ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ ГОРОДА
ТЕРРИТОРИАЛЬНЫЕ РЕСУРСЫГОРОДА
Категории «территория» и «территориальные ресурсы»
Понятие «территория» следует считать одним из фундаментальных и наиболее часто используемых в географии в целом и в социально-экономической географии в частности.
Под территорией, как правило, понимают некоторое пространство, ареал, район, регион, принадлежность которого к конкретной таксономической ступени природного или экономического районирования не оговорена. Наиболее употребим этот термин для обозначения земной поверхности, характеризующейся политико-административным, экономическим и природно-географическим единством.
Таким образом, территория – это часть поверхности суши с присущими ей природными и антропогенными свойствами и образованиями. Она характеризуется протяженностью (площадью), особенностями географического положения и ресурсного потенциала.
Научная трактовка понятия «территория» позволяет установить связь между ним и категорией «естественные ресурсы». С одной стороны, территория – «носитель» различных видов естественных ресурсов; с другой – это специфический ресурс, особенность которого в том, что он выступает в качестве конкретной географической основы, обеспечивающей размещение и выполнение всех видов хозяйственных функций.
В силу принадлежности к определенному природному комплексу территория характеризуется рядом физических свойств (характер рельефа, грунтов, почв, растительности и т.п.), представляющих значение для тех видов деятельности, которые имеют непосредственное отношение к этим свойствам (сельское хозяйство, строительство и др.). Также территория отличается особенностями географического положения, дающими предпочтение отдельным видам деятельности.
Из-за ограниченности (дефицитности) участков с относительно благоприятными условиями размещения определенных видов деятельности и их относительной «исчерпаемости» (в чисто физическом смысле как любого ограниченного явления материального мира) территория рассматривается как особый вид ресурсов, в связи с чем в научной литературе используется понятие «территориальные ресурсы».
Следует отметить, что в экономической географии понятие территории часто отождествляется с определением земли как пространственного базиса производства (а также других видов хозяйственной деятельности). В теоретическом смысле необходимо подчеркнуть, что «территория» по отношению к понятию «земля» – более широкое понятие, включающее «землю» как объект труда в сельском хозяйстве. По отношению к «земельным ресурсам» «территория» является понятием более высокого ранга, более сложным. Его содержание определяется той функцией, которую выполняет территория как часть системы «природа – население – хозяйство».
Экономико-географическое изучение территории – это выявление и оценка физических свойств самой территории как пространственного базиса размещения производительных сил, а также особенностей хозяйственного использования свойств территории, количественная и качественная оценка всего комплекса природных ресурсов, расположенных в ее пределах. В качестве важнейших свойств территории следует назвать следующие: а) местоположение; б) площадь; в) совокупность природных качеств, определяющую принадлежность к определенному природном) комплексу или их сочетанию; г) совокупность изменений, внесенных в результате хозяйственной деятельности; д) выполняемые функции.
Ресурсы территории – это объекты и явления, заключенные любым образом в ограниченном пространстве: литосферные («недровые»), климатические, водные, почвенные, биотические, людские, производственные и инфраструктурные. Это тот случай, когда территория понимается как пространство-вместилище.
Когда речь идет о территориальных ресурсах, то имеется в виду сама территория как участок. В этом отношении богатство территории (ресурсы территории) оказывается лишь элементом более общей системы. Сверх богатств как показателей экономической стороны появляются новые элементы структуры понятия – емкость территории и ее устойчивость.
Первый основной элемент понятия "территориальные ресурсы" – площадь территории. Вторым элементом является богатство – ресурсы территории. Третьим элементом является устойчивость ландшафтов. Он дает возможность оценить экологическую емкость.
Таким образом, размер территории с богатством материальных ресурсов дает экономическую емкость, а с учетом устойчивости – экологическую. Кроме того, очевидно, существует и социальная емкость, куда могут быть включены такие показатели, как аттрактивность ландшафтов, их оздоровительный и эстетический потенциал.
Развивающийся рынок недвижимости требует более сложного организационно-экономического механизма, ориентированного, с одной стороны, на использование многих источников финансирования и, c другой – на имеющиеся в городе ресурсы.
В Москве и Санкт-Петербурге вместе с закреплением земли за пользователями, ростом ее стоимости и несовершенством административно-правового и экономического механизма регулирования земельных отношений усложняется не только функционально-пространственное, но и социально-финансовое развитие города. Поэтому актуальными вопросами становятся:
- законодательное обеспечение статуса территорий, являющихся резервами развития городов;
- выявление зон пересечения интересов города и пользователей;
- правовое разрешение конфликтных ситуаций.
