КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ И НАЛОГ НА НЕДВИЖИМОСТЬ
Напомним, налогом на имущество облагаются:
· квартиры и комнаты;
· дома (жилые частные);
· единые недвижимые комплексы;
· гаражи, а также машино-места;
· и объекты незавершенного строительства (жилые, нежилые);
· иные помещения, здания и строения, различные сооружения.
Ранее базой для расчета сбора служила инвентаризационная стоимость объекта. Новый порядок имеет ввиду исключительно кадастровую стоимость недвижимости. Которая, как известно, сегодня к рыночной приближена максимально.
Правда, бывают ситуации, когда кадастровая цена и вовсе выше рыночной, поскольку не учтены некоторые индивидуальные особенности конкретной недвижимости или имеются ошибки в расчетах (скажем, из-за падения пресловутой рыночной стоимости по ряду возможных причин). Ведь переоценка-то недвижимых объектов, согласно ст 24.12 ФЗ № 135 от 29 июля 1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», случается не чаще раза в 3 года (в городах федерального значения — раз в 2 года). Правда, и не реже раза в 5 лет, но это достаточно серьезный срок для того, чтобы успели произойти разного рода перемены.
Если владелец объекта недвижимости уверен, что кадастровая стоимость собственности его очевидно выше реальной рыночной, он это может оспорить в суде, но доказательно по факту неверного определения. Тогда получится избежать налоговой переплаты.
Однако, если налог уже был уплачен по неверному расчету, вернуть излишне внесенные деньги не удастся, поскольку кадастровая стоимость, установленная судебным решением, будет действительна лишь для периода с момента поступления искового заявления, тогда как расчет фискальным органом соответственно производился раньше. Такое положение дел прописано в Постановлении Пленума Верховного Суда РФ за № 28 (в п 28 «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости», вышедшем 30.06.2015 г.).
Конечно, налоговая инспекция, согласно ст 409 (п 2) НК РФ, обязана ежегодно своими силами и рассчитывать, и направлять налогоплательщику:
· уведомление о необходимости заплатить в казну имущественный налог;
· плюс квитанцию на сумму такого налога.
Не получив такого уведомления, гражданин должен сообщить в ИФНС о наличии у него имущественных объектов, подлежащих налогообложению, сопроводив сообщение копиями правоустанавливающих документов на каждый из таких объектов. И сделать это нужно не позднее 31 декабря года, следующего за отчетным (согласно ст 23 НК РФ). Так что неполучение уведомления не является поводом не заплатить налог на имущество.
КАК УЗНАТЬ КАДАСТРОВУЮ СТОИМОСТЬ ВАШЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ?
До того, как что-то оспаривать, следует получить точную информацию. В частности, выяснить: какова же на текущий момент официальная кадастровая стоимость объекта владения, названная независимыми лицензированными оценщиками? Получить такие сведения можно открыто, зайдя на сайт Росреестра для формирования соответствующего запроса. Чтобы это сделать достаточно знать индивидуальный кадастровый номер недвижимости (нужные цифры легко можно найти в свидетельстве о собственности) или же адрес ее фактического нахождения.
На отправленный в специальной форме запрос, ответ пользователю будет дан в режиме онлайн. Объект будет найден в базе данных со ссылками на источники необходимой информации. И если пройти по ссылке Государственного кадастра недвижимости (ГКН), можно узнать не только кадастровую стоимость имущества, но и дату утверждения проведенной оценки.
Предположим, некий объект недвижимости (дом, квартира или пр.) был в 2015 г. оценен в 17 000 000 рублей, хотя реальная (рыночная) его стоимость тогда составляла только 15 000 000 рублей. Получается, кадастровая превысила реальную стоимость на 2 000 000. И это безусловно повод для уменьшения налоговой базы, которая определяется как кадастровая стоимость конкретного объекта недвижимости, уменьшенная на стоимость 20 кв м общей площади этого объекта. Однако заинтересованному лицу потребуется доказать в суде, что реальная стоимость действительно меньше кадастровой.
Важно: За первый год владения недвижимым имуществом собственнику налог считают с применением понижающего коэффициента (0,2). И в последующие пять лет налоговые платежи постепенно растут. А вот с 2020 г. понижающий коэффициент будет отменен.
ОСНОВАНИЯ ДЛЯ ПЕРЕСМОТРА КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ
Сегодня есть только 2 основания для пересмотра кадастровой стоимости:
1. Недостоверность сведений, используемых при оценке.
2. И установление рыночной стоимости на дату установления стоимости кадастровой.
В первом случае под «недостоверными сведениями» понимаются ошибки оценщиков, допущенные ими при проведении оценочных мероприятий. В частности, неправильное определение технических и эксплуатационных характеристик объекта. Так, в Постановлении ВС РФ за № 28 от 30.06.2015 г. отмечается, что искажение при кадастровой оценке данных об объекте недвижимости включает ряд обстоятельств:
1. 
Неверно указанные сведения в перечне объектов недвижимости, подлежащих кадастровой оценке.
2. Ошибки оценщика при определении условий, влияющих на стоимость объекта:
o его местоположения;
o целевого назначения;
o разрешенного использования;
o аварийного состояния;
o нахождения в границах различных зон (санитарно-защитной и прочих);
o иных влияющих условий.
3. Ошибки в расчетном применении достоверных данных.
4. Игнорирование сведений об аварийном состоянии объекта при расчете кадастровой стоимости.
Также к недостоверным сведениям относятся кадастровые и технические ошибки, повлекшие за собой неправильное внесение данных о кадастровой стоимости того или иного объекта в кадастровый реестр (согласно ФЗ № 221 от 24.07.2007 г. «О государственном кадастре недвижимости», ст 28.
Чтобы понять, имеются основания или нет для пересмотра кадастровой стоимости, следует официально запросить сведения об интересующем объекте в территориальном отделении Росреестра. И для ответа на такой запрос законом отводится только 7 дней (ст 24.18 ФЗ № 135 от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».
Если речь идет о факте превышения кадастровой стоимости рыночной, нужно иметь в виду, что рыночная должна определяться не на текущий момент, а на дату утверждения кадастровой оценки. Поэтому даже резкое падение рыночной цены, которое произошло спустя время после определения кадастровой стоимости объекта недвижимости, не способно снизить кадастровую оценку.
Не смогут оспорить кадастровую стоимость и жители регионов, в которых налог по-прежнему считается на базе инвентаризационной стоимости недвижимого имущества. Тут позиция Верховного суда однозначна: лицо, чьи права и обязанности не затрагиваются, не вправе обжаловать кадастровую оценку (определение ВС РФ № N 18-АПГ 15-6 от 24.06.2016 г).