Тема 4
Согласно Закону РФ «О недрах» недрами являются частью земной коры, расположенной ниже почвенного слоя, а при его отсутствии - ниже земной поверхности и дна водоемов и водотоков, простирающейся до глубин, доступных для геологического изучения и освоения.
Подземные водные объекты - сосредоточение вод в недрах, имеющее границы, объем и черты водного режима. Согласно ч. 5 ВК к подземным водным объектам относятся бассейны подземных вод и водоносные горизонты.
По ст. 1.2. Закона о недрах недра в границах территории Российской Федерации, включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы, являются государственной собственностью. Вопросы владения, пользования и распоряжения недрами находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Добытые из недр полезные ископаемые и иные ресурсы по условиям лицензии могут находиться в федеральной государственной собственности, собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной, частной и в иных формах собственности.
По ч. 3 ст. 261 ГК собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Согласно ст. 19 Закона о недрах собственники земельных участков, землепользователи, землевладельцы и арендаторы земельных участков имеют право, по своему усмотрению, в их границах осуществлять без применения взрывных работ добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, и строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, а также устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения, в порядке, устанавливаемом соответствующими органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
По ч. 2 ст. 246 ГК участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных статьей 250ГК.
По ч. 1 ст. 35 ЗК в случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком определяется с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.
При разделе земельного участка, находящегося в общей собственности, участники общей собственности сохраняют право общей собственности на все образуемые в результате такого раздела земельные участки, если иное не установлено соглашением между такими участниками (ч. 4 ст. 11.4 ЗК).
По ст. 252 ГК имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.
По п. 5 ч. 1 ст. 19 ФЗ «О САДОВОДЧЕСКИХ, ОГОРОДНИЧЕСКИХ И ДАЧНЫХ НЕКОММЕРЧЕСКИХ ОБЪЕДИНЕНИЯХ ГРАЖДАН» член садоводческого, огороднического или дачного некоммерческого объединения имеет право распоряжаться своим земельным участком и иным имуществом в случаях, если они на основании закона не изъяты из оборота или не ограничены в обороте.
Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации (ч. 1 ст. 33 ЗК).
Тема 5
Жалоба гражданки Кулаковой подлежит удовлетворению, поскольку оформление в собственность граждан земельных участков, ранее предоставленных им в постоянное (бессрочное) пользование, пожизненное наследуемое владение, в установленных земельным законодательством случаях сроком не ограничивается (ч. 3 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).
Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-I "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ч. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).
Если земельный участок предоставлен до введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, гражданин, обладающий таким земельным участком на таком праве, вправе зарегистрировать право собственности на такой земельный участок, за исключением случаев, если в соответствии с федеральным законом такой земельный участок не может предоставляться в частную собственность(ч. 9.1 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).
Согласно ч. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации юридических лиц, обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные организации, кроме того, переоформить на право безвозмездного срочного пользования по своему желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. Юридические лица могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), на право аренды таких земельных участков или приобрести такие земельные участки в собственность в соответствии с правилами, установленными настоящим абзацем, до 1 января 2015 года по ценам, предусмотренным соответственно пунктами 1 и 2 статьи 2 настоящего Федерального закона.
Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК (ч. 1 ст. 36 ЗК).
Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 ЗК (ст. 29 ЗК).
Решение о приватизации земельного участка должен принимать орган местного самоуправления в случае, если данный земельный участок находится в муниципальной собственности (ч. 2 ст. 11 ЗК).
Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату. Предоставление земельных участков в собственность граждан и юридических лиц может осуществляться бесплатно в случаях, предусмотренных ЗК, федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (ч. 2 ст. 28 ЗК).
Согласно ч. 2 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ» юридические лица обязаны переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.
К. следует рассматривать как гражданина (а не как юридическое лицо) в случае, если приобретение в собственность земельного участка не связано с его предпринимательской деятельностью.
