Введение
Развитие рынка недвижимости в России породило такое профессиональное направление, как управление объектами недвижимости. Деятельность профессионального управляющего недвижимостью включает в себя различные аспекты, начиная от принятия инвестиционных решений в сфере недвижимости и заканчивая организацией технической эксплуатации объекта недвижимости. Главная ответственность управляющего – это доход приносимый объектами недвижимости.
Одним из основных признаков объектов недвижимости является их долговечность. Долговечность недвижимости практически выше долговечности всех иных товаров, кроме отдельных видов драгоценных камней и изделий из редких металлов. Например, согласно действующим в России строительным нормам и правилам (СНиП) жилые задания в зависимости от материала основных конструкций (фундамента, стен, перекрытий) подразделяются на 6 групп с нормативными сроками службы от 15 до 150 лет. Длительность кругооборота земли при правильном ее использовании бесконечна, а нарушение правильной ее эксплуатации приведет к невосполнимым потерям. Управление объектами недвижимости необходимо на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости вплоть до ликвидации. Поэтому квалифицированные специалисты этой области необходимы будут всегда. Принято выделять несколько основных стадий жизненного цикла объектов недвижимости в зависимости от вида недвижимости:
| ЖЦ недвижимости как физического объекта | ЖЦ недвижимости как экономического объекта (товара) | ЖЦ недвижимости как объекта собственности |
| § Прединвестиционная стадия (замысел, анализ возможностей, обоснование) § Создание, формирование (проектирование, строительство) § Ввод в эксплуатацию § Использование § Функциональное устаревание § Капитальный ремонт или развитие § Невосстановимый физический износ § Прекращение: естественное, разрушение, снос | § Создание § Государственная регистрация § Владение и использование, смена владельцев (собственников) § Развитие § Ухудшение потребительских свойств § Окончание экономического срока жизни | § Приобретение (покупка, наследование, постройка) § Государственная регистрация права собственности § Владение и использование в определенный период § Управление объектом недвижимости § Распоряжение собственностью без передачи прав собственности (сдача в аренду, залог, иные операции) § Развитие недвижимости Смена права собственности (продажа, дарение, реквизиция и п |
| р.) § Государственная регистрация сделок § Окончание жизни объекта недвижимости |
В данном методическом пособии рассматриваются основные этапы выполнения курсового проекта по дисциплине «Основы управления недвижимостью».
|
|
Объектом курсового проекта является незастроенный земельный участок. Студенту предоставляется право самостоятельного выбора объекта для выполнения курсового проекта, если же у студента возникают затруднения с выбором объекта, то преподаватель его назначает в зависимости от сложившейся экономической ситуации в городе на момент выдачи задания.
Главная задача курсового проекта – это разработка инвестиционного проекта по созданию и эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с жизненными циклами рассмотренными выше.
|
|
Курсовой проект состоит из двух основных разделов:
1. Разработка бизнес-концепции использования земельного участка и выбор наиболее эффективного способа его эксплуатации. Цель этого раздела привить студентам практические навыки использования основного принципа наилучшего наиболее эффективного использования, применяемого при оценке недвижимости, разрабатывать и принимать инвестиционные решения. Практикум по разработке бизнес-концепции для выбранного варианта использования объекта курсового проекта поможет развить студентам навыки оценки тенденций развития рынка недвижимости, творческого мышления и нестандартного подхода при принятии инвестиционных решений в сфере управления недвижимостью.
2. Организация эксплуатации объекта недвижимости. Цель этого раздела освоить студентами такие навыки, как:
· Организация эксплуатации объекта недвижимости;
· Планирование доходов полученных от объекта недвижимости;
· Разработка мероприятий по увеличению доходов, полученных от эксплуатации объекта недвижимости;
· Организация текущего и капитального ремонта;
· Порядок расчета платы за коммунальные услуги;
· Разработка перечня проводимых работ по содержанию и эксплуатации объекта недвижимости в соответствии с действующим законодательством.