Т.е. существуют проблемы, связанные с оценкой, управлением и эффективным развитием городских территорий и состоянием нормативно-законодательной базы в области градорегулирования и земельных отношений.
В последнее время внимание градостроителей и землеустроителей сосредоточено на проблеме правового зонирования территории.
По мнению специалистов Агентства США по международному развитию, «Правовое зонирование города» – это базовый юридический инструмент регулирования отношений по поводу использования и строительного обустройства земельных участков и иных объектов недвижимости в условиях рынка. Однако эти формулировки отражают лишь результативную часть названного документа.
По мнению российских исследователей (канд. экон. наук Т.Н. Чистякова, директора научно-исследовательского центра «Экоград», Санкт-Петербург), «Правовое зонирование городских земель» – это прежде всего план-карта с разделением территории на зоны с установленными границами и регламентом градостроительных, земельных отношений и природоохранных мероприятий. В соответствии с предложениями санкт-петербургских ученых зонирование должно включать несколько оценочных карт:
— комплексное экономическое зонирование – комплексный анализ территории (экологический, историко-архитектурный, функционально-планировочный, инженерно-транспортный, социальный и экономический), с учетом которого на современном плане выделяются макрозоны по ценности среды (с применением стоимостных и балльных оценок); используется для расчета базовых ставок арендной платы и земельного налога;
— градостроительное зонирование – учитывает инженерно-геологические, природно-ландшафтные и другие ограничения, определяет режим градостроительной деятельности в охранных зонах, устанавливает перспективы территориального развития города и виды функционального использования территории;
— рентное (рыночное) зонирование – более детальный анализ территории с учетом развития рынка недвижимости и коммерческого использования отдельных участков. При рентном зонировании приоритет отдается рыночным отношениям и доходности видов деятельности.
Предлагаемое современными авторами зонирование территории города зависит от размера городской территории и разнообразия среды. Во всех случаях при рентном зонировании приоритет отдается рыночным отношениям и доходности видов деятельности.
Важнейшая задача районной планировки — выявление территориальных ресурсов района, т.е. «фонда» строительных площадок, которые наиболее эффективно могут быть использованы для размещения промышленности, мест расселения и крупных инженерных сооружении. Рациональное распределение территории по видам использования (ее функциональное зонирование) следует рассматривать как рассчитанный на наиболее длительный срок результат районной планировки.
Оценка территории — ее комплексный инженерно-строительный и планировочный анализ (существенно сочетание инженерно-строительного анализа с планировочным) — включает оценку планировочных факторов:
1) положения анализируемой территории по отношению к существующей («опорной») застройке;
2) санитарно-гигиенических условий;
3) условий транспорта, водоснабжения, энергоснабжения, сброса сточных вод, близости строительных баз и других критериев, различающихся в разных районах.
Комплексный анализ территории может быть выполнен только с учетом прогнозируемых принципиальных направлений развития района.
При комплексном инженерно-строительном и планировочном анализе территории в зависимости от инженерно-строительных условий и экономических предпосылок выделяются категории площадок: рекомендуемые для использования, условно пригодные для строительства и непригодные.
Требования, предъявляемые к площадкам, рекомендуемым для использования: достаточные размеры; благоприятные инженерно-строительные условия; близость к существующим, строящимся и проектируемым железным дорогам и удобные условия примыкания к ним; наличие крупных электростанций или высоковольтных линий электропередачи и возможность организации энергоснабжения без дополнительных крупных капиталовложений; благоприятные санитарно- гигиенические условия с учетом существующих и строящихся промышленных предприятий высокого класса санитарной вредности, направления господствующих ветров и необходимых в данных конкретных условиях санитарных разрывов.
В системе данных «Показатели учета по территориальным признакам» возможны следующие варианты обобщения характеристики территории:
1) земельный участок характеризуется по признакам конфигурации в системе определенных координат;
2) тот же участок характеризуется по признакам собственности, соседства и другими участками, функциональных особенностей;
3) тот же участок характеризуется конкретной системой показателей учета, например, номер дома, квартиры и т.д.;
4) участок характеризуется комбинацией обобщающих данных.
