В распоряжении Оценщика имеются данные об определенном количестве предложения к продаже земельных участков. Объем доступных Оценщику рыночных данных представлен в разделе 8 настоящего отчета.
При этом, Оценщик использовал в расчетах часть доступных объектов-аналогов, это связано с тем, что не все объекты аналоги в надлежащей степени сопоставимы по своим ценообразующим факторам. В связи с этим из указанного перечня было отобрано несколько аналогов в наибольшей степени сопоставимых с объектом оценки. Этим же объясняется отказ от использования других аналогов. Сопоставление производилось на основе следующих критериев:
1. назначение (предполагаемое использование) – в данном случае подбирались аналоги, предназначенные для ИЖС.
2. местоположение - подбирались аналоги, имеющие максимально похожее местоположение.
3. площадь – подбирались аналоги имеющие площадь сопоставимую с площадью объекта оценки.
4. наличие коммуникаций – подбирались аналоги, имеющие аналогичный перечень доступных коммуникации.
5. сопоставимость удельных показателей стоимости – отбрасывались аналоги, значительно отличающиеся удельной стоимостью при незначительных отличиях в значениях ценообразующих факторов.
Таким образом, отобрано нескольких аналогах максимально сопоставимых по своим основным экономическим, материальным и техническим характеристикам с объектом оценки. Данные об аналогах проанализированы Оценщиком и сведены в таблицу.
| № п/п | местоположение | предполагаемое использование | площадь, м2 | доступные центральные коммуникации | цена, руб. | цена за 1 м2, руб. | тип цены | источник информации | дата предложения | кадастровый № |
| Зеленая, № 237 | ИЖС | электроснабжение | 430 000 | предложение | https://www.avito.ru/cherepovets/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_1564932217 | авг.19 | 35:21:0204002:1196 | |||
| Дружная, № 655 | ИЖС | 1 045 | электроснабжение | 480 000 | предложение | https://www.avito.ru/cherepovets/zemelnye_uchastki/uchastok_10.45_ga_izhs_1318081592 | авг.19 | 35:21:0204002:630 | ||
| Тополиная, № 173 | ИЖС | электроснабжение | 450 000 | предложение | https://www.avito.ru/cherepovets/zemelnye_uchastki/uchastok_10_sot._izhs_1033348377 | авг.19 | 35:21:0204002:1018 | |||
| Беляева, № 979 | ИЖС | электроснабжение | 440 000 | предложение | https://www.avito.ru/cherepovets/zemelnye_uchastki/uchastok_8_sot._izhs_1784879700 | авг.19 | 35:21:0204003:111 |
При первичном анализе аналогов экспертом были внесены поправки на основе следующих критериев:
1. Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав;
2. Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки;
3. Условия продажи;
4. Условия рынка.
Анализ указанных поправок приведен ниже:
Передаваемые имущественные права, ограничения (обременения) этих прав
У всех аналогов имеется право собственности (в распоряжении Оценщика отсутствует информация об обратном), у объекта оценки – права, учитываемые при определении стоимости – право собственности. Объект оценки рассматривается без учета обременений, информация относительно ограничения прав, а также обременения по использованию объектов аналогов у Оценщика отсутствует, поэтому Оценщик в своих расчетах исходил из отсутствия данных ограничений и обременений. Корректировка по данному фактору не проводится.
Условия финансирования состоявшейся или предполагаемой сделки
У всех аналогов рыночные условия финансирования (подразумевается расчет собственными средствами во время оформления сделки купли-продажи). Корректировка по данному фактору не проводится.
Условия продажи
У всех аналогов предполагаются рыночные условия продажи (в распоряжении Оценщика отсутствует информация об обратном), т.е. отсутствуют нерыночные условия продажи (аффилированность сторон сделки, притворные сделки, родственные сделки и т.п.).
Условия рынка
Тип цены
У всех объектов аналогичный тип цены - цена предложения. На этапе сбора информации Оценщику не удалось собрать достаточное количество документально подтверждённых данных о состоявшихся сделках купли-продажи аналогичных объекта. Причиной послужила распространённая в российском деловом обороте практика сохранения подобной информации в режиме конфиденциальности, т.е. отсутствие свободного доступа к базам данных (листингам), где хранится документально подтверждённая информация об условиях сделок с недвижимым имуществом. При сравнительном анализе стоимости объекта оценки с ценами аналогов Оценщик использовал данные по ценам предложений (публичных оферт) аналогичных объекта, взятых из открытых источников.
При отсутствии в свободном доступе баз данных (листингов) с ценами реальных сделок, на которые опираются в своей работе оценщики большинства стран мира, Оценщик справедливо сделал вывод о том, что данные публичных оферт наиболее близки к реальным ценам сделок купли-продажи, и, следовательно, в наибольшей степени отвечают требованиям российского законодательства в области оценки. Таким образом, Оценщиком в процессе расчётов были использованы данные, именуемые в ГК РФ как «оферта» и «публичная оферта» (ст. 435 и 437). Следовательно, эксперт гипотетически (с учетом соответствующих корректировок) предполагали, что лицо, «сделавшее предложение, считает себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение».
В ходе анализа к ценам аналогов были внесена корректировка на указанные выше условия продажи. Данная корректировка определялась на основании данных приведенных в исследовании Л. А. Лейфера[15]. В данном случае принимается среднее значение поправки для соответствующей категории – 11,4%.
Дата продажи
С момента предложения аналогов по дату оценки значительных колебаний на рынке не зафиксировано, поэтому поправка не вносится.
Далее вносятся поправки, связанные со следующими характеристиками рассматриваемых объектов:
1. вид использования (назначение) объекта
2. физические характеристики объекта
а. тип объекта
б. площадь объекта
в. доступные коммуникации
3. местоположение объекта
4. близость к объектам, повышающим стоимость участка
5. экономические характеристики объекта
6. наличие движимого имущества в составе объекта
7. другие характеристики (элементы), влияющие на стоимость