При определении цен на строительную продукцию должен осуществляться расчет сметной стоимости строительства, на основании которой инвестор (заказчик) и подрядчик могут устанавливать, в том числе по результатам проведения конкурсов, свободные (договорные) цены.
Сметная стоимость строительства представляет собой общую сумму денежных средств, необходимых для сто осуществления в соответствии с проектными материалами.
Основанием для определения сметой стоимости строительства являются (см. главу 10):
1. проект и рабочая документация (РД), в том числе чертежи, ведомости объемов строительных и монтажных работ, спецификации и ведомости на оборудование, основные решения по организации и очередности строительства, принятые' в проекте организации строительства, а также пояснительные записки к проектным материалам (подробно о проектно-сметной документации в главе 10);
2. действующие сметные нормативы, отпускные цены на оборудование, мебель и инвентарь.
В процессе определении сметной стоимости может быть, использована информация о текущем изменении цен на применяемые в строительстве ресурсы, предоставляемая на договорной основе региональными центрами по ценообразованию в строительстве (РЦЦС) и (пли) органами государственной статистики.
В настоящее время функционируют следующие методы определения стоимости строительства:
1. ресурсный;
2. ресурсно-индексный;
3. базисно-индексный;
4. базисно-компенсационный;
5. использования банка данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов.
Ресурсный метод определения стоимости строительства представляет собой калькулирование в текущих (прогнозируемых) ценах и тарифах элементов затрат (ресурсов), необходимых для реализации проекта.
Калькулирование себестоимости (предстоящих издержек производства) ведется на основе выраженных в натуральных измерителях потребности в материалах, изделиях и конструкциях, данных о расстояниях и способах их доставки на площадку строительства, расхода энергоносителей на технологические цели, времени эксплуатации строительных машин и их состава, затрат труда рабочих.
Для определения потребности в ресурсах на равноправной основе могут использоваться:
1. ведомости потребности в материалах, составляемых при проектировании объектов;
2. данные о затратах труда рабочих и времени использования строительных машин, приводимые в проектной документации в разделе «Организация строительства»;
3. общие производственные нормы расхода материалов;
4. сметно-нормативная (нормативно-информационная) база — сборники СНиР-91, РСН, УРН, УПР и др.;
5. собственная нормативная база пользователя.
Ресурсы, на основе которых определяется стоимость соответствующих работ, исчисляются, как правило, в суммарном виде по зданию (сооружению) в целом или его части. Оценке подлежат итоговые (суммарные) ресурсные показатели. Для расчета итоговых показателей расхода ресурсов рекомендуется предварительно составлять локальную ресурсную ведомость, в которой определяется объем ресурсов по каждому виду работ, выполняемых на объекте. Для инвестора
стоимость ресурсов целесообразно определять как в базисном, так и в текущем (прогнозируемом) уровне цен. Допускается применение только текущего уровня цен.
Оценка итоговых данных по трудовым ресурсам производится:
1. в базисном уровне — на основе средней сметной заработной платы, учтенной в нормативах;
2. в текущем (прогнозируемом) уровне — на основе фактически сложившейся средней заработном платы работников, занятых на строительно-монтажных работах и в подсобных производствах, но не выше установленной нормируемой величины средств на оплату труда, относимой па себестоимость продукции (работ, услуг).
Оценка итоговых данных но строительным машинам осуществляется:
1. в базисном уровне - по сметным нормам ц расценкам на эксплуатацию строительных машин;
2. в текущем (прогнозируемом) уровне — на основе информации о текущих цепах за эксплуатацию строительных машин.
Материальные ресурсы оцениваются:
1. в базисном уровне - по сметным иенам на материалы, изделия и конструкции;
2. в текущем уровне - по фактической стоимости материалов, изделий и конструкций с учетом транспортных и заготовителыю-складских расходов.
Накладные расходы определяются на основе:
1. индивидуальной нормы накладных расходов для конкретном строительной организации путем калькулирования но статьям затрат;
2. системы показателен накладных расходов по видам строительных и монтажных работ;
3. действующих норм накладных расходов.
