Общество с ограниченной ответственностью
_____
Пояснения к Бухгалтерскому балансу
И Отчету о финансовых результатах
За 2017 год
Общая информация
Бухгалтерская отчетность ООО «__» составлена в соответствии с Федеральным Законом «О бухгалтерском учете» № 402-ФЗ от 06.12.2011г., положениями по бухгалтерскому учету, другими нормативными актами в области бухгалтерского учета. Бухгалтерская отчетность сформирована организацией исходя из действующих в Российской Федерации правил бухгалтерского учета и отчетности, кроме случаев, когда организация допустила при формировании бухгалтерской отчетности отступления от этих правил в соответствии с пунктом 6 ПБУ 4/99.
Существенность ошибок определяется при составлении отчетности за год по их совокупности. Существенными признаются ошибки, приведшие к искажению итогового показателя по разделам Бухгалтерского баланса за период, к которому они относятся на 10 % и более; к искажению показателя «Прибыль (убыток) до налогообложения» в Отчете о финансовых результатах за период, к которому они относятся, на 10% и более.
Все числовые показатели бухгалтерской отчетности и пояснительной записки представлены в тысячах рублей.
Краткая характеристика и основные направления деятельности
Общество с ограниченной ответственностью «__»(ООО «__») создано в соответствии с Гражданским Кодексом Российской Федерации и Федеральным Законом Российской Федерации «Об обществах с ограниченной ответственностью».
Дата регистрации: _________
Учредителями общества являются:
Доля государственного вклада, иностранного капитала отсутствует.
Место нахождения:
Почтовый адрес:
Основной целью деятельности ООО «__» является получение прибыли от производственно - хозяйственной деятельности и иной деятельности предприятия. Основным видом деятельности Общества является __.
Среднегодовая численность работающих за 2017 год составила ___ человека.
Лица, входящие в состав органов управления Общества:
Совет директоров:
Функции единоличного исполнительного органа исполняет ________, действующий на основании Устава.
Ревизор Общества:
________
Сведения об аудиторской фирме:
ООО «___».
Юридический / почтовый адрес:.
Регистрационный номер, дата внесения записи __.
Свидетельство о членстве в Саморегулируемой организации аудиторов Ассоциация «Содружество» (СРО ААС) № ___. Регистрационный номер ___, дата внесения записи в реестр аудиторов и аудиторских организаций __.
3. Учетная политика организации
При подготовке бухгалтерской отчетности неопределенность в отношении событий и условий, которые могут породить существенные сомнения в применимости допущения непрерывности деятельности, отсутствовала.
3.1. Основные положения учетной политики Общества для целей бухгалтерского учета:
1. В качестве основных средств к бухгалтерскому учету принимается актив, если одновременно выполняются следующие условия:
- использование в производстве продукции при выполнении работ или оказании услуг либо для управленческих нужд организации;
- использование в течение длительного времени, то есть срока полезного использования продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- Обществом не предполагается последующая перепродажа данных активов;
- способность приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
Актив стоимостью до 40 000 руб. включительно со сроком полезного использования свыше 12 месяцев учитывается в качестве материально-производственных запасов на счете 10 «Материалы».
2. Начисление амортизации по всем основным средствам производится линейным методом.
3. Нематериальный актив принимается к бухгалтерскому учету по фактической (первоначальной) стоимости, определенной по состоянию на дату принятия его к бухгалтерскому учету.
Фактической (первоначальной) стоимостью нематериального актива признается сумма, исчисленная в денежном выражении, равная величине оплаты в денежной и иной форме или величине кредиторской задолженности, уплаченная или начисленная организацией при приобретении, создании актива и обеспечении условий для использования актива в запланированных целях.
4. Начисление амортизации по нематериальным активам производится с применением балансового счета 05 «Амортизация нематериальных активов» по нормам, которые устанавливаются исходя из их срока полезного использования.
Нематериальные активы, по которым невозможно надежно определить срок полезного использования, считаются нематериальными активами с неопределенным сроком полезного использования, амортизация на такие активы не начисляется.