Оценка площадки как объекта недвижимости – комплексная задача, включающая систему социально-градостроительных, экономических и экологических факторов, в том числе:
1. Социально-градостроительные факторы - это достижение нормативных уровней социально-экономического развития в областижилищного и социально-бытового строительства, обеспечение образных типов застройки и надежности работы системы инженерного обеспечения, доступности и разнообразия мест приложения труда и центров культурно-бытового назначения;
2. Экономические факторы – это эффективное использование (возможность использования) капитальных вложений, необходимых для реализации проектного решения за счет применения рациональных приемов планировки и застройки, внедрения экономических типов жилых и общественных зданий и обеспечения самоокупаемости капитальных вложений;
3. Экологические факторы – это обеспечение благоприятных условий проживания в данном районе. Для этой цели проектами должны быть предусмотрены мероприятия по снижению шума и загазованности от объектов промышленности, автотранспорта, защита от вибрации, электромагнитных излучений и радиации.
Проведенные исследования позволяют сгруппировать территории по характерным особенностям их освоения:
1) площадки со сложными условиями инженерно-технического освоения. Так, например, по площадкам Марьинский парк, Братеево (Москва) предполагается вывоз и свалка с депонированием и рекультивацией;
2) площадки со сложными условиями инженерного обеспечения и транспортного обслуживания, когда они удалены от головных инженерных сооружений и транспортных магистралей и требуется строительство собственных инженерных сооружений и увеличение протяженности подводящих транспортных коммуникаций. К числу таких площадок можно отнести Новоподрезково, Куркино, Южное Бутово (Москва);
3) площадки, требующие вывода крупных объектов различного функционального назначения, как, например, аэродром в Жулебино, промышленно-складские объекты значительной площади в Отрадном, компенсации большого объема сносимого пятиэтажного жилого фонда в Новых Черемушках (Москва);
4)площадки с условиями средней сложности, когда отсутствуют перечисленные выше условия освоения, а мероприятия по выводу объектов различного назначения (перекладка ЛЭП, компенсация и т.д.) не требуют столь значительных затрат. К числу таких объектов можно отнести Ново-Косино, Митино (Москва).
Рынок земли
Рынок земли - это рынок, на котором объектом купли-продажи является пользование земли, предоставляемой в аренду собственниками земли (землевладельцами) фирмам.
Как фактор производства земля необходима в любой отрасли экономики. На земле выращиваются культурные растения, пасется скот, строятся здания, прокладываются дороги и другие коммуникации. Поэтому при организации и расширении производства у предпринимателей возникает спрос на пользование землей.
Одной из важнейших особенностей земли как фактора производства является ее абсолютная (физическая) ограниченность. Вследствие этого объем предложения земли со стороны землевладельцев является постоянной величиной, которая может быть незначительно увеличена за счет мелиорации, дренажа и других работ по улучшению качества земли или уменьшена за счет ухудшения качественных характеристик земли и выбытия ее из эксплуатации.
Объектом оценки городской территории выступают природные и исторически сложившиеся социально-экономические свойства территории, а субъектом, рассматриваемым в данной работе, – отрасли жилищно-гражданского строительства, которые используют ее в качестве пространственного операционного базиса.
При том, что земля городов и других поселений Российской Федерации занимает всего лишь 4% территории страны, она обеспечивает 86% поступлений в консолидированный бюджет от всех платежи за землепользование. Однако на основе исследований специалистов Института экономики города, можно утверждать, что экономический потенциал городских земель до настоящего времени используется крайне слабо, объем платежей и эффективность городских земель как экономического ресурса недостаточны.
В городах экономически развитых стран мира земельные платежи представляют собой важную составляющую муниципальных бюджетов и наряду с налогами на другие объекты недвижимости обеспечивают финансовую самостоятельность местного самоуправления, в том числе для финансирования программ городского развили.
Более того, можно утверждать, что городские земли в большей степени чем другие виды недвижимости, до сих пор не имеют цены, адекватной их реальной стоимости. Это связано, в частности, с тем что городские земли специфический товар, который оценивать значительно сложнее, чем другие природные ресурсы, в том числе земельные, но не городские.
Различия в ценах на земельные участки в расчете на единицу площади могут быть огромны, в зависимости от величины города, специфики его градообразующей базы, социально-экономического значения его функций (столичный, финансовый, туристический, научный, региональный центр в провинции, порт, курорт и т.п.), что подтверждается многочисленными историческими и современными примерами, Эти различия могут быть огромны также в границах города, отдельных жилых районах и даже кварталах. При этом они со временем меняются как в большую, так и в меньшую сторону, что зависит от использования географического, промышленного, социально-экономического потенциала города, а также от условий деловой и инвестиционной активности в этих городах.
