ГЛАВА 3 СПОСОБЫЗАЩИТЫПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПОСРЕДСТВОМ ПРЕДЪЯВЛЕНИЯ ИСКА
Защита права собственности на земельные участки путем предъявления и удовлетворения виндикационных исков
В настоящее время виндикация закреплена в ст.301 ГК РФ и означает право истребования собственником своего имущества из чужого незаконного владения. Нельзя не заметить, что гражданское законодательство предусматривает подачу иска и другими уполномоченными лицами, указанными в статье 305 ГК РФ. Это означает, что субъектом права на виндикацию является собственник или иной титульный, т. е. законный владелец.
Самой сутью виндикации является обращение данного вида иска на восстановление триады, либо же одного из видов правомочий владения, пользования и распоряжения – элементов права собственности. Основополагающая цель таится в восстановлении самого факта принадлежности вещи субъекту-собственнику. «Существует ряд особенностей, которые невозможно не осветить, раскрывая вопросы виндикации. В их числе упрощенные благодаря государственной регистрации вопросы с недвижимостью и невозможность удовлетворения виндикационного иска в виду отсутствия самого предмета правового спора у ответчика»[1].
«Следуя логике законодательства, можно установить прямую зависимость между такими понятиями как добросовестность приобретателя и непосредственной ответственностью его перед самим собственником утраченного имущества. Наиболее важным фактором, выделенным законом является именно добросовестность, которая способна оказать влияние на ответственность перед владельцем, а так же на права приобретателя вещи». [2]
Вопросы истребования вещи ставятся в зависимость от того, мог ли предполагать приобретатель имущества, что лицо, отчуждающее ее, не имело на это права (ст. 302 ГК РФ).[3]
«Помимо вышеуказанного фактора имеет значение, выбыла ли вещь изначально из владения собственника по его воле или нет. Потому что если его волеизъявление имело место быть, он не может истребовать ее у добросовестного покупателя».[4] В таком случае приобретатель имеет право на компенсацию потерянных средств лицом, которое отчуждало вещь и, помимо всего прочего, бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на собственнике вещи. Судебная практика, а именно п. 36 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10 и Пленума ВАС РФ № 22 подтверждает данную позицию.
В связи с распространением в судебной практике случаев, когда владельцы, пользуясь основаниями ст. 302 ГК РФ, пытаются вернуть свое имущество путем признания сделок недействительными и последующей реституции на основании ст. 167 ГК РФ, этот вопрос был на повестке в Конституционном суде РФ. Данным органом в своем Постановлении от 21.04.03в своем постановлении было указано, что такой вид защиты своих прав является неприемлемым. Возможно лишь установление права путем признания виндикационного иска, по указанным в ГК РФ основаниям, дающим правовую основу для выбытия вещи из владения добросовестного приобретателя.
Титул по современному законодательству не может существовать без госрегистрации, поэтому лицо, которое считает себя владельцем недвижимой вещи, но не внесено в ЕГРП, обязано, прежде всего, добиться изменения соответствующей записи, а только затем виндицировать вещь[5]. На это указывает недавний Обзор судебной практики по вопросам виндикации (п.п. 6 и 7)[6].
В итоге, виндикационный иск – это иск об истребовании вещи из чужого незаконного владения собственника, который фактически не владеет вещью. Под владением чаще всего имеют в виду реальное обладание вещью[7].
Стоит отметить, что при подаче виндикационных исков может возникнуть препятствие: гибель объекта недвижимости, именуемая «книжной».
Книжная (бумажная) гибель объекта недвижимости подразумевает собой раздел, объединение, перераспределение земельных участков или деление здания на помещения. Физически такие объекты могут существовать, однако документально они оформлены уже совсем иным способом. Следует отметить, что для судебной практики это новое условие, которое препятствует виндикации и не поименовано в ст. 302 ГК РФ.
Таким образом, книжная гибель означает иное документированное описание объекта недвижимости. Например, лицо владело участком земли под определенным кадастровым номером. В последующем собственник утратил владение над этим участком земли, например, вследствие совершения недействительной сделки.
Позднее с этим участком были совершены другие сделки, и один из тех приобретателей, кто участвовал в данной цепочке, реорганизовал участок – объединил его с другим, либо разделил на два.
