Содержание
Введение
1.Задача 1
2. Задача 2
3. Задача 3
4. Оценка недвижимости
Заключение
Список литературы
Введение
На данном этапе развития России недвижимость − то немногое, что в долгосрочной перспективе обладает высокой ценностью. Цена этого ресурса намного превышает стоимость всей промышленности, а инвестиции в развитие недвижимости представляются сейчас наиболее перспективными.
Собственность на недвижимость лежит в самой основе частных имущественных прав, являющихся неотъемлемым атрибутом рыночных отношений. Недвижимость как объект предпринимательской деятельности является определенной гарантией стабильности бизнеса, сохранения стоимости капитала.
Следует различать экономическое понятие «недвижимость» и юридическое − «недвижимая собственность». Термин "real estate" − недвижимость − означает землю и постройки на ней, "real property" − недвижимая собственность кроме земли и построек включает и все соответствующие юридические права.
Отсюда, недвижимость − это земля, ее недра, здания и сооружения, благоустройство территории; включает все объекты, постоянно связанные с землей.
Недвижимая собственность − это интересы, польза и права связанные с владением объектом недвижимости (право владения, пользования, распоряжения). Включают не только земную поверхность, недра под ней, воздушное пространство над ней, но и соответствующие права, которыми могут владеть различные люди. Таким образом, недвижимая собственность включает физически осязаемые элементы (земля + улучшения) и пакет юридических прав.
В настоящее время понятие недвижимости закреплено в первой части Гражданского кодекса РФ, принятого Государственной Думой 21 октября 1994 г. и вступившего в силу с 1 января 1995 г. Согласно ст. 130 п.1 ГК "К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в т.ч. леса, многолетние насаждения, здания, сооружения".
Кроме того, "К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество".
Определение недвижимости, находящейся в жилищной сфере, содержится в ст.1 Закона РФ "Об основах федеральной жилищной политики", которая в состав такого имущества включает: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития, жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодных для постоянного и временного проживания, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы.
Рынком является либо место купли-продажи товаров и услуг, заключения торговых сделок, либо экономические отношения, связанные с обменом товаров и услуг, в результате которых формируется спрос, предложение и цена.
Структура рынков чрезвычайно многообразна. По виду продаваемого товара выделяют рынки труда, рабочих мест и рабочей силы, сырья, материалов, драгоценностей, потребительских товаров и услуг, информационного и интеллектуального (духовного) продукта, капитала, валюты, ценных бумаг, недвижимости, средств производства.
Рынок недвижимости– это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования.
Рынок недвижимости – это рынок товаров, обладающих индивидуальными характеристиками. Недвижимость может обладать различными потребительскими свойствами: степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, материалом изготовления, отделкой, сроком службы и т.д. Даже при совпадении внешних эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением, его инфраструктурой и экологическими особенностями. Для жилой недвижимости важен вид из окна, близость к центру, метро, месту работы, этаж на котором находится квартира и т.д.
Основные сегменты рынка недвижимости – это рынок жилья, рынок земли и рынок нежилых помещений.
В России рынок недвижимости начал формироваться после введения в начале 1990-х г г. права частной собственности на недвижимое имущество и проведения приватизации, в связи с этим государство стало не единственным собственником объектов недвижимости.
Рынки различных регионов недвижимости имеют значительные отличия. Эти отличия обусловлены экономическими или природными условиями, региональной правовой базой, которая формируется местными властями.