Вариант исчисления величины накладных расходов принимается заказчиком (инвестором) и подрядной организацией. Базой для определения накладных расходов является сметная стоимость прямых затрат или фактическая величина средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов.
Фактическая величина средств на оплату труда может быть определена одним из двух способов:
1. путем умножения сметной заработной платы рабочих, включая дополнительную, на статистический индекс ее изменения;
2. на основании данных статистической отчетности или бухгалтерского учета о фактической величине оплаты труда.
Сметная прибыль в локальном ресурсном сметном расчете определяется:
1. по индивидуальной норме для конкретной организации, полученной путем калькулирования по статьям затрат, учитываемых в сметной прибыли;
2. по общеотраслевому нормативу.
Окончательное решение по выбору варианта исчисления величины сметной прибыли принимается заказчиком и подрядной организацией. Базой для определения сметной прибыли является фактическая величина средств на оплату труда рабочих-строителей и механизаторов или себестоимость подрядных работ.
Ресурсно-индексный метод является сочетанием ресурсного метода с системой индексов на ресурсы (материальные, технические, энергетические, трудовые, оборудование, услуги и пр.)
Индексы представляют собой отношение стоимости продукции, работ или ресурсов в текущем (прогнозном) уровне цен к стоимости в базисном уровне цен и выражаются в безразмерных величинах, как правило, не более чем с двумя значащими цифрами после запятой.
В зависимости от применяемой при составлении смет нормативной базы за базисный уровень для определения индексов принимаются:
1. сметные цены, введенные в действие с 1.01.1984 г.;
2. сметные цены, введенные в действие с 1.01.1991 г.;
3. текущие цены предшествующего периода.
Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса рекомендуется использовать систему текущих и прогнозных индексов.
Информационной основой для определения текущих индексов являются данные статистической отчетности, первичного бухгалтерского учета, а также результаты специальных статистических наблюдений, организованных региональными центрами по ценообразованию.
Прогнозные индексы разрабатываются на основе:
1. математической обработки показателен динамики индексов цен за предшествующие кварталы или месяцы;
2. количественной оценки влияния на уровень цен факторов инфляции и, прежде всего, роста регулируемых цен на энергоносители;
3. количественной оценки воздействия на уровень цен антиинфляционных мероприятий и мер по регулировании цеп, осуществляемых федеральными органами, местной администрацией, инвесторами и подрядными организациями.
Приведение сметной стоимости, определенной в базисном уровне цен, в уровень текущих (прогнозных) цеп производиться путем перемножения суммы по каждой строке (разделу) на соответствующий текущий (прогнозный) индекс с последующим суммированием общего итога по смете.
Базисно-индексньй метод основан па использовании системы текущих и прогнозных индексов по отношению к стоимости, определенной в базисном уровне или в текущем уровне предшествующего периода.
Приведение в уровень текущих (прогнозных) цен производится путем перемножения базисной стоимости но строкам сметы и каждом)' из элементов технологической структуры капитальных вложений на соответствующий индекс но отрасли (подотрасли), виду работ с последующим суммированием итогов сметного документа по соответствующим графам.
Базнсно-компенсационный метод определения стоимости строительства представляет собой составление сметной документации с использованием имеющихся сметных норм. Стоимость стройки при этом методе формируется, исходя из фактических затрат и полностью может быть определена только после завершения строительства.
При этом методе стоимость строительства определяется в два этапа:
1. на первом этапе (стадия проектирования) — в базисном уровне с ориентировочным прогнозом удорожания базисной стоимости в связи с ожидаемыми инфляционными процессами;
2. на втором этапе (в процессе строительства) — при оплате работ, услуг, оборудования и др. производится расчет дополнительных затрат, вызванных реальными изменениями цен и тарифов по отношению к определенным на первом этапе.
Итоговая стоимость строительства складывается из ее базисного уровня и всех дополнительных затрат, вызванных повышением цен и тарифов на применяемые ресурсы.