В результате таких действий прежнего участка с прежним кадастровым номером уже не существует, однако существуют два других с новыми кадастровыми номерами. Погиб ли тот первый участок земли? Описан он теперь иначе, но физически как предмет он все же существует.
«Некоторые юристы отмечают, что раз подобная реорганизация произошла помимо воли собственника, то можно восстановить прежние границы участка и виндицировать их»[8].
Громким примером из судебной практики по данному вопросу был следующий случай. Участок земли первоначально отобрали у собственника вследствие недействительной сделки, затем разделили, а когда собственник потребовал виндикацию, ответчики заявили, что вещь погибла. Суды трех инстанций согласились с таким заявлением, отказав в виндикации. Рассматривая данное дело, Президиум ВАС РФ отметил, что если участок разделен помимо воле собственника, это не препятствует его виндикации, поскольку участок может быть восстановлен в прежних границах[9].
Следует отметить, что данное Постановление не повлияло существенно на последующую судебную практику, и аргумент о гибели вещи в силу отсутствия участка земли с прежним кадастровым номером до сих пор успешно применяется в суде.
Другим примером из судебной практики является дело, рассмотренное Судебной коллегией по гражданским делам. В порядке обеспечения кредита банку предоставили в залог участок земли. Позднее по подложным документам залог был погашен. Участок земли был разделен и продан другим лицам. Банк, узнав об этом, обратился в суд с требованием о признании за ним права на залог. Несмотря на то, что речь в данном случае идет не о собственности, а о залоге, алгоритм решения данного дела был аналогичным. Так, суд отказал в иске банку, поскольку заложенный участок земли перестал существовать как объект недвижимости в связи с объединением земельных участков[10].
Если анализировать состояние реального владения лицом движимой и недвижимой вещью, то, как правильно заметил А. М. Эрделевский, сразу видно яркое различие, заключающиеся в характере такого владения. Движимое имущество, гораздо более привязано к личности владельца, в отличие от недвижимого.
«В отличие от собственника движимого имущества, собственник недвижимости не имеет столь обширного круга возможностей уберечь свою собственность от посягательства третьих лиц. Вместо сокрытия и перемещения своего имущества, он в праве лишь в какой либо степени создать препятствия для такого посягательства, но не исключить его в полной мере»[11].
«Существует ряд случаев, в которых сказав, что потеря фактического владения своим недвижимым имуществом, не столь корректная формулировка, как утрата именно правомочия доступа к данному объекту. В данном случае необходимо выбытие вещи из рук реального владельца в пользу настоящего собственника. Инструментом реализации поставленных целей может стать подача иска собственником к тому самому владельцу»[12].
Аккомпанируя мнению Эрделевского А.О., К. И. Скловский считает, что владение движимой и недвижимой вещью имеют существенные различия. Из-за определенных особенностей, и исходя из простой логики, нарушенное другим лицом право владения недвижимой вещью имеет все признаки именно негаторного, а не виндикационного иска. Если виндикационный иск нельзя применить к недвижимому имуществу, то как тогда защитить добросовестного приобретателя, так в соответствии со ст. 302 ГК РФ добросовестный владелец вещи имеет иммунитет только к виндикационному иску, а не к негаторному[13].
Гражданский кодекс РСФСР 1922 г. давал защиту добросовестному владельцу как при негаторном иске, так и при виндикационном[14].
Что касается нынешнего законодательства, то можно применить здесь Постановление Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в котором Верховный Арбитражный суд РФ, непосредственно, в п. 37 толкует, что, ответчик вправе возразить против истребования имущества из его владения путем представления доказательств возмездного приобретения им имущества у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем он не знал и не должен был знать (добросовестный приобретатель).
При анализе судебной практики можно заметить, что предмет один и тот же везде – истцы всегда хотят выселить неправомерных собственников из своего недвижимого имущества. Но применяют они разные иски. В первом случае истец применяет негаторный иск, а во втором – виндикационный.
Можно сказать, что судебная практика неоднообразна в подобных случаях и изучение данного вопроса все еще продолжается.
Негаторный иск
Негаторный иск вполне оправдано можно считать одним из классический способов защиты своих вещных прав в суде. Его отражение можно еще найти в глубинах римского права, на которое произвело огромное влияние пандектного права. К сожалению, существуют много проблем как с понятием и так значением негаторного иска в современной реальности права. Если конкретно, то данные проблемы существуют при определении области применения, субъектах и в некоторых случаях предмете. В наши дни сложность его применения состоит в том, что наши реалии усложняют имущественный оборот: появляются новый объекты правоотношений, который до нашего времени не были известны и не существовали как таковые.
