки стоимости, предстраховая экспертиза, оформление залога, страхование, всё это занимает много времени и подразумевает дополнительные расходы.

 

Возможно, уже в ближайшем будущем, законодательство «узаконит» и уточнит механизм коммерческой ипотеки, и тогда количество сделок по кредитованию под залог нежилой недвижимости будет несоразмерно выше. В итоге коммерческая ипотека поможет активно развиваться среднему и малому бизнесу, частному предпринимательству в нашей стране....

 

Риски и схемы

Реальные игроки рынка коммерческой ипотеки имеют свой взгляд на причины узости и неразвитости данного рынка. Они считают, что развитие бизнес-ипотеки сдерживается в первую очередь пробелами в законодательстве. Денис Фролов, главный юрисконсульт Москоммерцбанка, обозначил эти пробелы по просьбе «БО». В сделке по приобретению жилых помещений с помощью ипотечного кредита риски банка-кредитора защищены ст. 77 закона об ипотеке. В ней говорится о том, что регистрация перехода прав собственности на объект жилой недвижимости от продавца к покупателю и регистрация залога приобретаемой недвижимости в пользу банка происходят одновременно. Иными словами, если в договоре купли-продажи есть пункт о том, что покупатель использует средства ипотечного кредита, залог регистрируется автоматически. А в отношении ипотеки на приобретение нежилой коммерческой недвижимости закон об ипотеке не действует. То есть сначала банк должен дать деньги на покупку, после чего покупатель сможет оформить права собственности и только потом — залог. В период между выдачей кредита и получением залога возникают серьезные риски для банка, которые игроки данного рынка регулируют различными способами.

Например, некоторые российские банки, как правило, предлагают продавцу сначала зарегистрировать залог в пользу банка, а потом заключить сделку купли-продажи и получить деньги. Чтобы продавец был уверен в получении своих денег, собственные средства покупателя и средства кредита закладываются в две депозитные ячейки. Первую часть продавец получает сразу после регистрации залога, а вторую — после регистрации перехода права собственности.

Если продавец и покупатель находятся в хороших отношениях, доверяют друг другу, то оплата покупки может быть совершена одним траншем, сразу после регистрации залога. В любом случае, банк сразу вручает деньги покупателю, как только получает залог, и разбивка оплаты на две части — это уже защита рисков покупателя. В пользу единовременной оплаты говорит и тот факт, что права собственности на нежилую недвижимость переходят к покупателю сразу после совершения сделки (а не после госрегистрации, как в случае с жилыми помещениями), хотя регистрация прав собственности все равно необходима. Рынок выработал и другие схемы защиты интересов банка и остальных участников сделки в условиях слабости правового поля (см. «Досье «БО»).

Некоторые банки обходятся вовсе без схем, компенсируя возникающие риски повышением ставки на срок регистрации залога. Как сообщил «БО» Станислав Гундар (Банк проектного финансирования), БПФ не использует никаких околозаконных схем с предварительной регистрацией залога, а сразу выдает деньги и получает помещение в залог спустя определенный период времени, необходимый для проведения надлежащей регистрации сделки. Повышенные риски снижаются повышенными ставками: «если заемщик не является клиентом банка, не держит у нас счета, не обслуживается по РКО, мы не видим его бизнеса и оборотов, то ставка до момента регистрации залога может достигать 21% годовых, — говорит С. Гундар. — Если же заемщик и его бизнес нам знаком, то тариф составляет около 16% до регистрации залога в пользу банка и 14% после регистрации, таким образом мы экономически стимулируем заемщика не затягивать с регистрацией залога».

Однако риски все равно достаточно высоки, и потому БПФ считает обязательным проведение серьезной правовой экспертизы всех без исключения аспектов сделки. В некоторых случаях БПФ рекомендует клиенту доверить сотрудникам банка представление интересов заемщика в государственных органах по вопросам, связанным с регистрацией сделки купли-продажи и залога. Таким образом, банк минимизирует риски, получая возможность дополнительного контроля, а заемщик перекладывает на банк неприятную обязанность общения с госслужащими.

И реализация схем, и необходимость серьезной юридической оценки каждой сделки, каждого предмета залога означают невозможность постановки этого продукта на поток. Потому и узок рынок: мешают упоминавшиеся проблемы правового поля, а схемы, придуманные для защиты рисков одних участников сделки, кажутся рискованными для других участников. Убедить продавца передать недвижимость в залог до получения денег очень непросто.

Кроме того, «поточное производство» предполагает стандартизацию подходов к заемщикам и к оценке объектов недвижимости. Например, объекты жилой недвижимости рынок уже «рассортировал», установил свои лимиты рисков и в соответствии с ними выработал условия кредитования и подходы (квартира в новом или в старом доме, кирпич или панель, количество комнат и т. д.). А в случае с бизнес-ипотекой стандартизировать объекты недвижимости гораздо сложнее, требуется больше труда для индивидуальной оценки. А многие объекты вообще не устраивают банк в качестве залога.

 

Заключение

 

Оценивая объемы рынка коммерческой ипотеки и его перспективы, эксперты справедливо указывают, что в настоящее время быть точным в оценках очень сложно, поскольку рынок на стадии зарождения. Разумеется, статистики никакой нет. Можно очень оценочно предположить, что данную услугу оказывают не более десяти банков. Если брать за типичный пример Москоммерцбанк (программа существует не больше года), то мы получим следующую картину: средний банк выдает в год на бизнес-ипотеку около 10 млн долларов 20–30 заемщикам. При этом по факту средний размер кредита не превышает 500 тыс., хотя спрос скорее сдвинут в сторону максимальной суммы размера кредита в силу дороговизны московской недвижимости. Таким образом, на десять банков сегодня приходится рынок бизнес-ипотеки объемом примерно 100 млн долларов. В общем-то, это средний портфель одного банка по жилой ипотеке.

Перспективы данного рынка оценивать тоже непросто. Риэлторы полны оптимизма. Константин Шибецкий (Московский ипотечный центр) считает, что спрос на коммерческую ипотеку колоссальный, поскольку бизнес на подъеме, ему нужны площади, как офисно-торговые, так и складские, но немногие могут позволить себе приобрести коммерческую недвижимость, не используя кредита. Банкиры в своих оценках осторожнее: «Мы высоко оцениваем перспективы этого вида кредитования, хотя и понимаем, что этот продукт ориентирован на достаточно узкую аудиторию, и ожидать, что он станет массовым, не стоит», — говорит Сергей Даньков (Абсолют Банк).

Впрочем, каждый оценивает перспективы с высоты своего роста. Сергей Дзюбенко, начальник управления корпоративного бизнеса Hansabank, отметил, что рынок офисной недвижимости Москвы по темпам развития лидирует в Европе — растет и объем рынка, и качество проектов. Предполагается, что к концу 2006 года в Москве будет построено и реконструировано более 800 тыс. квадратных метров офисных площадей высокого класса (А и B). При этом объем рынка кредитования коммерческой недвижимости в текущем году (не под залог приобретаемого объекта) находится в пределах 1,5 млрд долларов. В кредитном портфеле Hansabank коммерческая недвижимость составила 202,6 млн долларов за 10 месяцев 2006 года. В общем, ориентиры понятны.