| вид экономической деятельности | янв.-мар. 2019 г. | |
| чел. | в % к янв.-мар. 2018 г. | |
| Всего | 99,2 | |
| Обрабатывающие производства | 99,3 | |
| в том числе: | ||
| производство пищевых продуктов | 97,8 | |
| обработка древесины и производство изделий из дерева и пробки, кроме мебели, производство изделий из соломки и материалов для плетения | … | 98,2 |
| производство химических веществ и химических продуктов | 102,2 | |
| производство прочей неметаллической минеральной продукции | 102,2 | |
| производство металлургическое | 133,0 | |
| производство готовых металлических изделий, кроме машин и оборудования | 98,3 | |
| производство машин и оборудования, не включенных в другие группировки | ... | 77,4 |
| Обеспечение электрической энергией, газом и паром; кондиционирование воздуха | 93,4 | |
| Водоснабжение; водоотведение, организация сбора и утилизации отходов, деятельность по ликвидации загрязнений | 102,6 | |
| Строительство | 94,7 | |
| Торговля оптовая и розничная; ремонт автотранспортных средств и мотоциклов | 109,7 | |
| Транспортировка и хранение | 106,4 | |
| Деятельность гостиниц и предприятий общественного питания | 97,4 | |
| Деятельность финансовая и страховая | 122,4 | |
| Деятельность по операциям с недвижимым имуществом | 39,7 | |
| Деятельность административная и сопутствующие дополнительные услуги | 93,6 | |
| Государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное обеспечение | 99,4 | |
| Образование | 91,9 | |
| Деятельность в области здравоохранения и социальных услуг | 100,2 | |
| Деятельность в области культуры, спорта, организации досуга и развлечений | 102,3 | |
| В том числе: | ||
| деятельность творческая, деятельность в области искусства и организации развлечений | 103,5 | |
| деятельность библиотек, архивов, музеев и прочих объектов культуры | 94,2 | |
| Предоставление прочих видов услуг | 97,4 |
В январе-марте 2019 года рынок труда имел следующие тенденции:
| показатель | на 01.04.2018 | на 01.04.2019 | янв.-мар. 2019 г. к янв.-мар. 2018 г. | |
| в единицах | темп роста (сниж.), % | |||
| Численность безработных граждан на конец отчетного периода, чел. | 1 441 | 1 203 | -238 | 83,5 |
| Потребность предприятий и организаций в работниках на конец отчетного периода, ед | 3 017 | 3 924 | ||
| Уровень безработицы, % | 0,9 % | 0,78 % | -0,12 п.п. | х |
Демография, движение населения
Численность населения города за январь-февраль 2019 года уменьшилась на 374 человека и составила на 1 марта 2019 года 316 155 человек, а среднегодовая численность населения – 316 342 человек.
| показатель | всего | янв.-фев. 2019 г. к янв.-фев. 2018 г. | ||
| янв.-фев. 2018 | янв.-фев. 2019 | в единицах | темп роста (сниж.), % | |
| Родившиеся | -22 | 96,0 | ||
| Умершие | 102,2 | |||
| Естественный прирост (+), убыль(-) | -130 | -167 | х | х |
| Прибыло | -259 | 73,3 | ||
| Выбыло | 101,2 | |||
| Миграционный прирост (+), убыль (-) | -207 | х | х |
Выводы
Таким образом, в январе-марте 2019 года по сравнению с аналогичным периодом 2018 года наблюдались следующие положительные тенденции:
рост показателей объема отгруженных товаров промышленного производства,
оборота розничной торговли и общественного питания в сопоставимых ценах,
объема работ (выполненных крупными и средними предприятиями) по виду деятельности «Строительство» (в млн. руб.),
средней заработной платы,
снижение количества безработных и уровня безработицы,
увеличение потребности предприятий и организаций в работниках,
увеличение среднего размера назначенной пенсии;
негативные тенденции:
снижение показателя ввода в действие жилых домов,
снижение среднесписочной численности работников крупных и средних предприятий города,
увеличение показателя естественной и миграционной убыли населения в январе-феврале 2019 года.
Факторы влияния общей политической и социально-экономической обстановки на рынок недвижимости.