Задача 1
Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам:
Таблица 1
| Наименование показателя | Объект оценки | Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 | Участок 4 | Участок 5 |
| Цена, тыс. руб. | ? | |||||
| Переданные права на собственность | Полное владение | То же | То же | То же | То же | То же |
| 1. Скорректированная цена, тыс. руб. | × | |||||
| Условия финансирования | Рыночные | Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 3000 т.р.) | Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 8000 т.р.) | Рыночные | Рыночные | Рыночные |
| 2. Коррекция по финансированию, тыс. руб. | × | -3000 | -8000 | - | - | - |
| Условия продажи | Коммерческие | То же | То же | То же | То же | То же |
| Корректировка на условия продажи, тыс. руб. | × | - | - | - | - | - |
| 3. Скорректированная цена, тыс. руб. | × | |||||
| Время продажи, за год инфляция ок. 10% | × | 2 недели | 6 недель | 1 год | 1 год | 1 год |
| 4. Скорректированная цена на рыночные условия (с учетом расчета инфляции в %), тыс. руб. | × | +0,42% | 1,25% | +10% | +10% | +10% |
| Месторасположение | Коттедж у озера, 50 км от города | То же | То же | То же | То же | Лучше на 10% |
| 5. Коррекция по месту, тыс. руб. | × | -10% | ||||
| Размер, В. м. | ||||||
| 6. Корректировка по размеру, тыс. руб. | × | - | -16250 | -14583 | - | |
| Гараж | Нет | Есть | Есть | Есть | Есть | Нет |
| 7. Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены) | × | -7600 | -7600 | -7600 | -7600 | - |
| Законченный подвал | Да | Нет | Нет | Нет | Да | Нет |
| 8. Коррекция для подвала (определяется аналогично п. 7.), тыс. руб. | × | +817 | +817 | +817 | - | +817 |
| 9. Скорректированная цена | × | |||||
| Справочно: | ||||||
| 10. Общая чистая коррекция (сумма корректировок) | × | -9510 | -30058 | -1183 | -15183 | |
| Уд. Вес суммы коррекции на цену продажи | x | -17,14 | -62,70 | -2,16 | -27,70 | 1,49 |
Расчет:
1) Переданные права на собственность
- «полное владение» - для всех участков, корректировка равна 0 для всех
2) Условия финансирования
Если условия финансирования рыночные, то корректировка равна 0. Если цена коммерческая завышенная, то корректировка вычитается.
3) Условия продажи
- «коммерческие» - для всех участков, корректировка = 0
4) Время продажи
Рассчитывается исходя из того, что инфляция за год равняется 10%.
Участок 1: 10\12*0,5 = +0,42%
Участок 2: 10\12*1,5 = +1,25%
Участок 3-6: 10\12*12 = +10%
5) Месторасположение
Корректировку следует ввести только для объекта 5,т.к. данный объект лучше исследуемого на 10%, его цена должна быть понижена на 10% для приведения её к цене к интересующему объекту.
6) Размер
Корректировка необходима для второго и четвертого участка, так как размеры данных объектов превышают размер исследуемого.
Участок 2: 78000*145/120 = 94250 р.
Корректировка: 78000-94250 = -16250 р.
Участок 4: 70000*145\120 = 84583
Корректировка: 70000-84583 = -14583
7) Гараж
Для определения корректировок рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены.
Такими объектами являются 3 и 5.
Скорректированная цена участка 3 равна:
56000+56000*0,1=61600
Скорректированная цена участка 5 равна:
54000+54000*0,1-54000*0,1=54000
61600-54000=7600 – цена гаража.
8) Подвал
Принцип вычисления корректировок такой же, как и для гаража.
Объектами с одинаковыми показателями являются 3 и 4.