5. Амортизация нематериальных активов производится линейным способом.
6. Специальный инструмент, специальные приспособления, специальное оборудование, специальная одежда учитывается в составе МПЗ. Стоимость выше перечисленных материальных ценностей погашается в момент передачи в производство (эксплуатацию), кроме спецодежды свыше 12 месяцев, на основании отчета-акта на списание ТМЦ.
7. Учет приобретения ТМЦ, топлива, запасных частей отражаются в учете и отчетности по их фактической себестоимости.
8. При отпуске МПЗ (кроме товаров) в производство и ином выбытии их оценка производится по средней себестоимости.
9. При реализации товаров (объектов недвижимости) их оценка производится по себестоимости каждой единицы, включающей в себя суммы, уплаченные за государственную регистрацию объектов недвижимости, учитываемых в качестве товаров. При продаже (отпуске) прочих товаров – по средней себестоимости.
10. На бухгалтерском счете 20 «Основное производство» Обществом формируется информация о затратах на строительство жилых и нежилых помещений, а так же выполненных работ по договорам подряда:
- по договорам участия в долевом строительстве, с последующим списанием затрат на счет 86 «Целевое финансирование» и на счет 90.02 «Себестоимость услуг застройщика» (управленческих расходов, отраженных на счете 26, и уплаченных процентов по привлеченным займам, отраженных на счетах 66, 67), в момент фактической передачи объектов участникам долевого строительства по актам приема-передачи;
- по договорам купли-продажи объектов (с формированием себестоимости готовой продукции на счете 43 «Готовая продукция»);
- по договорам подряда (с формированием себестоимости выполненных работ на счете 90.02 «Себестоимость выполненных работ»).
Объектами учета затрат на счете 20 являются операционные сегменты: объекты жилого и нежилого строительства, отдельные заказы. Учет затрат ведется таким образом, чтобы обеспечивалась возможность определения себестоимости каждого объекта учета.
В зависимости от способа отнесения на себестоимость отдельных видов объекта учета расходы подразделяются на прямые и косвенные. К прямым расходам относятся:
- услуги и работы сторонних организаций, имеющее непосредственное отношение к конкретным объектам строительства, заказам (строительно-монтажные работы, арендные платежи, проектные работы и другие);
- материальные расходы;
- госпошлина;
- прочие, имеющее непосредственное отношение к конкретным объектам строительства.
К косвенным расходам относятся:
- проценты по привлеченным кредитам и займам;
- управленческие расходы.
- НДС по приобретенным ценностям (в части, относящихся к необлагаемым НДС операциям);
При этом Обществом предусматривается следующий порядок отражения и распределения затрат:
а) накопление затрат на строительство на счете 20 с момента начала строительства до:
- даты передачи объекта участнику долевого строительства (с определением себестоимости отдельного объекта строительства (квартиры) в момент передачи, пропорционально передаваемой площади в общей площади строительства);
- даты государственной регистрации права собственности на объекты строительства (квартиры, нежилые помещения) пропорционально площади квартиры (нежилого помещения) в общей площади строительства.
б) накопление сумм НДС, предъявленных подрядчиками, на счете19.08 с момента начала строительства до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (с распределением накопленной суммы между объектами на счете 20 пропорционально передаваемым площадям);
в) начисление процентов по привлеченным кредитам и займам на счетах 66, 67 в корреспонденции со счетом 20 (с распределением на объекты пропорционально прямым затратам на сч.20). Накопление начисленных процентов на счете 20 до даты передачи объекта участнику долевого строительства и списание на счет 90.2 «Себестоимость услуг застройщика», пропорционально доле передаваемой площади, в общей площади объекта строительства;
г) отражение управленческих расходов на счете 20 (списание со счета 26) до даты передачи объекта участнику долевого строительства и списание на счет 90.2 «Себестоимость услуг застройщика», пропорционально доле передаваемой площади, в общей площади объекта строительства.