Метод использования банков данных о стоимости ранее построенных или запроектированных объектов-аналогов предполагает использование стоимостных показателей по зданиям и сооружениям, аналогичных проектируемому в данный момент. Этот метод весьма эффективен — особенно на начальных фазах работ по проекту, однако традиционно недооценивается отечественными строителями, в связи с чем до настоящего времени его применение ограничено. Лишь некоторые крупные структуры (Газпром, Правительство Москвы, Лукойл и другие) реально создают и используют банки данных по объектам-аналогам.
Сметная документация
При определении сметной стоимости строительства проектируемых предприятий, сооружений, объектов, их частей и видов работ составляется сметная документация, состоящая из локальных смет, локальных сметных расчетов, объектных смет, объектных сметных расчетов, сметных расчетов на отдельные виды затрат, сводных сметных расчетов стоимости строительства и т. д.
Сметная документация составляется в определенной последовательности, с постепенным переходом от мелких к более крупным элементам строительства, представляющими собой вид работ (затрат) – объект – пусковой комплекс – очередь строительства – строительство (стройка) в целом.
При составлении сметной документации рекомендуется использовать сметно-нормативную (нормативно-информационную) базу, введенную в действие с 1 января 1991 года, актуализация которой непрерывно осуществляется под руководством Госстроя России.
Первичными сметными нормативами являются элементные сметные нормы (ЭСН) на строительные работы и конструкции. В них установлены нормативные показатели затрат труда рабочих, потребности в строительных машинах, материалах, изделиях и конструкциях, рассчитанных на единицу определенного вида конструкций и работ.
Потребность ресурсах, входящих в состав ЭСН, определяется:
1. по затратам труда рабочих – на основе действующих норм на строительно-монтажные работы;
2. по эксплуатации строительных машин – на основе производственных норм исходя из технической производительности машин;
3. по материалам – на основе общих производственных норм расхода материалов;
4. по конструкциям – на основе спецификаций к рабочим чертежам.
Единичные расценки в базисном уровне основаны на:
1. элементных сметных нормах па виды работ;
2. сметных нормах а расценках на эксплуатацию строительных машин;
3. сметных ценах на строительные материалы, изделия и конструкции.
Элементные (ресурсные) сметные нормы на монтаж оборудования предназначены для определения сметной стоимости работ по монтажу оборудования в текущих или прогнозных ценах, а расцепки па монтаж оборудования - в базисном уровне цен.
Укрупненные сметные нормативы и показатели на строительство зданий, сооружений и выполнение отдельных видов работ предназначены для определения простым и доступным образом стоимости объектов и работ исходя из конструктивных и других параметров зданий и сооружений пли укрупненных единиц объемов работ. Применяются для определения стоимости объектов и работ:
1. на стадии разработки рабочей документации (РД): показатели видов работ (ПВР), прейскуранты на строительство зданий и сооружений (ПРЗС), укрупненные расценки (УР);
2. на ранних стадиях проектирования и в составе предпроектной документации (обоснования инвестиций) - псе виды укрупненных сметных нормативов и показателей;
Локальные сметы (локальные сметные расчеты) составляются по рабочим чертежам на отдельные виды строительных и монтажных работ по рекомендуемым Госстроем России формам. В них определяется сметная стоимость конструктивных элементов и видов работ. Объемы строительных и монтажных работ берутся из ведомостей объемов работ или определяются по рабочим чертежам. Вычисление объемов работ производится по схемам, позволяющим легко проследить ход расчетов, последовательность их выполнения и формулы подсчетов,
В зависимости от отдельных видов строительства, специализации подрядных строительно-монтажных организаций и структуры проектной документации локальные сметные расчеты (сметы) могут составляться:
1. по зданиям и сооружениям — па строительные (в том числе и специальные) работы, внутренние санитарно технические работы, внутреннее электроосвещение, электросиловые установки, монтаж и приобретение технологического и других видов оборудования, контрольно измерительных приборов и автоматики, слаботочных устройств, приобретение мебели, инвентаря и другие работы;
2. по общеплощадочным работам — на вертикальную планировку, устройство инженерных сетей, путей и дорог, благоустройство территории и другие.
