Помещения
Доходный подход основан на том, что стоимость недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести. Таким образом, доходный подход заключается в преобразовании ожидаемых выгод, которые может принести использование и (или) последующая продажа объекта недвижимости с учетом риска, в текущую стоимость недвижимости.
Основной предпосылкой расчета стоимости недвижимости на основе данного подхода считается ее сдача в аренду. Для преобразования будущих доходов от недвижимости в текущую стоимость осуществляется капитализация дохода.
Капитализация дохода – это процесс, определяющий взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости оцениваемого объекта и представляет собой норму дохода инвестора от использования недвижимости на единицу вложенных им средств в данный объект недвижимости.
Определение стоимости оцениваемого помещения осуществляется по формуле:
(10)
где Сдп - стоимость оцениваемого объекта недвижимости, рассчитанная путем применением доходного подхода, тыс. тенге;
NOI нп - чистый операционный доход от оцениваемого нежилого помещения за год, тыс. тенге:
TCRнп - общая норма (коэффициент) капитализации.
Для определения NOIнп следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы от оцениваемого объекта недвижимости.
Потенциальный валовой доход (FCFнп) - это сумма всех ожидаемых поступлений от использования оцениваемого объекта недвижимости. В контрольной работе необходимо определить годовой FCFнп по формуле:
(11)
где r - очищенная ставка аренды в месяц за оцениваемое нежилое помещение, тенге/м2;
t - количество месяцев в периоде, за который определяется потенциальный валовой доход.
Эффективный валовой доход (ECFнп) - это потенциальный валовой доход уменьшенный на величину потерь от недозагрузки объекта и недосбора денежных средств в иде арендной платы. Расчет ECFнп для сдаваемых в аренду объектов выполняется по формуле:
(12)
где L1 - убытки от недозагруженности помещений, тыс.тенге;
L2 - убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов, тыс. тенге.
В контрольной работе убытки от недозагруженности помещений (L1) составляют 1% от FCFнп, а убытки от недосбора арендной платы и смены арендаторов (L2) составляют 3% от FCFнп.
Чистый операционный доход (NOIнп) представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от оцениваемого имущества после покрытия всех эксплуатационных расходов и резервов. Данный показатель определяется по формуле:
(13)
где E - расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией оцениваемого объекта, тыс. тенге.
Расходы арендодателя по содержанию и эксплуатации объекта недвижимости включают:
- расходы по управлению - 12% от ECFнп;
- расходы по налогу на имущество - 1% в год от остаточной стоимости (согласно Налоговому Кодексу РК);
- расходы по страхованию - 0,1 % от стоимости нового строительства;
- расходы по земельному налогу в год:
а) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые нежилыми строениями и сооружениями – 9,65 тенге./м2
б) на земли г. Усть-Каменогорска, занятые жилищным фондом, включая строения и сооружения при нем - 0,58 тенге/м2.
Студент должен самостоятельно выбрать величину земельного налога в соответствии с выбранным месторасположением оцениваемого объекта недвижимости. Ставки налога на земли других районов (областей) принимаются в соответствии с налоговым законодательством Республики Казахстан (см. Кодекс РК "О налогах и других обязательных платежах в бюджет" (Налоговый Кодекс).
Поэтапный расчет чистого операционного дохода (NOIнп) за год нужно представить в таблице 6.
Для определения общей нормы (коэффициента) капитализации оцениваемого нежилого помещения необходимо рассчитать коэффициенты капитализации для объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым, по следующей формуле:
(14)
где NOIi – годовой чистый операционный доход i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение В, в соответствие с вариантом), тыс. тенге;
Pi - цена продажи i-го нежилого помещения, сопоставимого с оцениваемым объектом (Приложение № Б), тыс. тенге
Расчет коэффициентов капитализации по аналогам оцениваемого объекта недвижимости проводится в таблице 7.
Таблица 6 - Определение годового чистого операционного дохода оцениваемого нежилого помещения (пример)
| Показатели | Ед. изм. | Количество |
| Очищенная арендная ставка в месяц за м2 (r) | тенге/м2 | |
| Площадь оцениваемого помещения (Sнп) | м2 | |
| Потенциальный валовой доход за год (FCFнп) | тыс.тенге | 6,48 |
| Убытки от недозагрузки помещений, смены арендаторов и недосбора арендной платы | тыс. тенге | 0,26 |
| Эффективный валовой доход за год (EFCнп) | тыс. тенге | 6,22 |
| Общие расходы арендодателя (E), в том числе: | тыс. тенге | 1,63 |
| Расходы по управлению | тыс. тенге | 0,75 |
| Расходы по налогу на имущество | тыс. тенге | 0,78 |
| Расходы по страхованию имущества | тыс. тенге | 0,08 |
| Расходы по земельному налогу | тыс. тенге | 0,02 |
| Чистый операционный доход (NOIнп) | тыс. тенге | 4,59 |
Таблица 7 – Коэффициенты капитализации объектов, сопоставимых с оцениваемым помещением
| Аналоги | Чистый операционный доход аналога (NOIi), тыс. тенге | Цена продажи аналога (Pi), тыс. тенге | Коэффициент капитализации аналога (CRi), % |
| А1 | 22,15 | 8,86 | |
| А2 | 24,02 | 10,68 | |
| … | … | … | … |
Средняя норма (коэффициент) капитализации по рынку недвижимости в целом определяется как среднее арифметическое значение коэффициентов капитализации аналогов, сопоставимых с оцениваемым нежилым помещением.
Таким образом, на основе произведенных расчетов чистого операционного дохода и общей нормы капитализации для оцениваемого нежилого помещения определяется искомая величина стоимости данного объекта недвижимости доходным методом.
В заключении данного раздела необходимо сделать краткие выводы к произведенным расчетам и проанализировать доходы от использования оцениваемого объекта недвижимости и расходы связанные с его эксплуатацией, дать заключение относительно его доходности, а также представить необходимые пояснения к величине оценочной стоимости рассматриваемого помещения, определенной доходным методом.