Исходя из приведенных выше данных основным фактором влияния общей политической и социально-экономической обстановки в стране и регион расположения объекта оценки являются кризисные явления в экономике вследствие влияния внешних факторов и структурных проблем в экономике. Следствием данного фактора является:
1. снижение платежеспособности и, как следствие, снижение спроса на недвижимость.
2. снижение экономической активности в ряде отраслей и, как следствие, снижение спроса на коммерческую недвижимость.
3. рост издержек связанных с осуществление строительных проектов
4. относительно рынка жилой недвижимости – исчерпание рынка после ажиотажа в 2014 г.
Сегмент рынка, к которому относится объект оценки
жилые дома – индивидуальные жилые дома
земельный участок – земельные участки предназначенные для индивидуального жилищного строительства
Анализ рынка объекта оценки
Земельные участки
Площади земельных участков, предлагаемых к продаже, в среднем варьируют в интервале от 5 до 30 соток в основном под индивидуально-жилищную застройку, от 30 соток до 50 соток под объекты коммерческого назначения и более 100 соток под объекты промышленного назначения.
В зависимости от района и разрешенного использования земельного участка, цены колеблются в десятки раз.
Для Череповца характерны, большей частью, земли поселений. Кроме того, имеются земли особо охраняемых территорий, которые, имеют особое научное, историко-культурное и иное ценное назначение.
В состав земель поселений входят земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к определенным зонам. В Череповце выделяется ряд зон (жилые, общественно-деловые, специального назначения, производственные, рекреационные, сельскохозяйственные угодья), отличающихся между собой как разрешенным видом застройки, так и ограничениями по использованию. С точки зрения расположения земельных участков на территории Череповца можно выделить 6 основных зон:
· Центр
· Около центральная часть
· Спальные районы
· Придорожный сервис
· Промышленные объекты в центральной части города
· Пром. зона
Говоря о рынке земли, необходимо иметь в виду, что его функционирование идет по двум направлениям:
1. Реализация земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности посредством торгов и аукционов.
2. Реализация земельных участков, находящихся в частной собственности, посредством публичного (или иного) предложения на свободном рынке.
Для рынка в текущей ситуации присущи следующие особенности:
- на рынке все больше предлагаются застроенные земельные участки, т.е. единые объекты недвижимости (последнее особенно характерно для производственных баз и складских комплексов);
- на рынке, чаще всего, предлагаются земельные участки под строительство жилья, в меньшей степени под коммерческие объекты, но наблюдается тенденция увеличение на рынке числа коммерческих объектов.
- закрытость информации, т.е. цены совершившихся сделок практически никогда не публикуются в средствах массовой информации.
Рынок коммерческой аренды земли не развит. Основная причина кроется в следующем – земельный участок арендуется вместе с имеющимися на нем строениями, без выделения стоимости самого участка.
Во многом, стоимость права аренды определяется как сроком аренды (до 49 лет), так и назначением участка. В основном, право аренды земли реализовывалось для объектов торговли и жилищного строительства.
Говоря о ценовых параметрах относительно земельных участков для ИЖС расположенных в Заягорбском районе г. Череповца, можно отметить следующее:
1. незначительный разброс цен на земельные участки – диапазон стоимости земельных участков составляет от 389 до 820 руб./м2., средняя стоимость составляет 585 руб./м2, что объясняется компактным расположением данных участков в пределах одного ареала.
2. диапазон площадей предлагаемых участков составляет от 803 м2. до 1 883 м2., среднее значение составляет 1 067 м2., в данном случае разброс площадей участка незначителен, поскольку на рынке сформировались определённые значения площади земельного участка пригодного для индивидуального жилищного строительства.
3. наблюдается выраженная зависимость стоимости земельных участков от местоположения участков, это связано с характерным для данного сегмента расположением земельных участков.
Предложения аренды в данном сегменте рынка не выявлены, возможной причиной этого является то, что в аренду для промышленных целей передаются, в основном, муниципальные и государственные земельные участки при достаточно нерыночном (непрозрачном) механизме передачи участков в аренду.
Таким образом, рынок земли в городе Череповце не вполне развит, но активно формируется.
Причины, по которым рынок «недосформирован»:
1. целый ряд предприятий и организаций, являющихся собственниками зданий и сооружений, не оформили свои права на землю в соответствии с Земельным кодексом РФ, т.е. не завершено формирование первичного рынка.