В локальных сметных расчетах (сметах) может производиться группировка данных в раздел по отдельным конструктивным элементам здания (сооружения), видам работ и устройств, учитывающая специфические особенности отдельных видов строительства. Порядок группировки регламентируется производственно-отраслевыми и территориальными нормативными документами.
Стоимость в составе локальных сметных расчетов (смет) состоит из прямых затрат, накладных расходов и сметной прибыли.
Прямые затраты непосредственно связаны с производством строительно-монтажных работ и включают:
1. основную заработную плату рабочих;
2. стоимость материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов;
3. расходы по эксплуатации машин и механизмов.
К основной заработной плате рабочих относится сдельная и повременная оплата труда рабочих, занятых на строительных и монтажных работах, а также на доставке материалов от приобъектного склада до места укладки.
Часть заработной платы рабочих входит в другие статьи сметной стоимости строительно-монтажных работ: заработная плата рабочих, занятых па погрузке, транспортировке и выгрузке строительных материалов, включена в стоимость материалов; заработная плата работающих на машинах отнесена к расходам по эксплуатации машин машин; заработная плата инженерно технических работников и служащих включена в накладные расходы.
Сметая стоимость материалов, конструкций, деталей и полуфабрикатов включает расходы на приобретение материалов по отпускным ценам промышленности, расходы по упаковке, реквизиту, доставке до приобъектного склада стройки, а также заготовителыю-складские расходы.
Расходы но эксплуатации машин и механизмов включают: затраты на доставку машин на строительную площадку, перемещение с объекта на объект, монтаж и демонтаж; амортизационные отчисления; расходы, необходимые для капитальных и текущих ремонтов и технического обслуживания машин; заработную плату машинистов и прочего обслуживающего персонала; стоимость горюче-смазочных и обтирочных материалов, сменных приспособлений и деталей.
Накладные расходы, предназначенные для организации, управления и обслуживания строительного производства, в отличие от прямых затрат не связаны непосредственно с выполнением строительно-монтажных работ и отражают затраты на создание необходимых условий для нормального функционирования процесса строительного производства.
В накладные расходы входят следующие статьи затрат:
1. административно-хозяйственные расходы (оплата труда административно-хозяйственного персонала; отчисления на социальные нужды; содержание и эксплуатация вычислительной техники, зданий, служебного легкового транспорта; ремонт основных фондов, используемых административно-хозяйственным персоналом; амортизационные отчисления (арендная плата) по основным фондам, предназначенным для обслуживания административного персонала; оплата консультаций, информационных и аудиторских услуг; почтово-теле-графные, канцелярские, типографские и другие административно-хозяйственные расходы);
2. расходы по обслуживанию работников строительства (подготовка и переподготовка кадров, отчисления на социальные нужды, обеспечение санитарно-гигиенических и бытовых условий, охрана труда и техника безопасности);
3. расходы на организацию работ на строительных площадках (износ и ремонт малоценного и быстроизнашивающегося инструмента и производственного инвентаря; изобретения и рационализаторство; расходы по геодезическим работам; проектирование производства работ; содержание производственных лаборатории; благоустройство и содержание строительных площадок; подготовка строительных подразделений в пределах стройки);
4. прочие накладные расходы (платежи по обязательному страхованию, по кредитам банков; реклама, участие в выставках, ярмарках; налоги, сборы, платежи и другие обязательные отчисления, набор и командировки рабочих, представительские и другие расходы, возмещаемые заказчиками).
Для определения стоимости строительства на различных стадиях инвестиционного процесса рекомендуется использовать систему норм накладных расходов, включающую:
1. укрупненные нормативы по основным видам строительства;
2. нормативы по видам строительных и монтажных работ;
3. нормы накладных расходов на строительные, монтажные, специальные строительные работы, предназначенные для определения стоимости строительства в|базисном уровне цен;
4. индивидуальные нормы накладных расходов для конкретных строительных, монтажных и ремонтно-строительных организаций.
В отличие от прямых затрат накладные расходы косвенно нормируются в процентах от выбранной базы исчисления:
1. фонда оплаты труда рабочих в составе прямых затрат;
2. сметной стоимости прямых затрат в базисном уровне сметных норм и цен.
