Затратный подход.
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для приобретения, воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
Затратный подход преимущественно применяется в тех случаях, когда существует достоверная информация, позволяющая определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
В рамках затратного подхода применяются различные методы, основанные на определении затрат на создание точной копии объекта оценки или объекта, имеющего аналогичные полезные свойства. Критерии признания объекта точной копией объекта оценки или объектом, имеющим сопоставимые полезные свойства, определяются федеральными стандартами оценки, устанавливающими требования к проведению оценки отдельных видов объектов оценки и (или) для специальных целей.
При применении затратного подхода к оценке недвижимости необходимо исходить из следующих положений:
- затратный подход рекомендуется применять для оценки объектов недвижимости - земельных участков, застроенных объектами капитального строительства, или объектов капитального строительства, но не их частей, например, жилых и нежилых помещений;
- затратный подход целесообразно применять для оценки недвижимости, если она соответствует наиболее эффективному использованию земельного участка как незастроенного и есть возможность корректной оценки физического износа, а также функционального и внешнего (экономического) устареваний объектов капитального строительства;
- затратный подход рекомендуется использовать при низкой активности рынка, когда недостаточно данных, необходимых для применения сравнительного и доходного подходов к оценке, а также для оценки недвижимости специального назначения и использования (например, линейных объектов, гидротехнических сооружений, водонапорных башен, насосных станций, котельных, инженерных сетей и другой недвижимости, в отношении которой рыночные данные о сделках и предложениях отсутствуют);
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Земельный участок
Затратный подход не применялся исходя из следующих соображений:
В данном случае оцениваемый объект – земельный участок, который не является восстанавливаемым ресурсом, следовательно, применение затратного подхода к данному активу невозможно.
Жилой дом
Затратный подход не применялся исходя из следующих соображений:
- В данном случае объекты оценки не относятся к сегментам рынка, обладающим низкой активностью, что обуславливает наличие достаточного количества данных необходимых для применения сравнительного и доходного подходов, кроме того, рассматриваемые объекты не относятся к недвижимости специального назначения
- Отсутствуют данные о сметной стоимости рассматриваемого объекта, использование укрупненных показателей восстановительной стоимости с пересчетом посредством системы коэффициентов к текущим ценам ведет к значительной погрешности, таким образом отсутствует возможность адекватно определить затраты на приобретение, воспроизводство либо замещение объекта оценки.
- Для встроенных помещений - применение затратного относительно частей объектов капитального строительства (помещений) не рекомендуется (п. 24 ФСО № 7).
9.2. Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки, основанных на получении стоимости объекта оценки путем сравнения оцениваемого объекта с объектами-аналогами.
Сравнительный подход рекомендуется применять, когда доступна достоверная и достаточная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов. При этом могут применяться как цены совершенных сделок, так и цены предложений.
В рамках сравнительного подхода применяются различные методы, основанные как на прямом сопоставлении оцениваемого объекта и объектов-аналогов, так и методы, основанные на анализе статистических данных и информации о рынке объекта оценки.
При применении сравнительного подхода к оценке недвижимости необходимо исходить из следующих положений:
- сравнительный подход применяется для оценки недвижимости, когда можно подобрать достаточное для оценки количество объектов-аналогов с известными ценами сделок и (или) предложений;
- в качестве объектов-аналогов используются объекты недвижимости, которые относятся к одному с оцениваемым объектом сегменту рынка и сопоставимы с ним по ценообразующим факторам. При этом для всех объектов недвижимости, включая оцениваемый, ценообразование по каждому из указанных факторов должно быть единообразным;
- при проведении оценки должны быть описаны объем доступных оценщику рыночных данных об объектах-аналогах и правила их отбора для проведения расчетов. Использование в расчетах лишь части доступных оценщику объектов-аналогов должно быть обосновано в отчете об оценке;
- для выполнения расчетов используются типичные для аналогичного объекта сложившиеся на рынке оцениваемого объекта удельные показатели стоимости (единицы сравнения), в частности цена или арендная плата за единицу площади или единицу объема;
- в зависимости от имеющейся на рынке исходной информации в процессе оценки недвижимости могут использоваться качественные методы оценки (относительный сравнительный анализ, метод экспертных оценок и другие методы), количественные методы оценки (метод регрессионного анализа, метод количественных корректировок и другие методы), а также их сочетания.