2. сделки купли-продажи возможно совершить только, являясь собственником земельных участков. Многие предприятия и организации оформили долгосрочные договора аренды, т.е. земельные участки остаются в государственной или муниципальной собственности.
3. многие предприятия не имеют правоустанавливающих документов на земельные участки. Согласно законодательству, основными правоустанавливающими документами являются кадастровый план и свидетельство о праве собственности на земельный участок.
4. отсутствие достоверной информация о совершенных сделках на рынке земельных участков. Зачастую такую информацию сложно проанализировать, а в случаях сделок на вторичном рынке, информация просто отсутствует.
В целом рассматривая данные сегмент необходимо отметить следующее:
Емкость данного сегмента низкая, количество сделок незначительное.
Спрос незначителен, в то время как предложение нельзя назвать существенным.
Учитывая сложившийся спрос и предложения в данном сегменте емкость данного сегмента можно определить, как низкую, с незначительной динамикой.
Исходя из вышеуказанного можно сделать вывод о том, что ликвидность объектов в данном сегменте низкая.
Жилые дома
Для рынка в текущей ситуации присущи следующие особенности:
- на рынке все больше предлагаются комплексные объекты, т.е. единые объекты недвижимости (земельный участок, жилой дом, надворные постройки и сооружения);
- на рынке, чаще всего, предлагаются эксплуатировавшиеся жилые дома, предложение жилых домов построенных для продажи в сложившихся экономических условиях практически нет.
- можно выделить два типа предлагаемых домов, т.н. «деревенские» дома – как правило, в деревянном исполнении с минимальным набором центральных коммуникаций, зачастую имеющие существенный срок эксплуатации и не блестящие техническое состояние и дома коттеджного типа – зачастую в каменном исполнении с центральными коммуникациями, высокого качества исполнения и имеющие незначительный возраст.
- закрытость информации, т.е. цены совершившихся сделок практически никогда не публикуются в средствах массовой информации.
Максимальные цены предложения относятся к объектам, относящимся к домам коттеджного типа, расположенным в центральной части города либо в коттеджных поселках, расположенных в периферийной части города (ул. Раахе, ул. Монтклер). Это связано с привлекательным местоположением объектов и развитой социальной инфраструктурой.
Наиболее «дешевы» цены предложений по объектам, относящимся к «деревенским» домам, расположенным на неблагоустроенных окраинах города (ул. Матуринская).
Говоря о ценовых параметрах относительно жилых домов коттеджного типа на окраинах г. Череповца, можно отметить следующее:
1. значительный разброс цен – диапазон стоимости составляет от 21 218 до 83 442 руб./м2., средняя стоимость составляет 43 855 руб./м2, при этом объекты находящиеся в Зашекснинском районе имеют большую удельную стоимость чем объекты расположенные в Заягорбском районе.
2. диапазон площадей составляет от 87 м2. до 500 м2., среднее значение составляет 249 м2., в данном случае разброс площадей участка незначителен, поскольку на рынке сформировались определённые значения площади индивидуального жилого дома.
В целом рассматривая данные сегмент необходимо отметить следующее:
Емкость данного сегмента невысокая, количество сделок незначительное.
Спрос незначителен, в то время как предложение нельзя назвать существенным.
Учитывая сложившийся спрос и предложения в данном сегменте емкость данного сегмента можно определить как невысокую, с незначительной динамикой.
Исходя из вышеуказанного, можно сделать вывод о том, что ликвидность объектов в данном сегменте невысокая.
Основные факторы, влияющие на спрос, предложение и цены сопоставимых объектов:
политические факторы: не выявлены
экономические факторы:
- уровень экономического развития региона,
- уровень развития инфраструктуры
- уровень доходов населения и бизнеса,
- доступность финансовых ресурсов,
- уровень ставок арендной платы недвижимое имущество,
- стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов,
- тарифы на коммунальные услуги;
социальные факторы:
- демографическая ситуация,
- образовательный уровень населения;
экологические:
- ухудшение экологической обстановки.
прочие факторы, оказывающие влияние на стоимость объекта оценки: не выявлены
другие внешние факторы, не относящиеся непосредственно к объекту оценки, но влияющие на его стоимость: не выявлены