Метод используется при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу. Потоки дохода в период владения и выручка от последующих перепродаж имущества капитализируются в текущую стоимости с помощью коэффициента капитализации. Таким образом, формула для расчета стоимости имущества на дату оценки имеет вид:
С = ЧОД / Коэффициент капитализации.
Процедура расчетов имеет следующую последовательность:
1. Рассчитываем(ПВД), представляющий собой ожидаемую суммарную величину рыночной арендной платы и других доходов.
Проведём анализ доходов предприятия. Все доходы для оцениваемого объекта прогнозируются на основе арендной платы для помещений различного функционального назначения. Размер рыночной арендной ставки, найденной в результате исследования рынка (корректировка методом относительного сравнительного анализа) составляет 155 руб. за квадратный метр в месяц с учетом коммунальных платежей. Следовательно, годовой размер арендной платы составляет 1860 руб. Других доходов, которые могут быть получены в процессе владения имуществом, у предприятия нет.
Таким образом, ПВД объекта площадью 12348 кв. м составит:
ПВД = 15311520 руб.
2. Полученный расчетным путём потенциальный валовый доход может быть изменён из-за предполагаемых потерь, связанных с незагруженностью помещений, смены арендаторов и неуплаты арендной платы – оценщик должен учитывать, что всегда имеется вероятность того, что часть арендной платы в течении прогнозируемого периода владения имуществом не будет собрана. В нашем случае средняя загрузка составляет 40%, поэтому потери от недозагрузки составляют:
ПН = 13780368 руб.
Установим допуск «на вакансии и недосбор денежных средств» в размере 10%. Поэтому сумма потерь составит:
П = 2296728 руб.
Таким образом, величина действительного валового дохода составит:
ДВД = 6890184 руб.
3. Для получения чистого операционного дохода (ЧОД) оценщик проводит анализ расходов.
Анализ расходов. Расходы владельца имущественного комплекса делятся на три группы: постоянные (фиксированные) расходы, не зависящие от степени загруженности объектов собственности; операционные (эксплуатационные) расходы – расходы на содержание имущества, предоставление услуг для арендаторов и поддержание потока дохода; резерв на замещение (при оценке учитывается). Таким образом, общий список расходов состоит из следующих основных статей:
Налог на имущество (2 %) – 459346 руб.
Коммунальные платежи (5 руб. за кв. м. в месяц) – 655740 руб.
Страховые платежи (2 %) – 459346 руб.
Резервы на капитальный ремонт (1,2 %) – 275608 руб.
Резервы на текущий ремонт (1,1 %) – 252640 руб.
Расходы на управление объектом (10 %) – 2296728 руб.
ЧОД = 741828 руб.
4. Определяем ставку капитализации.
В данной курсовой работе для расчета ставки капитализации используется метод кумулятивного построения, исходя из которогопроцентная ставка может быть разбита на четыре составляющие:
· Безрисковая составляющая – 12%,
· Компенсация за риск – 5%,
· Компенсация за низкую ликвидность – 3%,
· Компенсация за управление инвестициями – не учитываем,
· Суммарное значение ставки капитализации – 20%.
Формула для расчета стоимости имущества на дату оценки имеет вид:
С = ЧОД/СК
Таблица 4.
Расчет стоимости недвижимости методом прямой капитализации.
| Потенциальный валовый доход | 22967280 руб. |
| Действительный валовый доход | 6890184 руб. |
| Эксплуатационные расходы | 3940061 руб. |
| Чистый операционный доход | 2950123,2руб. |
| Ставка капитализации | 20 % |
| Стоимость объекта | 14750616 руб. |
На основе данных таблицы 4. рыночная стоимость недвижимости, рассчитанная методом капитализации дохода, составляет 14750616 руб.
2.1.3 Оценка недвижимости методом сравнения продаж.
Данный метод основывается на том, что стоимость любого имущества зависит от цен, которые сложились к настоящему моменту на рынке недвижимости на аналогичной или схожее имущество.
Согласно методу сравнения продаж, стоимость объекта недвижимости определяется ценами недавних сделок купли-продажи схожих по своим характеристикам (сравнимых) объектов, после внесения к этим ценам поправок, компенсирующих отличия между оцениваемой и сравниваемой недвижимостью. На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи объектов, сходных с оцениваемым. Причиной стало сокрытие данных об условиях продажи и реальной цене объекта. Предложений о продаже подобных объектов не было найдено. Поэтому не было возможности применить данный метод на практике.
Исходя их стоимости недвижимости, определенной затратным и доходным подходам Цобосн = 11643860 руб.
Определение стоимости оборотных активов предприятия.