Способы ведения бухгалтерского учета, относительно применения счета 20 «Основное производство»:
- для отражения расходов на строительство жилых и нежилых помещений, как по договорам участия в долевом строительстве, так и по договорам купли-продажи;
- для отражения прямых расходов (управленческих и процентов по займам), связанных с оказанием услуг застройщика;
- для отражения, на конец отчетного месяца, затрат по незавершенному строительству.
10.1. Незавершенное производство отражается в учете:
- по фактической производственной себестоимости.
В составе незавершенного производства (строительства) на счете 20 отражаются:
- затраты по незавершенным строительством объектам;
- стоимость законченных строительством объектов, но не переданных заказчикам (участникам долевого строительства) по актам приема-передачи;
- затраты незавершенного производства по оказываемым услугам застройщика (остаток не списанных управленческих расходов и затрат по привлеченным займам);
- остаток не выполненных работ по договорам подряда.
11. Общехозяйственные расходы, накопленные в течение отчетного периода на счете 26 «Общехозяйственные расходы», распределяются между объектами строительства пропорционально объему прямых затрат на каждый объект производства, и списываются на балансовый счет 20 «Основное производство».
12. Коммерческие расходы, связанные с реализацией готовой продукции, формируются на балансовом счете 44 «Коммерческие расходы» и признаются в себестоимости проданных продукции, товаров, работ, услуг полностью в отчетном периоде их признания в качестве расходов по обычным видам деятельности.
13. Учет готовой продукции ведется на счете 43 «Готовая продукция» без применения счета 40 «Выпуск продукции (работ, услуг)».
13.1. Объекты недвижимости принимаются к учету в качестве готовой продукции после государственной регистрации права собственности по фактическим затратам (фактической себестоимости), включающим в себя затраты, связанные со строительством и расходы по государственной регистрации объекта недвижимости в собственность Общества.
13.2 Формирование стоимости единицы готовой продукции.
13.2.1 При сдаче законченного строительством объекта или очереди строительства в целом стоимость единицы готовой продукции рассчитывается как частное от деления общей стоимости строительства объекта на общую площадь объекта умноженное на площадь помещения, остающегося в распоряжении Общества;
13.2.2 В случае, если очередь строительства разделена на этапы, а этапы на позиции, то при сдаче объекта в разрезе позиций их стоимость формируется путем распределения прямых затрат пропорционально выполненным СМР на конкретной позиции (справка отдела ПТО). Стоимость единицы готовой продукции рассчитывается как частное от деления общей стоимости конкретной позиции на общую площадь позиции умноженное на площадь помещения, остающегося в распоряжении Общества.
При этом сумма налога на добавленную стоимость, накопленная на счете 19.08 «НДС при строительстве объектов недвижимости», распределяется между жилыми и нежилыми помещениями пропорционально площадям. Часть налога, относящаяся к жилым помещениям, включается в их стоимость, часть, относящаяся к нежилым помещениям, принимается к налоговому вычету.
14. Доходами от обычных видов деятельности организация признает доходы от реализации:
- выручка от реализации готовой продукции (жилых, нежилых помещений);
- выручка от оказания услуг застройщика в рамках договоров участия в долевом строительстве;
- выручка от реализации покупных товаров;
- выручка от реализации выполненных работ по договорам строительного подряда;
- выручка от оказания услуг (в том числе по агентским договорам).
- выручка от сдачи имущества в аренду;
- выручка по услугам перепредъявленным.
Остальные доходы Общества являются прочими доходами.
15. Порядок признания выручки от выполнения функций застройщика.
Выручка от реализации услуг застройщика определяется как экономия средств, полученных в качестве финансирования строительства объектов.
Момент списания законченных строительством объектов определяется получением Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и подписанием акта приема-передачи помещений с участником долевого строительства.
Экономия по строительству объектов является выручкой от оказания услуг застройщика и определяется как разница между начисленным финансированием, отраженном на счете 86 «Целевое финансирование», и прямыми затратами по строительству, отраженными на счете 20 «Основное производство» и налогом на добавленную стоимость, относящемуся к затратам на строительство, накопленном на счете 19.08 «НДС при строительстве объектов недвижимости».