Граждане Российской Федерации, имеющие в фактическом пользовании земельные участки с расположенными на них жилыми домами, приобретенные ими в результате сделок, которые были совершены до вступления в силу Закона СССР от 6 марта 1990 года N 1305-I "О собственности в СССР", но которые не были надлежаще оформлены и зарегистрированы, имеют право бесплатно приобрести право собственности на указанные земельные участки в соответствии с правилами, установленными статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (ч. 4 ст. 3 ФЗ «О введении в действие ЗК РФ»).
Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, организаций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и национальных парков. Категории работников организаций таких отраслей, имеющих право на получение служебных наделов, условия их предоставления устанавливаются законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отношений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им земельных участков (ч. 2 ст. 24 ЗК).
По ч. 2 ст. 47 ЗК право на служебный надел прекращается в силу прекращения работником трудовых отношений, в связи с которыми служебный надел был предоставлен, за исключением случаев:
Право на служебный надел сохраняется за работником, прекратившим трудовые отношения при переходе его на пенсию по старости или пенсию по инвалидности.
Право на служебный надел сохраняется за одним из членов семьи:
1) работника, призванного на действительную срочную военную службу или альтернативную службу, на весь срок прохождения службы;
2) работника, поступившего на учебу, на весь срок обучения в образовательном учреждении;
3) работника, погибшего в связи с исполнением служебных обязанностей.
Право на служебный надел сохраняется за нетрудоспособным супругом и престарелыми родителями работника пожизненно, детьми работников до их совершеннолетия.
Прекращение права на служебный надел оформляется решением организации, предоставившей такой служебный надел в пользование. Работник, прекративший трудовые отношения с организацией, предоставившей служебный надел в пользование, имеет право использовать этот служебный надел после прекращения трудовых отношений в течение срока, необходимого для окончания сельскохозяйственных работ (ч. 5 и 6 ст. 47 ЗК).
Таким образом, Закон Приморского края «О регулировании земельных отношений в Приморском крае» соответствует ЗК. Действия заместителя Генерального прокурора неправомерны.
Тема 6
Требования прокурора Республики Бурятии законны. Решение Закаменского районного совета народных депутатов противоречит федеральному законодательству.
В соответствии со ст. 12 Федерального закона «Об основных гарантиях избирательных прав и права на участие в референдуме граждан РФ», ст.4 Закона РБ «О местном референдуме в Республике Бурятия» наместный референдум могут быть вынесены только вопросы, находящиеся в ведении местного самоуправления.
В п.п. «е», п.2 ст.4 Закона РБ «О местном референдуме в республике Бурятия» также указано, что на референдум не могут быть вынесены не находящиеся в ведении соответствующего муниципального образования вопросы.
В соответствии со ст. 11 Земельного Кодекса РФ к полномочиям органов местного самоуправления в области земельных отношений относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для муниципальных нужд, установлении с учетом требований Законодательства РФ правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, территории других муниципальных образований, разработка и реализация местных программ использования и охраны земель, а также иные полномочия на решение вопросов местного значения в области использования и охраны земель.
Строительство нефтепровода на территории ряда муниципальных образований Республики Бурятия (Селенгинского, Тункинского и Мухоршибирского) и Иркутской области, представляющего собой единый строительный комплекс, невозможно отнести к вопросам местного значения Закаменского района.
По сведениям государственного комитета статистики на территории Закаменского района не проживают коренные малочисленные народы РФ и этнические общности. Согласно ч. 3 ст.31 Земельного Кодекса РФ проведение референдума по вопросам предоставления земельных участков предусмотрено только при предварительном согласовании органов местного самоуправления строительства объектов, размещение которых затрагивает законные интересы малочисленных народов Российской Федерации. Во всех остальных случаях граждане имеют право участия в решении этих вопросов в иных предусмотренных законом формах.
Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 ЗК, принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка, или об отказе в размещении объекта (ч. 6 ст. 31 ЗК).
Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет (ч. 8 ст. 31 ЗК).
Решение суда незаконно.
На основании ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
На принадлежащее залогодателю право постоянного пользования земельным участком, на котором находится предприятие, здание или сооружение, право залога не распространяется. При обращении взыскания на такое предприятие, здание или сооружение лицо, которое приобретает это имущество в собственность, приобретает право пользования земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник (залогодатель) недвижимого имущества.