Нельзя утверждать, что новые веяния правоприменительной практики современности это своеобразная дань новому времени. По аналогии с западными странами, негаторной требования ранее удовлетворяли требования не только имущественного, но и не имущественного характера.
Проблематика существования негаторного иска с точки зрения современного права, является фактором и обстоятельством, которое в меньшей степени подвергалось изучению в современной российской юриспруденции.
Природы применения негаторного иска горит, что его он позволяет устранить обстоятельства, препятствующие лишению права собственника пользования его имуществом. Рассмотренное выше ограничение по его применению не основано на законодательстве, говорящего о любом нарушении прав делегированных собственнику, особенно, не тех которые сопряжены с отчуждением имущества из законного владения собственника этого самого имущества.
Известны случаи, когда законный собственник хотя и может продолжать пользоваться данным имуществом, но уже лишается права распоряжения. «Субъектом данного иска является титульный владелец или же собственник имущества, который сохраняет вещь в своем владении, но который имеет определенные препятствия по реализации остальных своих прав. Субъектом признается лицо, которое действует незаконно и нарушает права собственника»[15].
Объективная причина неприменения к негаторным искам сроков исковой давности выражается в самой сущности данной правовой дефиниции. Этот вид исков призван устранить длящееся правонарушение, существующее на момент предъявления иска.
В этой связи и подача иска имеет место быть лишь на момент длящегося правонарушения. Кроме указанной причины подачи иска, существуют и такие, появление которых очевидно и не нуждается в оспаривании. В соответствии с анализом трудов А. В. Канчукоевой можно сделать вывод: «К такому иску можно отнести все исковые требования по защите прав принадлежащих собственнику, которые не осложнены обязательственными правоотношениями, помимо истребования имущества из владения незаконного собственника»[16]. Если говорить об условие негаторного иска, нужно обратить внимание, что закон их не определяет. касаясь данной темы А. П. Сергеев говорил, о том, что этот вопрос должен находить свое решения исходя из общих принципов гражданского права Российской Федерации.[17]
Право подавать негаторный иск имеет не только собственник вещи, но и титульный владелец, который лишен в соответствии законодательством права распоряжаться вещью. Ответчиком в данном случае будет являться лицо, которое создает своими противоправными поступками препятствия, мешающими нормальной реализации права собственности.
Специфическим условием предъявления негаторного иска является то, что собственника и третье лицо не должно связывать между собой обязательственные правоотношения по поводу этой вещи, и то, что правонарушение, которое было совершено, не должно прекращать существование субъективного права собственности. Однако нужно отметить и другие условия, которые также являются немаловажными.
Так, например, собственник, который обратился в судебную инстанцию с иском, не теряет права владения имуществом; нарушитель должен совершать противоправные действия; существо требования по иску составляют устранения нарушения. Здесь нужно выделить условия для удовлетворения негаторного иска. Существенные условия: наличие третьих лиц, препятствующих осуществлению права распоряжение и права пользования; противоправный характер всех действий; все действия которые указывают на нарушения, продолжают существовать и на момент предъявления иска; обязательственные отношения исключат право на подачу негаторного иска. При анализе судебной практики можно увидеть частые отказы в удовлетворении негаторных исков. Причиной для этого может служить то, что истцы не могут доказать причинно-следственную связь между нарушением права и противоправным действием ответчика.
При реализации права, которое закреплено в Конституции РФ на судебную защиту, титульный владелец, который осуществляет предпринимательскую деятельность имеет право обратиться с иском в суд. Если, суд сможет в соответствии с законом удовлетворить заявленные исковые требования, то истец восстановит свое нарушенное право. От уровня подготовленности к рассмотрению дела в суде, будет зависеть законность и справедливость решения судебной инстанции.
Предметом негаторного иска является требование истца об устранении нарушений не соединенных с лишением владения. Периодически встречаются случаи, когда третьи лица своими противоправными действиями либо бездействием создают для собственника препятствия по осуществлению им своих законных прав. Особенно, пользование недвижимым объектом (строением) усложняется незаконным огораживанием участка земли либо складированием материалов или сбросом мусора, заграждающих проезд к нему. Именно негаторный иск позволяет прекратить эти противоправный действия направленные против лица, в чьей собственности находится имущество.