Скорректированная цена участка 3 равна:
61600-7600=54000
Скорректированная цена участка 4 равна:
70000+70000*0,1-14583-7600=54817
54817-54000=817 – цена подвала
Участок 1
Общая сумма коррекции = -3000+65000*0,0042-7600+817=-9510
Скорректированная цена = 65000-9510=55490
Удельный вес коррекции = -9510*100%\55490=-17,14%
Участок 2
Общая сумма коррекции = -8000+78000*0,0125-16250-7600+817=-30058
Скорректированная цена = 78000 - 30058 = 47942
Удельный вес коррекции: -30058/47942*100% = -62,70%
Участок 3
Общая сумма коррекции = 56000*0,1-7600+817=-1183
Скорректированная цена = 56000 -1183 = 5481
Удельный вес коррекции: -1183/54817*100% =-2,16%
Участок 4
Общая сумма коррекции = 70000*0,1-14583-7600=-15183
Скорректированная цена = 70000 - 15183 = 54817
Удельный вес коррекции: -15183/54817* 100% = -27,70%
Участок 5
Общая сумма коррекции = 54000*0,1-54000*0,1+817 = 54817
Удельный вес коррекции: 817/54817*100% = 1,49%
Так как наименьшее отклонение по корректировкам от продажной цены у участка №5, оно равно 1,49% и количество корректировок невелико, его рыночную цену (54817) можно взять за рыночную цену исследуемого участка
За счет подвала цена увеличится на 817 т. руб., т.е. до 55634т. руб.
Фактор лучшего местоположения участка №5 уравновесится влиянием инфляции.
Итак, продажная цена равна = 55634 тыс.руб.
Задача 2
Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики:
Таблица 2
| Наименование показателя | Участок оценки | Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 | Участок 4 | Участок 5 |
| Цена, тыс. руб. | ||||||
| Площадь, га | 0,04 | 0,04 | 0,045 | 0,050 | 0,035 | 0,070 |
| Цена за 0,1 га в тыс. руб. | ? | |||||
| Условия рынка | +4% | +6% | +1% | +2% | +12% | |
| или | +23% | +32% | +6% | +13% | +66% | |
| Скорректированная цена, тыс. руб. | × | |||||
| Корректировка на геологические условия | × | +2% | –5% | |||
| Корректировка на топографию | × | +5% | –5% | –10% | ||
| Итого скорректированная цена, тыс. руб. | × |
На основании выполненных корректировок можно сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 единиц стоимости. При выборе окончательной стоимости больший вес придается участку 1, так как по нему проведена минимальная корректировка, и он по площади равен оцениваемому участку. Округляем и, следовательно, цену за 0,01 га можно принять равной 600, а стоимость всего участка – 2400 единиц стоимости.
Задача 3
Провести подробный расчет по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).
Таблица 3
| № участка | Цена продажи, тыс. руб. | Время продажи, есс. | Площадь, га | Геология | Топография |
| 1. | 0,04 | Одинаково с оцениваемым (то же) | Одинаково с оцениваемым (то же) | ||
| 2. | 0,045 | 2% хуже | 5% хуже | ||
| 3. | 0,05 | 1% лучше | 3% хуже | ||
| 4. | 0,035 | 5% лучше | 5% лучше | ||
| 5. | 0,07 | То же | 10% лучше |
Строим таблицу корректировок.
Таблица 4
| Наименование показателя | Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 | Участок 4 | Участок 5 |
| Цена, тыс. руб. | |||||
| Площадь, га | 0,04 | 0,045 | 0,050 | 0,035 | 0,070 |
| Цена за 0,1 га в тыс. руб. | |||||
| Условия рынкат.е.удалённость сделки (времени продажи) от времени оценки (каждый месяц 1% (в %) | +4% | +6% | +1% | +2% | +12% |
| Скорректированная цена, тыс. руб. | |||||
| Корректировка на геологические условия | +2% | -1% | –5% | ||
| Корректировка на топографию | +5% | +3% | –5% | –10% | |
| Итого скорректированная цена, тыс. руб. |
По оцениваемому участку нет данных о времени продажи, примем его равным (4 + 6 + 1 + 2 + 11) / 5 = 4,8 месяцев.
Уровень влияния геологических условий = (- 2 + 1 + 5 - 1) / 5 = 4%.
Уровень влияния топографических условий = (-5-3 + 5+ 10)/5 =+1,4%.
По уровню корректировок наиболее близок участок №1. Примем за базовую рыночную цену 598 тыс.руб. га 0,01 га. Тогда скорректированная на геологию и топографию цена равна 598 * (100 + 4 + 1,6) / 100 = 631,5 тыс. руб.