Арбитражные суды первой и кассационной инстанций при рассмотрении дела исходили из того, что изначально истец обладал спорным земельным участком на праве бессрочного (постоянного) пользования. В подтверждение данного обстоятельства истцом представлено свидетельство от 01.10.92 № 14. Однако суд не проверил, может ли это свидетельство служить доказательством наличия у истца указанного права на земельный участок.
В силу ранее действовавшей статьи 31 Земельного кодекса РСФСР право бессрочного (постоянного) пользования земельным участком удостоверяется государственным актом. Однако государственный акт не является правоустанавливающим документом. Предоставление земельных участков производится на основании решения соответствующих органов власти или органов местного самоуправления.
Постановлением Правительства Российской Федерации от 19.03.92 № 177 временно разрешено использовать бланки свидетельства о праве собственности на землю для оформления права бессрочного (постоянного) пользования землей.
В утвержденной указанным постановлением форме свидетельства о праве собственности на землю имеется графа, в которой должны содержаться сведения об акте органа власти либо органа местного самоуправления о предоставлении земель, но в представленном свидетельстве от 01.10.92 № 14 не указан номер и дата постановления главы администрации города Волжского о предоставлении ТОО "Янтарь Лтд" 2619 кв. метров на праве бессрочного (постоянного) пользования. По утверждению ответчика, постановление главы администрации по этому поводу вообще не принималось.
Таким образом, собранные по делу доказательства не являются достаточным подтверждением вывода суда о наличии у истца права бессрочного (постоянного) пользования спорным земельным участком.
Кроме того, из материалов дела не усматривается, когда и на каком основании было прекращено указанное право.
Разрешая спор о признании недействительным договора аренды от 23.02.96 № 136, суды не проанализировали этот договор. Так, в пункте 1.1 упомянутого договора имеется ссылка на постановление главы администрации города Волжского от 17.10.94 № 2609, послужившее основанием для заключения договора.
Однако указанное постановление в материалах дела отсутствует, поэтому судом оно не было исследовано.
Между тем для правильного разрешения спора выяснение указанных обстоятельств имеет существенное значение.
Таким образом, судебные акты подлежат отмене, а дело - направлению на новое рассмотрениев связи с неполным исследованием арбитражным судом обстоятельств дела.
Продать часть земельного участка нельзя. Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (ч. 1 ст. 37 ЗК).
Гражданину М. необходимо провести раздел участка (ст. 11.4.ЗК). После этого нужно два новых участка поставить на кадастровый учет и зарегистрировать на них право собственности, а старый участок снять с учета.
Исковое заявление следует удовлетворить. Предмет и размер арендной платы являются существенными условиями договора аренды, поэтому при их отсутствии договор не считается заключенным.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ч. 1 ст. 46 ЗК).
В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ч. 3 ст. 607 ГК).
Исковые требования не подлежат удовлетворению.
Ответчик отказал истцу в государственной регистрации договора аренды земли исходя из абзаца третьего пункта 1 статьи 20 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", признав договор, представленный на регистрацию, не соответствующим по форме и содержанию требованиям пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в части множественности лиц на стороне арендатора.
Согласно статье 13 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"при проведении государственной регистрации должна осуществляться правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.
Статьей 17 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" установлено, что основанием для государственной регистрации прав являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством.
Договор, представленный на государственную регистрацию, заключен Москомземом с ООО "Щерб", то есть только с одним из арендаторов. Основанием для его заключения послужило распоряжение префекта Юго-Восточного административного округа города Москвы от 20.12.2002 N 2753, устанавливающее ООО "Щерб" долю в размере 47/1000 в праве пользования земельным участком площадью 1,283 гектара, расположенным по адресу: Москва, ул. Привольная, вл. 2 на условиях аренды сроком на 5 лет для эксплуатации административных и складских помещений и помещений кафе в составе гаражного комплекса.