Затраты и НДС, приходящиеся на финансирование по объекту (помещению), принятому участником долевого строительства по актам приема-передачи, определяются пропорционально площади его доли в общей площади помещений на данном объекте строительства.
Выручка от оказания услуг застройщика признается на дату передачи построенного объекта (помещения) участнику долевого строительства.
15.1. Формирование себестоимости услуг застройщика.
Себестоимость услуг застройщика составляют управленческие расходы и проценты, начисленные по привлеченным кредитам и займам, накопленные на счете 20 «Основное производство» до даты передачи объекта участнику долевого строительства.
В момент передачи объекта участнику долевого строительства происходит списание на счет 90.2 «Себестоимость услуг застройщика», пропорционально площади его доли в общей площади помещений на данном объекте строительства.
15.2. Формирование доходов, расходов и финансовых результатов по договорам строительного подряда.
Формирование в бухгалтерском учете и раскрытие в бухгалтерской отчетности информации о доходах, расходах и финансовых результатах по договорам подряда производится в порядке, установленном ПБУ 2/2008 «Учет договоров строительного подряда», утвержденного приказом Минфина РФ от 24.10.08 №116н (пункт 1 ПБУ 2/2008).
Согласно п.17 ПБУ 2/2008 принять, что выручка по договору и расходы по договору признаются способом «по мере готовности», если финансовый результат (прибыль или убыток) исполнения договора на отчетную дату может быть достоверно определен.
Способ «по мере готовности» предусматривает, что выручка по договору и расходы по договору определяются исходя из подтвержденной организацией степени завершенности работ по договору на отчетную дату и признаются в отчете о прибылях и убытках в тех же отчетных периодах, в которых выполнены соответствующие работы независимо от того, должны или не должны они предъявляться к оплате заказчику до полного завершения работ по договору (этапа работ, предусмотренного договором).
В соответствии с п.18 и п.19 ПБУ 2/2008 в случае, когда договор предусматривает уплату заказчиком твердой цены за выполнение всей обусловленной договором работы, необходимыми и достаточными условиями достоверного определения финансового результата исполнения договора являются:
- уверенность, что организация получит экономические выгоды, связанные с договором;
- возможность идентификации и достоверного определения понесенных расходов по договору.
- возможность достоверного определения общей суммы выручки по договору;
- возможность идентификации и достоверного определения расходов, необходимых для завершения работ по договору;
- возможность определения степени завершенности работ по договору на отчетную дату;
- соизмеримость фактической величины расходов по договору с ранее произведенными оценками этих расходов.
Согласно ПБУ 2/2008:
- для расчета выручки способом «по мере готовности» необходимо определить общую сумму выручки по договору (абз.2 п.19 ПБУ 2/2008), степень завершенности работ на отчетную дату (п.20 ПБУ 2/2008). Выручка на отчетную дату способом «по мере готовности» признается как сумма выручки по договору, скорректированная на степень завершенности работ;
- для расчета расходов по договору способом «по мере готовности» необходимо достоверно определить сумму понесенных расходов по договору (абз.3 п.18 ПБУ 2/2008), сумму расходов, необходимых для завершения работ (абз.3 п.19 ПБУ 2/2008), степень завершенности работ на отчетную дату (п.20 ПБУ 2/2008). Расходы на отчетную дату способом «по мере готовности» признаются как сумма расходов по договору (понесенные расходы и расходы, необходимые для завершения работ), скорректированная на степень завершенности работ.
Степень завершенности работ по договорам строительного подряда на отчетную дату определяется экспертным методом.
16. Учет резервов предстоящих расходов и оценочных обязательств.
В Обществе на основании Положения по бухгалтерскому учету «Оценочные обязательства, условные обязательства и условные активы» (ПБУ 8/2010), утвержденного Приказом Минфина России от 13.12.2010 № 167н создаются оценочные обязательства на предстоящие расходы на оплату отпусков.
