Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, основанный на том, что при наличии на рынке нескольких аналогичных объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости эквивалентной полезности.
Данный метод оценки недвижимости заключается в определении стоимости помещения на основе сравнительного анализа имеющихся рыночных данных о недавних продажах аналогичных (сопоставимых с оцениваемым помещением) объектов. При этом выявляются различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями каждого аналога, и по всем рассматриваемым элементам сравнения (различиям) качественным и количественным определяются соответствующие корректировки. Поправки применяются с целью определения вероятной цены продажи аналога, обладающего теми же характеристиками, что и оцениваемый объект, т.е. применение корректировок позволяет сгладить различия между оцениваемым объектом недвижимости и сопоставимыми аналогами.
В таблице 2 приведена информация по рынку о недавно проданных объектах недвижимости, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением.
Таблица 2 – Данные о продажах нежилых помещений
| Аналоги | Местоположение | Площадь, м2 | Материал стен | Состояние Помещения | Стоимость оборудования, тыс. тенге |
| А1 | с/о | к | Ср | ||
| А2 | с/о | к | Пл | ||
| A3 | с/о | п | Ср | ||
| А4 | О | п | Ср | ||
| А5 | О | к | Пл | ||
| А6 | О | к | Ср | ||
| А7 | Ц | к | Ср | ||
| А8 | Ц | к | Пл | ||
| А9 | Ц | п | Ср |
На основе сравнительного анализа сопоставимых объектов получим скорректированные цены продажи, то есть девять вариантов оценочной стоимости рассматриваемого нежилого помещения.
Результаты проведения корректировочных расчетов отображены в таблице 3.
Таблица 3 - Корректировка цен сопоставимых нежилых помещений
| Объект сравнения | Местоположение | Площадь, м2 | Материал стен | Состояние помещения | Стоимость оборудования, тыс.тенге | Цена продажи*, тыс.тенге | Цкх**, тыс. тенге | Поправка в долях | Итоговая скорректированная цена, тыс.тенге | ||
| по местоположению | по материалу стен | по состоянию помещения | |||||||||
| ОЦ | с/о | к | пл | - | - | - | - | - | - | ||
| А1 | с/о | к | Ср | 553,77 | 0,85 | 1,09 | 1,12 | 574,63 | |||
| А2 | с/о | к | Пл | 505,99 | 0,85 | 1,09 | 1,12 | 525,05 | |||
| A3 | с/о | п | Ср | 541,24 | 0,85 | 1,09 | 1,12 | 561,64 | |||
| А4 | О | п | Ср | 430,93 | 0,72 | 1,09 | 1,12 | 378,78 | |||
| А5 | О | к | Пл | 447,71 | 0,72 | 1,09 | 1,12 | 393,53 | |||
| А6 | О | к | Ср | 494,19 | 0,72 | 1,09 | 1,12 | 434,38 | |||
| А7 | Ц | к | Ср | 652,61 | 0,9 | 1,09 | 1,12 | 717,03 | |||
| А8 | Ц | к | Пл | 559,39 | 0,9 | 1,09 | 1,12 | 614,61 | |||
| А9 | Ц | п | Ср | 590,54 | 0,9 | 1,09 | 1,12 | 648,84 |
1 *Цены продаж нежилых помещений, сопоставимых с оцениваемым объектом недвижимости, представлены в Приложении Б в соответствии с номером варианта.
2 **Цкх - цена продажи аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования).
(2)
где Цкх i - пена продажи i-го аналога, приведенная к оцениваемому объекту по количественным характеристикам (по площади и стоимости оборудования), тыс. тенге;
P i – цена продажи i-го аналога, тыс. тенге;
Cоб i – стоимость оборудования i-го аналога, тыс. тенге;
Sп i – площадь i-го аналога, м2.
| Цкх1= | 615 - 35 | *190 | = | 553,77 |
| Цкх2= | 520 - 22 | *190 | = | 505,99 |
| Цкх3= | 545 - 18 | *190 | = | 541,24 |
| Цкх4= | 465 - 25 | *190 | = | 430,93 |
| Цкх5= | 443 - 0 | *190 | = | 447,71 |
| Цкх6= | 530 - 15 | *190 | = | 494,19 |
| Цкх7= | 655 - 23 | *190 | = | 652,61 |
| Цкх8= | 580 - 0 | *190 | = | 559,39 |
| Цкх9= | 605 - 30 | *190 | = | 590,54 |
Практика применения сравнительного метода оценки недвижимости показывает, что различия в ценах сопоставимых нежилых помещений за счет местоположения составляют:
- между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности – 15%;
- между расположенными в центре города и районе средней отдаленности – 10%.
Для определения поправок по другим параметрам (материалу стен и состоянию помещения) в данной контрольной работе применен метод сопоставимых пар.