Предметом договора аренды от 31.01.2003 № М-04-020243 является земельный участок общей площадью 12830 кв. метров, относительно которого арендатору установлена доля в размере 47/1000 в праве аренды указанного участка.
Между тем такой объект аренды не отвечает требованиям, установленным статьей 607 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве аренды на них.
Согласно пункту 3 статьи 36 ЗК в случае, если здание (помещение в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами.
Другой порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в настоящее время законодательством не установлен, что исключает использование иных способов оформления прав на такие земельные участки.
Поскольку спорный земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения и сооружения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым из них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора.
Представленный на государственную регистрацию договор аренды от 31.01.2003 № М-04-020243 не соответствовал указанным требованиям, поэтому Москомрегистрация отказала в его регистрации правомерно.
Егоров обратился в суд с иском к администрации района о признании права собственности, ссылаясь на то, что недвижимым имуществом, состоящим из хозяйственных построек и земельного участка, открыто и добросовестно владеет с 1955 года, использует земельный участок по назначению, поэтому на основании ст. 234 ГК РФ просит признать на них право собственности.
Решением районного суда иск был удовлетворен. На учреждение юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложена обязанность произвести государственную регистрацию права собственности за истцом на определенные хозяйственные постройки, на комитет по земельным ресурсам и землеустройству - выдать истцу правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы на земельный участок. Суд признал за истцом право собственности на земельный участок для целей ведения дачного подсобного хозяйства.
Решение суда неправомерно. Удовлетворяя иск, суд на основании ст. 234 ГК РФ посчитал, что право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.
Указанные выводы суда основаны на неправильном применении и толковании норм материального права.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений.
Материалами дела подтверждено, что в отсутствие строительно-технической документации и соответствующего разрешения Егоровым возведены объекты недвижимости на земельном участке, не отведенном в установленном законом порядке для этих целей.
При этом указанные строения и земельный участок не имеют государственной регистрации права.
На основании ч. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет.
Согласно ст. 126 Земельного кодекса РСФСР, действовавшей на момент возникновения спорных правоотношений, самовольно занятые земельные участки возвращаются по их принадлежности.
Приведенные требования материального права судом не учтены.
Кроме того, судом не разграничены правовые последствия возникновения права собственности между институтами приобретательной давности (ст. 234 ГК РФ) и самовольного строительства (ст. 222 ГК РФ).
Так, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.
Суд в данном случае не только легализовал самовольные постройки, но и закрепил за истцом право собственности на земельный участок.
В соответствии с ч. 5 ст. 36 ЗК РФ для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, указанные в настоящей статье, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 ЗК, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастровой карты (плана). На практике большое количество проблем возникает с реализацией требования о совместном обращении в соответствующие органы, поскольку собрать для этого всех сособственников или совладельцев недвижимости практически невозможно. Однако из-за жесткости нормы решить эту проблему весьма сложно.
В то же время в целях разрешения конфликтных ситуаций постановлением Пленума Высшего Арбитражного Суда от 24 марта 2005 г. N 11 высказана следующая позиция (п. 19): при рассмотрении споров, связанных с приобретением таких земельных участков упомянутыми лицами, необходимо исходить из того, что договор аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора может быть заключен при условии участия в нем как нескольких владельцев помещений, так и одного из них. Заключение договора аренды с одним лицом на стороне арендатора производится с учетом потенциальной возможности вступления в него иных лиц на стороне арендатора в соответствии с положениями п. 3 ст. 36 ЗК РФ. Понуждение к заключению договора аренды земельного участка в отношении отдельных владельцев помещений не допускается (п. 1 ст. 421 ГК РФ).
В данном случае возможность выкупа земельного участка не исключается. Однако выкуп может быть осуществлен только с согласия публичного собственника или органа государственной власти (местного самоуправления), уполномоченного распоряжаться земельными участками, находящимися в государственной собственности.