16.1. Оценочное обязательство на предстоящие расходы на оплату отпусков и начисляемых с них страховых взносов.
Признавать оценочное обязательство исходя из количества неиспользованных дней оплачиваемого отпуска, заработанных каждым сотрудником на конец каждого отчетного месяца. За каждый полностью отработанный месяц сотрудник (при стандартных условиях труда) зарабатывает 2,33 дня (28 дн. / 12 мес.) отпуска. При этом остаток, составляющий менее половины месяца, исключается из подсчета, а остаток более 15 дней округляется до полного месяца.
Признанное оценочное обязательство списывается в счет отражения затрат по выполнению только того обязательства, по которому оно было создано, т.е. на конкретного сотрудника.
В случае недостаточности суммы признанного оценочного обязательства, т.е. в случае, если сотрудник идет в отпуск «авансом», то сумма отпускных, начисленная сверх созданного резерва, учитывается в общеустановленном порядке.
Величина оценочного обязательства по оплате отпусков уточняется ежемесячно на отчетную дату.
Сумма оценочного обязательства по оплате отпусков по конкретному сотруднику рассчитывается по формуле: О = (СЗ + СЗ x Т) x К, где
О – обязательство на оплату отпусков;
СЗ – среднедневной заработок сотрудника;
Т – тариф страховых взносов;
К – количество дней отпуска, на которое сотрудник имеет право, на конец отчетного периода.
Начисление оценочного обязательства по оплате отпусков отражается проводкой Дт 26, 44 «Заработная плата, страховые взносы» Кт 96 «Резерв на неиспользованный отпуск, страховые взносы».По мере фактического начисления отпускных выплат либо компенсаций за неиспользованный отпуск увольняющимся сотрудникам делаются бухгалтерские записи Дт 96 Кт 70, на суммы отчислений во внебюджетные фонды с отпускных выплат Дт 96 Кт 69.
В соответствии с п. 23 ПБУ 8/10 обоснованность признания и величина оценочного обязательства подлежат проверке в конце отчетного года.
В случае избыточности суммы признанного оценочного обязательства или, в случае прекращения выполнения условий признания оценочного обязательства, неиспользованная сумма оценочного обязательства переносится на следующий год. При выявлении недостатка, делается доначисление.
16.2. В Обществе, в соответствии с п.70 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности, утвержденного Приказом Минфина от 29.07.1998г. № 34н создается резерв по сомнительным долгам.
В бухгалтерском учете Обществом применяется следующий порядок формирования резерва по сомнительным долгам:
Величина резерва определяется отдельно по каждому сомнительному долгу в зависимости от финансового состояния (платежеспособности) должника и оценки вероятности погашения долга полностью или частично.
Оценка вероятности погашения долга основывается на профессиональном суждении комиссии по рассмотрению дебиторской задолженности, назначенной руководителем Общества. Решение комиссии о величине резерва по сомнительным долгам в отношении каждого контрагента, оформляется протоколом.
Размер резерва ежеквартально корректируется в большую или меньшую сторону при наличии следующих оснований:
- списание задолженности по истечении срока исковой давности - уменьшение величины резерва,
- поступление оплаты по дебиторской задолженности, на которую ранее были образованы резервы - восстановление резерва,
- появление новой сомнительной задолженности - увеличение резерва.
В бухгалтерском учете на сумму создаваемого резерва делается запись по дебету счета 91.02 «Прочие расходы» и кредиту счета 63 «Резервы по сомнительным долгам». Аналитический учет по счету 63 ведется по каждому созданному резерву (долгу). Суммы поступивших платежей от дебиторов отражаются по кредиту счета 62.01 «Расчеты с покупателями и заказчиками» или счета 76.05 «Расчеты с разными дебиторами и кредиторами» в корреспонденции со счетами учета денежных средств. Восстановление резерва по сомнительным долгам в случае поступления оплаты по дебиторской задолженности, по которой был создан ранее резерв, отражается по дебету счета 63 «Резервы по сомнительным долгам» в корреспонденции со счетом 91.01 «Прочие доходы».