Если время продажи 4,8 месяцев, то корректировка по уровню инфляции: = 4,8%. Корректировка по инфляции 631,5+631,5*4,8\100 = 661,8
Если площадь участка 0,04 га, то продажная цена участка = 4 * 661,8 = 2647,2 тыс.руб. Рыночная цена участка = 4 * 598 = 2392 тыс. руб.
Оценка объекта недвижимости
Рассчитаем рыночную стоимость двухкомнатной квартиры площадью 50 кв.м. На основе анализа рыночной информации в качестве сопоставимых с оцениваемым объектом выбраны 4 проданных в том же районе квартиры, характеристики которых приведены в таблице 1.
Таблица 1.
Характеристики сравниваемых объектов
| Показатели | Объекты | |||
| Рыночная цена продажи, тыс.руб | ||||
| Время продажи, кол-во мес.назад | ||||
| Площадь, кв.м | ||||
| Местоположение | Лучше | Такое же | Такое же | Такое же |
| Состояние объекта | Такое же | Лучше | Лучше | Такое же |
Для определения рыночной стоимости оцениваемого коттеджа вначале проводится корректировка цен продажи сопоставимых объектов, т.к. они отличаются по своим характеристика от оцениваемого объекта. В качестве единицы сравнения принимается 1 кв.м. полезной площади коттеджа.
Корректировка цен продажи сопоставимых объектов (в расчете на 1 кв.м. полезной площади) осуществляется последовательно по каждому показателю (время продажи, местоположение и состояние объекта). Для этого выбираются два объекта, отличающиеся по данному показателю и имеющие сходные иные характеристики. Разница в цене выбранной пары объектов является абсолютной величиной корректировки по данному показателю, на эту величину уменьшается либо увеличивается (в зависимости от того, лучше или хуже сопоставимый объект по сравнению с оцениваемым) цена каждого сопоставимого объекта. Для корректировки по времени продажи рассчитывается рост цен за 1 месяц, затем определяется цена продажи сопоставимых объектов на дату оценки. Все расчеты сводятся в таблицу 2. Величина корректировки по каждому показателю и каждому объекту записывается в таблицу 2. либо со знаком «+» (если сопоставимый объект по данному показателю хуже, чем оцениваемый), либо со знаком «-» (если сопоставимый объект по данному показателю лучше, чем оцениваемый).
Таблица 2.
Корректировка цен продаж
| Показатели | Объекты | |||
| Рыночная цена продажи за 1 кв.м | 24,7 | 40,0 | 34,9 | 28,7 |
| Корректировка по времени продажи | 7,7 | 7,7 | 2,6 | 2,6 |
| Скорректированная цена по времени продажи | 32,4 | 47,7 | 37,4 | 31,2 |
| Корректировка по меторасположению | 1,2 | * | * | * |
| Скорректированная цена по месторасположению | 31,2 | 47,7 | 37,4 | 31,2 |
| Корректировка по состоянию объекта | * | 6,2 | 6,2 | * |
| Скорректированная по всем показателям цена | 31,2 | 41,5 | 31,2 | 31,2 |
Расчет
1) Рыночную цену за 1 кв.м находим путем деления рыночной стоимости на количество кв.м. Объекта:
Участок 1:1236/50=24,7
Участок 2: 1800/45=40
Участок 3: 1500:43=34,9
Участок 4: 13,47/47=28,7
2) Корректировка по времени продажи.
Объекты 2 и 3 отличаются по показателю времени продаж (количество месяцев назад) и имеют сходные иные характеристики. Рассчитаем рост цены за 1 месяц: = (40 - 34,9)/2 = 2,6
Участок 1 и 2: +2,6*3=7,7
Участок 3 и 4: +1*2,6=2,6
3) Корректировка по месторасположению.
Объекты 1 и 4 отличаются по показателю местоположения и имеют сходные иные характеристики.