Оценщик вправе использовать иную методологию расчетов и самостоятельно определять метод (методы) оценки недвижимости в рамках каждого из выбранных подходов, основываясь на принципах существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости и достаточности.
Применение сравнительного подхода обосновано наличием достоверной и достаточной для анализа информации о ценах и характеристиках объектов-аналогов.
земельный участок
Можно выделить следующие основные методы оценки земельных участков при использовании сравнительного подхода:
метод сравнительного анализа сделок (метод количественных корректировок);
метод регрессионного анализа;
метод выделения;
метод распределения.
Метод сравнительного анализа сделок опирается на анализ цен небольшого числа рыночных сделок с объектами сравнения, отобранными по признаку наибольшей близости к объекту оценки не только набором (как в методе моделирования рыночного ценообразования), но с разными величинами характеристик ценообразующих факторов. При этом объекты сравнения называются также объектами-аналогами и отбираются для анализа из числа объектов, имеющих функциональное назначение, аналогичное назначению объекта оценки и соответствующее принципу наилучшего и наиболее эффективного использования данного типа объектов недвижимости. Применяется как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.
Метод регрессионного анализа предусматривает построение линейных или мультипликативных зависимостей путем статистической обработки достаточно большого массива данных о сделках (предложениях к продаже) с объектами сравнения. Применяется как для застроенных, так и для незастроенных земельных участков.
Метод выделения предусматривает определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости (земельный участок и находящиеся на нем улучшения) и определение стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Стоимость земельного участка определяется путем вычитания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений земельного участка. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
Метод распределения предусматривает определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости (земельный участок и находящиеся на нем улучшения) и определение стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений оцениваемого земельного участка. Стоимость земельного участка определяется путем умножения рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, на наиболее вероятное значение доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости. Метод применяется для оценки застроенных земельных участков.
В данном отчете использованы следующие методы в рамках сравнительного подхода:
1. Метод сравнительного анализа сделок (метод количественных корректировок). Применение данного метода обусловлено наличием информации о достаточном количестве предложений к продаже земельных участков, аналогичных рассматриваемому и наличием информации позволяющей определить значения различий ценообразующих факторов аналогов и объекта оценки.
Метод регрессионного анализа в данном случае не применялся в связи с тем, что отсутствует информация о предложении на рынке в достаточном количестве, необходимом для построения математической модели, сопоставимых с объектом оценки аналогов.
Метод выделения в данном случае не применялся в связи с тем, что отсутствует информация о предложении на рынке в достаточном количестве сопоставимых с объектом оценки (с учетом улучшений) аналогов. В данном случае это сооружения, сопоставимые по физическим параметрам, с аналогичными правами на земельный участок.
Метод распределения в данном случае не применялся в связи с тем, что отсутствует информация о предложении на рынке в достаточном количестве сопоставимых с объектом оценки (с учетом улучшений) аналогов и отсутствует информация о наиболее вероятном значении доли земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости для условий Вологодской области.
Метод сравнительного анализа сделок (метод количественных корректировок).
Расчеты в рамках метода сравнительного анализа сделок осуществляются в несколько этапов:
Этап 1. Сбор и проверка информации по каждому аналогу о цене продажи (предложения), физических характеристиках, месторасположении и иных характеристиках.
Этап 2. Анализ и сравнение каждого объекта с оцениваемым по времени и условиям продажи, местоположению и физическим характеристикам.
Этап 3. Корректировка цен продажи (предложения) по каждому сопоставляемому объекту в соответствии с имеющимися различиями между каждым объектом аналогом и объектом оценки.
Этап 4. Согласование скорректированных цен объектов аналогов и вывод значения стоимости объекта оценки.
Выбор единицы сравнения
Можно выделить три основных критерия выбора единицы сравнения:
- данная единица сравнения используется покупателями и продавцами, а также другими специалистами на конкретном сегменте рынка.
- данная единица сравнения является общей для объекта оценки и объектов-аналогов («общий знаменатель»).
- данная единица сравнения является удельной характеристикой (удельной ценой), что существенно ослабляет зависимость этой характеристики от общего количества ценообразующего фактора.
Исходя из вышеизложенного в качестве единицы сравнения Оценщиком выбрана цена за 1 м2 площади. Этим же объясняется отказ от использования других единиц сравнения.