17. Списание расходов будущих периодов производится равными долями в течение периода, к которому они относятся в дебет счетов учета затрат.
18. Единицей бухгалтерского учета финансовых вложений признается каждый отдельный объект финансовых вложений. При выбытии актива, принятого к бухгалтерскому учету в качестве финансовых вложений, по которому не определяется текущая рыночная стоимость, его стоимость определяется исходя из стоимости каждой единицы.
19. Общество отражает расходы по займам в составе расходов на строительство. Начисление процентов по кредитам и займам производится ежемесячно, и распределяется пропорционально прямым затратам в разрезе объектов строительства.
Общество осуществляет строительство объектов недвижимости за счет привлеченных средств от участников долевого строительства на основании Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости», а также за счет заемных средств.
Пунктом 1 ст. 18 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ определен закрытый перечень целей, на которые могут быть использованы застройщиком денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору. В указанной статье не поименована возможность застройщика использовать средства дольщиков на уплату процентов по кредитам и займам.
Денежные средства участника долевого строительства, уплаченные по договору в счет оплаты услуг застройщика, расходуются застройщиком по своему усмотрению, т.е. суммы расходов по займам отражаются в составе расходов от деятельности застройщика.
Дополнительные затраты, связанные с получением займов и кредитов, включаются Обществом в состав прочих расходов в том отчетном периоде, в котором они были произведены.
20. Учет расчетов по налогу на прибыль.
20.1. Для определения величины текущего налога на прибыль используется способ:
- на основе данных, сформированных в бухгалтерском учете в соответствии с пунктами 20 и 21 ПБУ 18/02. При этом величина текущего налога на прибыль соответствует сумме исчисленного налога на прибыль, отраженного в налоговой декларации по налогу на прибыль.
При отражении в бухгалтерском учете налога на прибыль условный расход (доход) по налогу на прибыль отражается по дебету (кредиту) счета 99 «Прибыли и убытки» на отдельном субсчете «Условный расход (доход) по налогу на прибыль» в корреспонденции с субсчетом «Расчеты по налогу на прибыль» счета 68.
20.2. Постоянные налоговые обязательства (активы) отражаются по дебету (кредиту) счета 99 «Прибыли и убытки» на отдельном субсчете «Постоянные налоговые обязательства (активы)».
20.3. Отложенные налоговые активы отражаются в учете по дебету счета 09 «Отложенные налоговые активы» в корреспонденции с субсчетом «Расчеты по налогу на прибыль» счета 68. Отложенные налоговые обязательства отражаются по кредиту счета 77 «Отложенные налоговые обязательства» в корреспонденции с субсчетом «Расчеты по налогу на прибыль» счета 68.
20.4. В соответствии с п. 19 ПБУ «Учет расчетов по налогу на прибыль» в бухгалтерском балансе отложенные налоговые активы и отложенные налоговые обязательства отражаются в развернутой форме в составе внеоборотных активов (долгосрочных обязательств).
20.5. При получении в отчетном налоговом периоде убытка, который в соответствии с нормами налогового законодательства может быть перенесен на будущее, сумма налога, исчисленная с полученного убытка, отражается по дебету счета 09 «Отложенные налоговые активы» в корреспонденции с кредитом субсчета «Расчеты по налогу на прибыль» счета 68.
3.2. Основные положения учетной политики Общества для целей налогового учета:
1. Налог на добавленную стоимость.
1.1. Моментом определения налоговой базы НДС признается наиболее ранняя из следующих дат:
-день отгрузки (передачи) товаров (работ, услуг), имущественных прав;
- день оплаты, частичной оплаты в счет предстоящих поставок товаров (выполнения работ, оказания услуг), передачи имущественных прав (ст. 167 НК РФ).
1.2. В случаях, если товар не отгружается и не транспортируется, но происходит передача права собственности на этот товар, такая передача права собственности приравнивается к его отгрузке.
1.3. Общество не пользуется правом на освобождение организации от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой НДС, в порядке, установленном ст. 145 Налогового кодекса РФ.