Поправка в долях по материалу стен получена следующим образом:
Для района с/о:
| 553,77 | = | 1,02 | |
| 541,24 |
Для района о:
| 494,19 | = | 1,15 | |
| 430,93 |
Для центра:
| 652,61 | = | 1,11 | |
| 590,54 |
Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина по всем районам:
| 1,02+1,15+1,11 | = | 1,09 | |
Поправка в долях по состоянию помещения получена следующим образом:
Для района с/о:
| 553,77 | = | 1,09 | |
| 505,99 |
Для района о:
| 494,19 | = | 1,1 | |
| 447,71 |
Для центра:
| 652,61 | = | 1,17 | |
| 559,39 |
Общая поправка по городу определена как средняя арифметическая величина по всем районам:
| 1,09+1,1+1,17 | = | 1,12 | |
В таблицу 3 занесены итоговые величины корректирующих коэффициентов.
Итоговая скорректированная цена i-го аналога (гр.12, табл.3) определяются как произведение величины цены продажи i-го аналога, скорректированной по количественным характеристиками (Цкхi) и общих поправок по местоположению, материалу стен и состоянию помещения.
Итоговая скорректированная цена 1-го аналога:
553,77*0,85*1,09*1,12=574,63
цена 2-го аналога: 505,99*0,85*1,09*1,12=525,05
цена 3-го аналога: 541,24*0,85*1,09*1,12=561,64
цена 4-го аналога: 430,93*0,72*1,09*1,12=378,78
цена 5-го аналога: 447,71*0,72*1,09*1,12=393,53
цена 6-го аналога: 494,19*0,72*1,09*1,12=434,38
цена 7-го аналога: 652,61*0,9*1,09*1,12=717,03
цена 8-го аналога: 559,39*0,9*1,09*1,12=614,61
цена 9-го аналога: 590,54*0,9*1,09*1,12=648,84
Теперь проводим согласование полученных итоговых скорректированных цен аналогов с целью исключения случайных величин. Согласование - это не усреднение полученных промежуточных результатов, а процесс взвешивания и сравнения показателей в соответствии с их характеристиками.
Для получения результата оценки на основе сравнительного метода оценки недвижимости (Ссмо) согласование скорректированных цен аналогов проводим в соответствии с имеющимися отличиями сопоставимых объектов от оцениваемого нежилого помещения. Для согласования данных используваныся статистические методы, экспертные оценки и математические методы в комплексе с мнением оценщика.
Суждение о стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного анализа продаж можно принять в результате анализа четырех показателей:
- среднеарифметического значения скорректированных цен сопоставимых продаж;
- модального значения;
- медианного значения;
- скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога.
Чтобы избежать искажения расчетных данных проверим полученный ряд значений (итоговых скорректированных цен) на устойчивость. Для этого используется показатель коэффициента разбросанности ряда (kр):
(3)
где аmax – максимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен.
аmin – минимальное значение ряда полученных итоговых скорректированных цен;
При проверке ряда полученных итоговых скорректированных цен продаж необходимо ряда проверяемых значений проранжировать и учесть, что:
- если kр ≤ 1,3, это означает что все полученные значения достоверны и могут участвовать в определении среднего значения скорректированной цены продажи;
- если 1,3 ≤ kр ≤ 2, то проверку и очистку ряда значений стоимости необходимо проводить по методу определения крайних (граничных) значений по формулам:
(4)
(5)
где аmax – наибольшая величина в ряду значений итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов;
аmin – наименьшая величина в ряду значений итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов;
lim аmax, lim amin – расчетные предельные максимальное и минимальное значение стоимости сопоставимых объектов недвижимости;
åаi – сумма всех значений ряда итоговых скорректированных цен сопоставимых объектов недвижимости;
n – количество значений в ряду полученных цен аналогов;
k – коэффициент, зависящий от количества значений в проверяемом ряду (для числа значений от 7 до 8 принимается равным 1,1);
аn-1 – предпоследнее значение ранжированного ряда полученных итоговых скорректированных цен аналогов;
а2 – второе значение ранжированного ряда полученных итоговых скорректированных цен аналогов.
| Kр= | 717,03 | = | 1,89 |
| 378,78 |
| a max ≤ lim a max = | 4848.50-717.03 | +1.1*(614.61+378.78) | = | 1609.159 |
| 9-1 | ||||
| a min ≤ lim a min= | 4848.50-378.78 | -1.2*(717.03-525.05) | = | 387.537 |
| 9-1 |
Условие выполняется, поэтому все значения полученных итоговых скорректированных цен аналогов могут быть приняты для определения среднего значения оценочной стоимости объекта недвижимости.
| Ср.цена= | 574,63+525,05+561,64+378,78+393,53+434+717,03+614,61+648,84 | = | 538,72 |
Местоположение в значительной мере определяет величину эксплутационных затрат, особенно транспортных, часто выступает необходимым элементом технологии, наконец элементом удобства для покупателей. Поэтому местоположение значительно влияет на стоимость недвижимости, так же немаловажное значение имеет состояние объекта.