Рассматривая вариант, при котором один правовой субъект, выраженный в юридическом лице, станет препятствием на пути реализации другого юридического лица его правомочий пользования недвижимостью, можно сказать, что предмет будет выражен в понуждении юридического лица его возможности перемещения в ту часть здания, где нарушается право пользования.
Интересно, что основаниями негаторного иска, могут выступать обстоятельства обосновывающие право истца на пользование и распоряжение имуществом, и они подтверждают то, что поведение третьего лица создает препятствия в реализации этих прав. Истец в этом случае не обязан доказывать неправомерность действий или бездействия ответчика, только если ответчик не докажет свое поведение правомерным. Так как, противоправные действия лица имеют длящийся характер, негаторный иск может быть подан до того момента пока не отпадут основания и последствия его подач. Из вышесказанного заключается, что исковая давность не играет роли для подачи негаторного иска.
Наука всегда считает вопрос соотношения негаторного и виндикационного иска актуальным. При анализе научных трудов О.Н. Садикова можно заметить размышления о том, что автор рассматривает негаторный иск как «дополнение к виндикационному иску, предъявляемому в случае нарушения владения». [18] Такое заключение было сделано исходя из того, что объектом защиты в этих двух случаях является право собственности, которое выступает в триаде его правомочий.
Затрагивая перечень нарушений для предъявления негаторного иска, к ним можно отнести такие нарушения, не связанные с лишением владения, все же мешающие реализовывать другие правомочия собственника, но соединенные с ним[19]. В данных обстоятельствах негаторный иск может быть подан вместе с виндикационным иском, но такие случаи редко встречаются в практике, по общему правилу негаторные иски предъявляются в тех случаях, когда вещь не находится в чужом незаконном владении.
Другой ученый, как В. В. Витрянский тоже выделил особенность негаторного иска. В отличие от виндикационного собственник или иной титульный владелец, который заявляет требование в суд, оставляет имущество в своем владении, где нарушение права собственности состоит в том, что появляются препятствия для реализации данного права[20]. Частыми является случаи, когда подаются негаторные иски в отношении действия сервитутов. Этот вопрос урегулирован Гражданским кодексом РФ.
В гражданском праве дается понятие сервитута, и под ним обычно понимают право ограниченного пользования чужим участком земли. Рассмотренная нами выше 304 статья ГК РФ также говорит и о защите сервитута, которая предоставляется для защиты чужого имущества. Значит, собственник получает право предъявления иска об устранении нарушений.
Собственник участка земли, который обременен сервитутом, имеет право требовать прекращение действия сервитута, так как отсутствуют для него основания, по которым он был установлен. В других случаях, когда участок земли, принадлежащий гражданину и юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не теряет возможность использоваться по назначению, то в этом случае собственник в судебном порядке имеет право требовать прекращение сервитута.
На основе статьи 305 ГК РФ можно сделать вывод о том, что права, делегируемые статьями 301–304 ГК РФ, могут принадлежать также и лицам, которые владеют имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления. Значит, эти лица имеют право на защиту своего владения также и направленного против собственника. И иск должен быть удовлетворен при предоставлении истцом доказательств о факте нарушения права.
Исходя из анализа судебной практики, следует заключить то, что сервитут рассматривается опосредованно. Так как, если противоправное действие будет заключаться именно в препятствовании прохода на свой через соседний участок земли, то защиты требует отдельное субъективное право. В этом случае это право собственности, которое затрудняется или становиться невозможным. Обобщая все вышесказанное, основываясь на анализе проделанной работы можно заключить, что данный вид иска является наиболее частопрминимым на практике способом защиты.
Негаторный иск – это находящееся вне рамок договора требование лица, обладающего правомочиями владения собственника к третьему лицу по устранению препятствий в осуществлении тех самых прав владения, а так же распоряжения и пользования имуществом. В числе наиболее важных условий возможности подачи иска находятся противоправное поведения третьих лиц, наличие нарушений во время предъявления иска, отсутствие обязательственных отношений. Бремя доказывания факта нарушения прав лежит на истце.