Рассчитаем величину корректировки по местоположению:
32,4-31,2=1,2
Участок 1: -1,2
Участки 2,3 и 4: 0
4)Корректировка по состоянию объекта
Объекты 3 и 4 отличаются по показателю состояния объекта и имеют сходные иные характеристики.
Рассчитаем величину корректировки по состоянию объекта:
37,4-31,2=6,2
Участки 1 и 4: 0
Участки 2 и 3: -6,2
5) Скорректированная цена по всем показателям:
Участок 1: 24,7+7,7-1,2=31,2
Участок 2: 40+7,7-6,2=41,5
Участок 3: 34,9+2,6-6,2=31,2
Участок 4: 28,7+2,6=31,2
Для определения цены оцениваемого объекта за 1 кв.м находим среднюю скорректированную стоимость по все сравниваемым объектам:
(31,2+31,2+41,5+31,2)/4=33,8 тыс.руб.
Рыночная стоимость квартиры определяется по формуле:
V = P*S,
где V — рыночная стоимость квартиры
P — цена за 1 кв.м.
S — количество кв.м. Квартиры
V=33,8*50=1690 тыс.руб.
Заключение
В настоящее время независимая и профессиональная оценка недвижимости – это необходимый элемент при совершении операции с недвижимостью.
Под оценкой недвижимостипонимают особую сферу профессиональной деятельности на рынке недвижимости, которая требует высокой квалификации оценщика, понимания методов и принципов оценки, свободной ориентации на рынке недвижимости, знания состояния и тенденций спроса и предложения на различных сегментах рынка.
Профессиональная оценка нужна для принятия решений по вопросам о купле-продаже, обмене, выдачи получения кредитов под залог имущества, при преобразовании и ликвидации предприятий, для принятия инвестиционных решений, решений о санации или банкротстве предприятия, при страховании имущества и пр. На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания.
К числу теоретических основ, обуславливающих необходимость существования налогообложения недвижимости, можно отнести следующие. Во-первых, учитывая тот факт, что в основном поступления от налогов на недвижимость составляется часть доходной базы местных бюджетов, подобный вид налогообложения является своего рода платой за те местные общественные услуги, которые получают собственники облагаемой налогом недвижимости. Во-вторых, налоги на недвижимость в значительной степени играют перераспределительную роль, исходя из предпосылки, что обладатели большей собственности обладают большими финансовыми возможностями и относятся к более высоким по уровню достатка слоям населения, нежели собственники меньшей собственности. В данной связи необходимо отметить, что в случае, когда налог является платой за местные общественные услуги, больший собственник получает их в большем объеме и, соответственно, перераспределение возможно лишь с учетом того, что налог, уплачиваемый с недвижимости, превышает стоимость государственных услуг. В-третьих, с помощью налогов на недвижимость оказывается возможным подвергать налогообложению те виды доходов, которые не могут быть базой подоходного налога - вмененная рента от пользования объектами недвижимости их непосредственными пользователями.
Существует два основных способа определения базы для целей обложения налогом на недвижимость. Первый основывается на периодической (как правило, годовой) стоимости рентных платежей, получаемых за объект недвижимости ее собственником. Второй - на основе капитальной стоимости объекта недвижимости.
В первом случае базой налогообложения является поток доходов, получаемый владельцем недвижимости от ее использования в течение данного периода.
Во втором - капитальная стоимость представляет собой стоимость земли и объектов, находящихся на ней. В зависимости от установленной системы стоимость может определяться как на основе рыночной стоимости объекта, так и стоимости оценочной, представляющей собой некоторую вмененную сумму, которая может быть признана удовлетворительной для целей налогообложения.
Список литературы
1. Асаул А.Н. – Экономика недвижимости. - СПб.: АНО «ИПЭВ», 2009. -304 с.
2. Бурханова Н.М. – Экономика недвижимости: шпаргалки – М.: Эксмо, 2008. – 32 с.
3. Цыганенко В.С. – Экономика рынка недвижимости. - СПб: СПбГУИТМО, 2008. – 120 с.