Сметная прибыль — это сумма средств, необходимых для покрытия отдельных (общих) расходов строительной организации, не относимых на себестоимость работ. Сметная прибыль включает: расходы на уплату налога на прибыль, затраты па развитие производства, на материальное стимулирование работников и на развитие социальной сферы.
В тех случаях, когда в соответствии с проектными данными осуществляется разборка конструкций, снос зданий и сооружений с целью получить конструкции, материалы и изделия, пригодные для повторного применения или производится попутная строительству добыча отдельных материалов (камень, щебень, лес и др.), за итогом локальных смет на разборку, снос (перенос) зданий и сооружений и другие работы справочно указываются возвратные суммы.
Возвратные суммы — это суммы, уменьшающие размеры выделяемых заказчиком капитальных вложений, не исключаемые из итога локального сметного расчета и из объема выполненных работ.
При определении сметной стоимости ресурсным методом составляется локальный ресурсный сметный расчет (локальная смета).
В локальном ресурсном сметном расчете выделяются следующие ресурсные показатели:
1. трудоемкость работ (в чел. часах) для определения основной заработной платы рабочих, выполняющих строительные работы и обслуживающих строительные машины;
2. время использования строительных машин (в маш. часах);
3. расход материалов, изделий и конструкций (в принятых физических единицах измерениях: м3, м2, т, п.м и пр.) и расход ресурсов на транспортировку материалов, изделий и конструкций.
Стоимость ресурсов при этом определяется по текущим или прогнозируемым ценам.
Объектные сметы (объектные сметные расчеты) разрабатываются в базисном или текущем (прогнозном) уровне цен по рекомендуемой Госстроем России на объекты в целом: данные локальных смет суммируются с группировкой по соответствующим графам сметной стоимости:
1. «строительных работ»;
2. «монтажных работ»;
3. «оборудования, мебели и инвентаря»;
4. «прочих затрат».
В объектном сметном расчете (смете) построчно и в итоге приводятся показатели единичной стоимости на 1 м3 объема, 1 м2 площади зданий и сооружений, 1 м протяженности сетей и т. д. Также за итогом справочно показываются возвратные суммы, являющиеся итогом возвратных сумм, определенных во всех относящихся к этому объекту локальных сметах.
При составлении объектного сметного расчета могут использоваться укрупненные сметные нормативы (показатели), а также стоимостные показатели по проектам-аналогам.
В объектных и локальных сметах выделяются нормативная трудоемкость и сме тная заработная плата. Нормативная трудоемкость отражает количество туда рабочих в человеко-часах, которое по сметным нормам должно затрачиваться на выполнение строительных и монтажных работ. Она включает трудоемкость работ, предусмотренных в прямых затратах, накладных расходах, а также трудоёмкость возведения титульных временных зданий и сооружений и выполнения pa-йот в зимнее время.
Сметная заработная плата включает: основную заработную плату рабочих, занятых непосредственно на строительных и монтажных работах; заработную плату рабочих, занятых на управлении и обслуживании строительных машин; заработную плату рабочих, учтенную в накладных расходах, в стоимости временных зданий и сооружений, в составе зимних удорожаний и других начислениях.
Сметные расчеты на отдельные виды затрат составляются в случае, когда необходимо определить в целом по стройке размер (лимит) средств, необходимых для возмещения тех затрат, которые не учтены сметными нормативами.
В случае, если имеются в наличии нормативы, выраженные в процентах от полной сметной стоимости или сметной стоимости строительно-монтажных работ, сметные расчеты могут не составляться. При этом в главы сводных сметных расчетов стоимости строительства «Подготовка территории строительства», «Прочие работы и затраты», «Подготовка эксплуатационных кадров» отдельной строкой включаются средства, исходя из имеющегося норматива.
Сводный сметный расчет стоимости строительства составляется на основе объектных и локальных смет, а также сметных расчетов на дополнительные затраты в базисно-текущем или базисно-прогнозном уровне цен и является основным документом, определяющим стоимость строительства предприятий, зданий и сооружений.