Исследования показали, что большое количество факторов, характеризующих специфику городских земель, обусловливает индивидуальность цены этих земель. Поэтому цифры, приведенные во многих публикациях, следует рассматривать в качестве условных, ориентировочных, свидетельствующих лишь о тенденциях. Современная экономика требует более интенсивного продвижения рыночных механизмов в области земельных отношений и в первую очередь оценки земельных участков на рынке недвижимости.
Для обеспечения экономического регулирования земельных отношений при передаче земли в собственность гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передаче по наследству, дарении, получении банковского кредита под залог земельного участка и в других случаях, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации, введена нормативная цена земли.
Плата за землю взимается со всех предприятий. организаций, учреждений и граждан, имеющих в собственности, владении или пользовании земельные участки. В облагаемую налогом площадь, на основании договора между администрацией города (например. правительством Москвы) и землепользователем, включаются земельные участки занятые строениями и сооружениями, участки, необходимые для их содержания, а также санитарно-защитные зоны, если они не предоставлены в пользование другим юридическим или физическим лицам.
Ежегодная ставка земельного налога устанавливается на единицу площади (1 га) предоставляемых земель, исходя из средних размеров налогов и средних ставок, установленных в городе. Установленные ставки земельного налога в Москве, отдельно по территориально-экономическим оценочным зонам города, приняты в соответствии с комплексной экономической оценкой городской территории.
Ставки налогов за земли, занятые жилищным фондом, независимо от форм собственности (государственным, общественным, кооперативным и индивидуальным), исчисляются в размере 3% от базовой ставки земельного налога в соответствующей экономической зеве.
В то же время, в соответствии с законодательством, от арендной платы за землю (платы за временное пользование землей) полностью освобождаются объекты социальной инфраструктуры, если они не используются для коммерческой деятельности:
— природные национальные парки, ботанические сады, городские парки, лесопарки, скверы, сады, бульвары, другие объекты лесопаркового хозяйства, а также ведомственные парки и сады, открытые доступу граждан;
— учреждения культуры, искусства и кинематографии, образования, здравоохранения, спортивно-оздоровительные комплексы, финансируемые за счет государственного бюджета либо за счет средств профсоюзов (за исключением курортных учреждений), государственные органы охраны природы и памятников истории и культуры, а также религиозные объединения, на земле которых находятся используемые ими культовые здания, охраняемые государством как памятники истории, культуры и архитектуры;
— городские пляжи и водоемы, земли, используемые в качестве городских путей сообщения (площади, улицы, переулки, проезды).
Использование общественных зданий и сооружений в коммерческих целях предполагает действие механизма платы за земельные участки, на которых они расположены.
Исходя из тенденций рынка недвижимости, потребительских условий, градостроительных норм и действующих законодательств, рассмотренных выше, а также практики современного информационно- программного обеспечения расчета дифференцированных ставок земельных платежей, предлагаются основные алгоритмы для расчета экономических характеристик территории города на уровне объектов первичного обслуживания кварталов и жилых районов. Показатели, характеризующие систему объектов (учреждений) первичного обслуживания населения микрорайона с точки зрения социально-экономического районирования, служат основанием для оценки территории микрорайона города. Современные нормы расчета учреждений и предприятий общественного назначения (СНиП 2.07.01-89) предусматривают размеры их земельных участков, которые установлены в зависимости от вместимости объектов и предполагают отклонения от норм в связи с климатическими условиями, в которых размещены объекты.
Одновременно с количественными показателями на оценку территории (эффективность) влияет действие факторов, характеризующих качественные особенности.
Оценка территории с точки зрения расселения должна рассматриваться в двух аспектах:
1) распределение расселения по территории и формы его пространственной организации;
2) процесс распространения населения по территории.
В связи с этим исследуются:
— сложившиеся формы расселения по данной территории города, которые описываются характером размещения и плотностью населения (выделяются территории жилых районов, определяется ночная и дневная плотность населения);
— изменения внутригородского расселения в связи с социально- экономическим развитием района и характером функционирования всех городских подсистем (подвижность, мобильность населения, внутригородские миграции).
Факторы, влияющие на эффективность местоположения объектов жилищно-гражданского назначения, расположенных в жилом районе и микрорайоне города, представлены на рис. 3.3. С учетом факторов, приведенных на рис. 3.6, привлекательность района для расселения определяется характером связей его с основными зонами и элементами тяготения населения и характеризуется затратами времени на передвижение. Экономия затрат времени в значительной степени определяет привлекательность района расселения относительно других районов и территорий города. Таким образом, основой анализа является определение потенциала района по доступности.
Рис. 3. Основные факторы, влияющие на эффективность деятельности пользователей городской территории (жилого района и микрорайона), условия и ограничения действия факторов