В основе затратного подхода лежит принцип замещения, который гласит: типичный покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создание объекта аналогичной полезности.
Затратный подход основан на определении стоимости объекта недвижимости исходя из стоимости земельного участка, на котором он расположен, и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. При расчете затрат на возможное новое строительство объекта оценки учитываются затраты инвестора, а не подрядчика.
Для расчета оценочной стоимости объекта недвижимости использована формула (7):
(7)
где СЗП - стоимость объекта недвижимости, определенная затратным подходом, тыс. тенге;
Сз - стоимость земли, тыс.тенге;
Снс - стоимость нового строительства улучшений, тыс. тенге;
И - накопленный строением износ, тыс. тенге.
Стоимость участка земли определяется по формуле:
(8)
где Sз - площадь земельного участка, м2;
Pз - цена земли за 1м2, тыс. тенге.
Площадь земельного участка определена схематично с добавлением по 2 метра от кромки здания по периметру. Цена земли в контрольной работе принимается равной 146 тенге за 1м2.
Sз = 12 * 21 =252 м2
Сз = 252 м2 * 0,146 тыс.тг. = 36,792 тыс.тг.
Накопленный оцениваемым объектом износ складывается из величины физического, внешнего и функционального износов и определяется по формуле:
(9)
где Иф - физический износ нежилого помещения, тыс. тенге;
Ифн - функциональный износ нежилого помещения, тыс. тенге;
Ив - внешний износ нежилого помещения, тыс. тенге.
При определении стоимости нового строительства улучшений (восстановительной стоимости или стоимости замещения) следует учитывать затраты инвестора, а не подрядчика. При этом средняя величина предпринимательской прибыли подрядчика принимается равной 30 %. Строительные затраты на возведение аналогичных оцениваемому объекту нежилых помещений составляют - 3256 тенге/м2
Снс = 190 м2 * 3,256 тыс.тг/м2 = 618,64 тыс.тг
Данные о физическом износе представлены в таблице 4.
Таблица 4 – Информация о физическом износе конструктивных элементов здания
| Конструктивные элементы здания | Удельный вес, % | Износ, % |
| Фундамент | ||
| Стены и перегородки | ||
| Перекрытия | ||
| Кровля | ||
| Полы | ||
| Проемы | ||
| Отделочные работы | ||
| Инженерное оборудование | ||
| Прочие работы | ||
| ИТОГО: | - |
Разбивка здания по элементам осуществлена в соответствии со Сборником 32 Укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий.
Таблица 5 - Расчет физического износа оцениваемого нежилого помещения
| Конструктивные элементы здания | Удельный вес, % | Снс, тыс. тг. | Износ, % | износ, тыс.тг |
| Фундамент | 43,30 | 2,60 | ||
| Стены и перегородки | 160,85 | 14,48 | ||
| Перекрытия | 74,24 | 3,71 | ||
| Кровля | 30,93 | 3,09 | ||
| Полы | 55,68 | 6,68 | ||
| Проемы | 68,05 | 6,81 | ||
| Отделочные работы | 43,30 | 3,46 | ||
| Инженерное оборудование | 92,80 | 8,35 | ||
| Прочие работы | 49,49 | 2,97 | ||
| ИТОГО: | 618,64 | - | 52,15 |
Таким образом, проведя все необходимые предварительные расчеты по определению стоимости земельного участка, стоимости замещения оцениваемого объекта недвижимости и величины накопленного им износа, можно рассчитать оценочную стоимость данного нежилого помещения затратным подходом.
И = Иф + Ифн + Ив
И = 52,15 + 0 + 0 = 52,15 тыс.тг
Сзп = 36,792 тыс.тг. + 618,64 тыс.тг - 52,15 тыс.тг = 603,282 тыс.тг
Затратный подход в оценке недвижимости не отражает рыночную стоимость, т.к. затраты инвестора не всегда создают рыночную стоимость из-за разницы в издержках на воссоздание сопоставимых объектов, и, напротив создаваемая стоимость не всегда бывает адекватной понесенным затратам.