| № п/п | ТСЖ | УК |
| Недостаточное количество или некомпетентность работников. Управление домом осуществляет обычно Председатель ТСЖ, который может не обладать необходимыми знаниями для обслуживания дома по современным технологиям | УК имеет необходимое количество сотрудников требуемой квалификации для оперативного выполнения задач (техническая служба, финансовая служба, юридическое сопровождение, расчетный центр, ГИС ЖКХ) | |
| Возможно неэффективное расходование денежных средств и отсутствие надлежащего контроля за сторонними организациями ввиду большого количества подрядчиков | Эффективная работа с подрядными и ресурсоснабжающими организациями, контроль качества выполнения работ, оспаривание неверных объемов и некачественных услуг | |
| Отсутствие индивидуальных условий и скидок на услуги и работы ввиду небольших объемов (один дом). | Скидки и индивидуальные условия договоров подряда, обслуживания и пр., в связи с большим количеством объектов и заинтересованностью подрядчиков в сотрудничестве с УК | |
| Отсутствие необходимой материальной базы | УК имеет в наличии современное оборудование необходимое для качественного оказания услуг | |
| Отсутствие финансовой базы - при неоплате ЖКУ возможна приостановка выполнения работ ввиду отсутствия денежных средств. | УК имеет определенный запас денежных средств для своевременного решения поставленных задач, даже при наличии неплательщиков в доме | |
| В управлении находится 1-2 дома и все накладные расходы (зарплата председателя, бухгалтера, паспортиста, канцтовары, услуги связи и пр.) распределяются на один дом. | В управлении находится несколько объектов и накладные расходы распределяются на все объекты | |
| Накопление средств на капитальный ремонт на специальном счете, открытом ТСЖ или на счете регионального оператора | Накопление средств на капитальный ремонт на специальном счете, открытом региональным оператором |
Основными рисками считаю:
1) Управление МКД силами ТСЖ требует больших временных затрат и привлечение порядочных и грамотных специалистов разных областей (юрист ЖКХ, гл.инженер, специалист по расчетам и др.)
2) Дебиторская задолженность. Практика показывает, что в новостройках многие квартиры приобретены инвесторами для перепродажи. В этом случае снижается платежная дисциплина. Возможно, ТСЖ сумеет получить отсрочку платежа от организаций предоставляющих услуги на 2-3 месяца. Но все равно проявляется задолженность. Чтобы погасить долги надо повышать тарифы на обслуживание или начинать экономить на других статьях не первой необходимости (например, уборка прилегающей территории). Долг растет, жители перестают платить т.к. прилегающая территория убирается плохо, мусор не вывозится (например) и поэтому они не хотят платить ТСЖ, которое не может решить проблему т.к. они заплатили вовремя, и все равно работы не выполняются.
Перед созданием ТСЖ необходимо понимать, что правлению необходимо будет решать следующие вопросы:
1) заключение договоров оказания услуг (вывоз мусора, дератизация, обслуживание лифтов, уборка снега, обслуживание ИТП, обслуживание пожарной сигнализации (АПС) и др.),
2) контроль исполнения подрядчиками оказываемых услуг и работ - своевременный вывоз мусора, отсутствие простоя лифтов, качество и правильность обслуживания ИТП, АПС, вентиляции и др.
3) проведение тендеров с целью выбора оптимальных условий договоров, выбор и ротация подрядчиков,
4) поиск и контроль работы персонала (дворник, уборщица, консьержи, сантехник, электрик, плотник, паспортист, бухгалтер, юрист, ИТР и др.)
5) покупка спецодежды, инструментов, инвентаря,
6) организация работы с дебиторской задолженностью жителей МКД (претензионная работа, взыскание в судебном порядке, отключение коммунальных услуг),
7) организация работы по начислению жилищных услуг в соответствии с изменениями законодательства,
8) ведение бухгалтерского учета, оплата счетов за оказанные услуги, работы, контроль и оплата задолженности перед поставщиками коммунальных услуг,
9) своевременная подача показаний общедомовых приборов учета для начисления коммунальных услуг,
10) организация хранения документации по МКД - проектная и исполнительная документация, документы по хозяйственной деятельности (договоры, акты выполненных работ, кассовые и банковские документы, личные счета на квартиры, поквартирные карточки и др.)
11) организация работы по текущему ремонту и содержанию здания в соответствии с требованиями нормативных документов (перекрытия, кровля, несущие конструкции, фундаменты, фасад, лестничные марши, чердаки, подвалы, общедомовые системы канализации, водоснабжения, теплоснабжения, электроснабжения и др.), ППР,
12) организация работы по выполнению внутриквартирных заявок собственников сотрудниками ТСЖ. Если сотрудники ТСЖ не будут выполнять платные заявки, предусмотреть, что обязательно через ТСЖ производится отключение и слив стояков ГВС, ХВС, отопления, пломбировка счетчиков,
13) проведение проверок состояния индивидуальных счетчиков на наличие пломб, правильность подачи показаний,
14) контроль за использованием общедомового имущества,
15) контроль за выполнением требований пожарной безопасности в местах общего пользования,
16) ведение работы с вышестоящими инстанциями - Администрация района и города, ГЖИ, Управление земельных ресурсов и землеустройства, Управление по наружной рекламе и информации, Главное управление архитектуры и градостроительства, ГЖИ, Фонд капитального ремонта, ОВД, ГУ МЧС России по УР (Пожнадзор) и др.
17) ведение работы по устранению недостатков, выявленных в рамках гарантийных обязательств застройщика,
18) всю ответственность по раскрытию информации, содержанию дома, своевременному ремонту, выполнению требования пожарной безопасности, санитарных норм и правил, несчастным случаям на территории и пр. - несет ТСЖ