1.4. Для целей исчисления НДС установлено ведение раздельного учета операций, облагаемых и освобождаемых от налогообложения НДС согласно ст. 149 НК РФ.
Обществом разработана методика ведения раздельного учета для целей исчисления НДС с учетом требований ст. 170 НК РФ по каждому виду операций:
1.4.1. По торговой деятельности к начислению и возмещению в обычном порядке на основании записей книги продаж и покупок.
1.4.2. По инвестиционной деятельности Общество совмещает функции одного из Инвесторов и Застройщика, при строительстве жилых домов со встроенными нежилыми помещениями для продажи с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ своими силами. Счета-фактуры, полученные от подрядчиков, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок. Суммы «входного» НДС, предъявленные по работам, услугам к вычету не принимаются, а учитываются на счете 19.08 «НДС при строительстве объектов недвижимости» до окончания строительства накопительно. По окончании строительства объекта все виды площадей в нем распределяются между инвесторами.
После получения Разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, т.е. по окончании строительства, определяется сумма НДС, которую Общество, исходя из доли площадей, вправе включить:
– в стоимость жилых помещений, которые будут оформлены в собственность Общества, будущая продажа которых по договорам купли-продажи не облагается НДС на основании пп.22 п. 3 ст. 149 НК РФ;
– в состав вычета по нежилым помещениям, подлежащим продаже по договорам купли - продажи, и по нежилым помещениям, зачисляемым в состав основных средств;
– за счет полученных долевых (инвестиционных) средств по жилым и нежилым помещениям, передаваемым участникам долевого строительства (инвесторам).
Суммы НДС, которые были предъявлены в процессе строительства, делятся между инвесторами пропорционально площади каждой передаваемой доли.
Сумма НДС, относящаяся к доле, оставшейся в распоряжении Общества, распределяется им между жилыми и нежилыми помещениями пропорционально площадям. Часть налога, относящаяся к жилым помещениям, включается в их стоимость Дт 20 Кт 19.08, так как последующая продажа этих помещений не будет облагаться НДС.
Часть налога, относящаяся к нежилым помещениям, принимается к налоговому вычету Д 68 Кт 19.08 (запись в книгу покупок делается при получении свидетельства о регистрации права собственности на объект).
1.4.3. По текущей деятельности распределение на облагаемый и необлагаемый оборот производится пропорционально доли доходов в отчетном периоде и регламентируется документом «Распределение НДС».
Определяется пропорция в соответствии с пунктом 4 статьи 170 НК РФ: сумма дохода от деятельности, подлежащей налогообложению НДС за налоговый период, к общей сумме дохода за налоговый период, отраженной по кредиту счета 90.01 «Выручка от продаж» (из расчета исключаются обороты по счету 90.03 «НДС»). Аналогичным образом составляется пропорция для не облагаемого НДС оборота.
С полученным коэффициентом в документе «Распределение НДС» весь поступивший оборот по текущей деятельности распределяется на облагаемый НДС и необлагаемый НДС.
Часть сумм налога, предъявленных продавцами товаров (работ, услуг), относящаяся к облагаемому НДС обороту, отражается проводкой Дт 68.02 Кт 19.01, 19.03, 19.04 включается в книгу покупок и подлежит возмещению из бюджета.
Часть сумм налога, предъявленных продавцами товаров (работ, услуг), относящаяся к необлагаемому НДС обороту, с Кт 19.01, 19.03, 19.04 списывается в Дт затратных счетов, т.е. учитывается в стоимости товаров (работ, услуг).
1.5. Общество использует право на освобождение от налогообложения НДС операций по реализации товаров (работ, услуг), предусмотренных п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ, на неопределенный срок, а именно:
- пп.22 реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них (введен Федеральным законом от 20.08.2004 № 109-ФЗ);
- пп.23 передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир (введен Федеральным законом от 20.08.2004 № 109-ФЗ);
- пп.23.1 услуги застройщика на основании договора участия в долевом строительстве, заключенного в соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (за исключением услуг застройщика, оказываемых при строительстве объектов производственного назначения) (введен Федеральным законом от 17.06.2010 № 119-ФЗ).