В сводном сметном расчете стоимости производственного и жилищно-гражданского строительства средства распределяются по 12 главам (см. таблицу 15.П1.1).
Распределение стоимости по объектам и работам внутри глав производится согласно сложившейся для соответствующей отрасли народного хозяйства номенклатуре сводного сметного расчета стоимости строительства.
В конце сводного сметного расчета предусматривается резерв на непредвиденные работы и затрат, предназначенный для компенсации стоимости тех работ и затрат, которые не всегда можно предусмотреть в процессе проектирования, но которые могут возникнуть как при детальной проработке проектных решений, так и в ходе выполнения строительно-монтажных работ.
Величина резерва средств на непредвиденные работы и затраты исчисляется в процентах от общей сметной стоимости и зависит от объекта и отрасли. Резерв на непредвиденные затраты должен быть таким, чтобы обеспечить выполнение проекта без дополнительной денежной помощи.
За итогом сводного сметного расчета стоимости строительства указываются:
1. возвратные суммы;
2. балансовая (остаточная) стоимость оборудования, демонтируемого или переставляемого в пределах действующего реконструируемого или технически перевооружаемого предприятия;
3. данные о долевом участии предприятий и организаций в строительстве объектов общего пользования или общеузловых объектов;
4. итоговые данные о распределении общей сметной стоимости строительства Микрорайона или комплекса жилых и общественных зданий по направлениям капитальных вложений;
5. суммы налога на добавленную стоимость (НДС) и другие затраты, предусматриваемые действующим законодательством Российской Федерации.
Сводка затрат на стройку в целом или на ее очередь составляется но рекомендуемом Госстроем форме и включает отдельными строками итоги по всем сводным расчетам стоимости строительства, а также по возвратным суммам с подведением итогов.
| Таблица 15.П1. 1. структура сводного сметного расчета | |
| Главы сводного сметного расчета | Содержание главы |
| 1. Подготовка территории строительства | o средства на работы и затраты, связанные с отводом и освоением застраиваемой территории |
| 2. Основные объекты строительства | o сметная стоимость зданий, сооружений, цехов и установок основного производственного назначения |
| 3. Объекты подсобного производственного и обслуживающего назначения 4. Объекты энергетического хозяйства 5. Объекты транспортного хозяйства и связи 6. Наружные сети и сооружения водоснабжения, канализации, тепло- и газоснабжения 7. Благоустройство и озеленение территории | o сметная стоимость объектов, перечень которых соответствует наименованием глав |
| 8. Временные здания и сооружения | o средства на возведение временных (титульных зданий и сооружений; o выполнение работ по переоборудованию других зданий и сооружений для обслуживания строительства |
| 9. Прочие работы и затраты | o затраты на выполнение проектно-изыскательских работ; o расходы по освоению площадки; o затраты на подготовку эксплуатационных кадров для строящегося предприятия; o различные компенсации и доплаты работникам и др. |
| 10. Содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия и автооский налзор | o средства на содержание службы заказчика-застройщика; |
| 11. Подготовка эксплуатационных кадров | o средства на подготовку эксплуатационных кадров для вновь строящихся и реконструируемых предприятий (также включаются в главы 7 и 8); |
К сводному сметному расчету должна прилагаться пояснительная записка, в которой приводятся:
1. ссылка на территориальный район, где производится строительство;
2. уровень сметных цен, в которых составлен расчет;
3. перечень каталогов сметных нормативов, принятых для составления смет на строительство объектов;
4. наименование генподрядной организации; нормы накладных расходов и сметной прибыли;
5. особенности определения сметной стоимости строительных работ, оборудования и его монтажа для данной стройки;
6. особенности определения средств по главам 8—12 сводного сметного расчета;
7. расчет распределения средств по направлениям капитальных вложений (для жилищно-гражданского строительства;
8. другие сведения о порядке определения стоимости, а также ссылки на соответствующие решения правительственных и других органов государственной власти по вопросам, связанным с ценообразованием и льготами для данного строительства.
ПРИЛОЖЕНИЕ 15-2