Согласно действующему законодательству право требовать выкупа земельного участка может только собственник недвижимого имущества, но не арендатор (ч. 1 ст. 36 ЗК). Если речь идет о выкупе не всего, а только части площади земельного участка, пропорционально части площади здания, такое решение может быть принято только в случае раздела земельного участка и формирования вместо него двух новых. Это, как правило, возможно только при принятии положительного решения уполномоченных органов о формальном разделе здания на два самостоятельных объекта прав.
Из содержания ст. 5 ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» следует, что покупателями государственного и муниципального имущества могут быть любые физические и юридические лица, за исключением государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений, а также юридических лиц, в уставном капитале которых доля Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований превышает 25%, кроме случаев, предусмотренных ст. 25данного ФЗ.
Федеральным законом от 9 мая 2005 г. п. 1 ст. 5 Закона о приватизации был дополнен абзацем, согласно которому ограничения, установленные настоящим пунктом, не распространяются на собственников объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на относящихся к государственной или муниципальной собственности земельных участках, при приобретении указанными собственниками этих земельных участков.
Данная поправка введена в связи с необходимостью согласования Закона о приватизации и ЗК РФ.
Так, ст. 2 ЗК РФ установлено, что нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному кодексу РФ. Таким образом, высшую юридическую силу в регулировании земельных отношений, и в том числе связанных с приобретением прав на земельные участки, имеет ЗК РФ.
В свою очередь, ст. 3 Закона о приватизации устанавливает, что он регулирует отношения, возникающие при приватизации государственного и муниципального имущества, и связанные с ними отношения по управлению государственным и муниципальным имуществом. Действие настоящего Федерального закона не распространяется на отношения, возникающие при отчуждении, в том числе земли, за исключением отчуждения земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости, в том числе имущественные комплексы.
Исходя из указанных выше положений ЗК РФ, порядок приватизации земельных участков, закрепляемый иными нормативными актами, не должен противоречить нормам Земельного кодекса РФ.
Кроме того, Федеральный закон "О приватизации государственного и муниципального имущества" является нормативным актом гражданского законодательства, принятым в развитие в том числе ст. 217 ГК РФ. Приватизация же представляет собой правоотношения, относящиеся и к обороту земельных участков. Относительно правового регулирования оборота земли ст. 129 ГК РФ установлено, что земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.
Тема 7
Согласно ст. 619 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендаторпользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.
По ч. 2 ст. 46 ЗК аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случаях использования земельного участка не в соответствии с его целевым назначением, а также неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (ст. 619 ГК).
Суду следует удовлетворить иск.
Согласно ч. 1 ст. 49 ЗК изъятие, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с размещением следующих объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов: автомобильные дороги федерального, регионального или межмуниципального, местного значения и др.
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (ч. 2 ст. 55 ЗК).
Если собственник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка для государственных или муниципальных нужд либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации или орган местного самоуправления, принявший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд. Иск о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть предъявлен в течение трех лет с момента направления собственнику участка уведомления (ст. 282 ГК).
Собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением (ст. 280 ГК).
Суду следует удовлетворить требование истца.
Тема 8
Глава администрации Павловского района Воронежской области не вправе изменять целевое назначение данных земель. Согласноч. 1 ст. 8 ЗК перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении земель сельскохозяйственного назначения органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.
В отношении земель сельскохозяйственного назначения законодатель устанавливает ограничения (ст. 7 ФЗ «О переводе земель или земельных участковиз одной категории в другую»). Изменение категории таких земель допускается в исключительных случаях, связанных:
1) с консервацией земель;
2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;
3) с установлением или изменением черты поселений;
4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;
5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;
6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений;
7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;
8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;
9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.
При решении вопроса об изменении категории учитывается ценность (плодородие) земель. Не допускается перевод земель из состава земель сельскохозяйственных угодий, если их кадастровая стоимость на пятьдесят и более процентов превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а так же не допускается перевод особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий.
Специально уполномоченными государственными органами осуществляется государственный земельный контроль за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности, их руководителями, должностными лицами, а также гражданами (ч. 1 ст. 71 ЗК).
Согласно ч. 1 Положения о государственном земельном контроле данный контроль осуществляется Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости, Федеральной службо