1.6. Не признаются объектом обложения НДС операции, указанные в п. 3 ст. 39 НК РФ (пп. 1 п. 2 ст. 146 НК РФ), в частности, передача имущества, если такая передача носит инвестиционный характер (пп. 4 п. 3 ст. 39 НК РФ).
1.7. Установлено ведение раздельного учета для целей исчисления НДС по операциям реализации товаров (работ, услуг), подлежащих налогообложению по различным налоговым ставкам.
Раздельный учет обеспечивается путем обособления в аналитическом учете соответствующих балансовых счетов 90, 91 операций с НДС и без НДС.
1.8. При строительстве (создании) объекта с привлечением подрядных организаций без выполнения строительно-монтажных работ своими силами, счета-фактуры, полученные Обществом от поставщиков и подрядчиков, хранятся в журнале учета полученных счетов-фактур без регистрации в книге покупок.
Суммы НДС, предъявленные по работам и услугам, к вычету не принимаются, а учитываются на счете 19.08 «НДС при строительстве объектов недвижимости» накопительно, до получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
Методика принятия такого НДС к вычету приведена в п. 1.4.2.
2. Раздельный учет доходов и расходов для исчисления налога на прибыль организаций.
2.1. К доходам, не учитываемым для целей налогообложения прибыли относятся:
- средства целевого финансирования в виде имущества, полученного в виде аккумулированных на счетах организации-застройщика средств участников долевого строительства и (или) инвесторов.
К расходам, не учитываемым для целей налогообложения прибыли относятся:
- расходы, осуществленные за счет средств участников долевого строительства в рамках целевого финансирования в соответствии с условиями договора участия в долевом строительстве.
Передача объекта долевого строительства застройщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту не ранее чем после получения в установленном порядке Разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (п. 1 ст. 8 Закона № 214-ФЗ).
Общество ведет раздельный учет доходов (расходов) полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования в регистрах налогового учета.
2.2. К доходам и расходам по обычным видам деятельности относятся:
- доходы и расходы от оказания услуг застройщика в рамках договоров участия в долевом строительстве;
- доходы и расходы от реализации готовой продукции (жилых, нежилых помещений);
- доходы и расходы от реализации выполненных работ по договорам строительного подряда;
- доходы и расходы от реализации покупных товаров;
- доходы и расходы от оказания услуг (в том числе по агентским договорам).
2.2.1. Доходы и расходы от оказания услуг застройщика.
Финансовый результат от оказания услуг застройщика определяется на дату подписания с участником долевого строительства передаточного акта.
Выручкой признается разница между целевыми средствами по договору участия в долевом строительстве и расходами, осуществленными в рамках договора:
- госпошлина за регистрацию договора участия в долевом строительстве;
- аренда земли;
- проектно-изыскательские работы (ПИР;
- строительно-монтажные работы (СМР);
- услуги, оказываемые сторонними предприятиями;
- НДС *;
- и иные расходы, связанные с исполнением договора участия в долевом строительстве.
* НДС, приходящийся на финансирование по объекту (помещению), принятому участником долевого строительства по передаточному акту, определяется пропорционально площади его доли в общей площади помещений на данном объекте строительства.
Прямыми расходами, связанными с оказанием услуг застройщика являются управленческие расходы, отраженные в бухгалтерском учете на счете 26.
- материальные расходы
- расходы на оплату труда управленческого персонала;
- страховые взносы, начисленные на оплату труда;
- амортизация основных средств,
- иные расходы.
Управленческие расходы, накопленные в течение отчетного периода на счете 26 «Общехозяйственные расходы», распределяются между объектами строительства (по договорам долевого участия, купли-продажи, договорам подряда)пропорционально объему прямых затрат на каждый объект.
Распределение управленческих расходов между отдельными объектами долевого строительства (квартирами, нежилы<