В настоящее время эффективности управления и распоряжения земельными ресурсами придается большое значение. Земельный рынок в настоящее время функционирует в основном в сфере передачи государственных и муниципальных земельных участков в аренду. Количество таких участков весьма ограничено, поэтому подготовка и выпуск на рынок труда специалистов обладающих навыками эффективного управления такими объектами недвижимости с экономической точки зрения имеет очень большое значение.
|
|
Для работы над курсовым проектом студентам необходимы знания, полученные по таким дисциплинам как: основы оценки объектов недвижимости, основы строительного производства, основы градостроительства, оценка инвестиционной привлекательности, управление проектам, землеустройство и кадастр.
Глава №1 – Анализ эффективности использования объекта недвижимости и разработка бизнес-концепции наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости.
Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости. Выбор наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости позволяет принять принципиальное решение о форме существования объекта недвижимости и путях его развития в период управления недвижимостью.
Варианты наилучшего и наиболее эффективного использования объекта:
? оставить все как есть;
? внести небольшие изменения, как, например, смена арендаторов; расширение числа помещений, сдаваемых в аренду; проведение ремонта и т. д.;
? изменить функциональное назначение объекта, например, в результате реконструкции и перепрофилирования помещений;
? ликвидировать (снос, продажа) объект недвижимости с последующим приобретением или арендой другого объекта.
В процессе выбора варианта использования объекта недвижимости необходимо определить наиболее приемлемый и эффективный путь с точки зрения законодательства, технической возможности, экономической целесообразности и максимальной реализуемости целей собственника объекта недвижимости. Для этого необходимо рассмотреть и рассчитать все возможные варианты использования объекта.
Можно выделить три основных этапа процедуры выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости:
1) составление перечня возможных вариантов использования объекта недвижимости;
2) определение нескольких максимально прибыльных вариантов;
3) определение максимально продуктивного варианта с точки зрения целей собственника.
На первом этапе формируется перечень всех возможных вариантов использования объекта недвижимости по функциональному назначению (рис. 5.1). В каждом из указанных сегментов продукты (помещения, отдельные объекты) используются потребителями для разных целей, а значит, предъявляются разные требования к их основным свойствам и характеристикам. Отсюда вытекают различия в типах архитектурных и объемно-планировочных решений объектов, в качестве отделки помещений, в требованиях к техническому обслуживанию и эксплуатации. Соответственно, для объектов различного функционального назначения будут различаться: перечень необходимых работ, затраты на капитальный ремонт, расходы на текущее содержание и т. д. Различаются и законодательные требования к функционированию объектов того или иного назначения.
На втором этапе проводится проверка соответствия рассматриваемых вариантов использования четырем критериям:
1) быть законодательно разрешенным;
2) быть физически осуществимым;
3) быть управленчески возможным;
4) быть экономически целесообразным и финансово осуществимым.
Итогом выбора наилучшего и наиболее эффективного варианта использования объекта недвижимости должно стать определение нескольких вариантов, отдача от которых максимальна.
На третьем этапе анализа для каждого из оставшихся вариантов готовится долгосрочный (3?5 лет) бюджет управления объектом, по результатам анализа которого выбирается вариант, максимально удовлетворяющий целям собственника, но не всегда лучший с экономической или инвестиционной точек зрения.
Определение лучшего варианта использования рекомендуется производить дисконтированием потоков чистых операционных доходов. При этом желаемая норма отдачи выбирается с учетом риска инвестиций и целей собственника. При прочих равных условиях наилучшее и наиболее эффективное использование будет у того варианта, который имеет максимальное значение чистого дисконтированного дохода.
При выборе максимально продуктивного варианта необходимо учитывать, что часто наилучшее и наиболее эффективное использование подразумевает многофункциональное использование объекта недвижимости. Например, на одном объекте могут быть реализованы и офисные, и торговые, и жилые функции.
Основная задача данного раздела – выбор такого использования объекта недвижимости, который позволит получить максимальную доходность и увеличить рыночную стоимость рассматриваемого объекта недвижимости (земельного участка), в рамках существующих ограничений.
Оценка как существующих, так и вновь создаваемых объектов недвижимости производится на базе основного принципа - принципа наилучшего и наиболее эффективного использования объекта недвижимости, при этом рассматриваются все возможные варианты использования и выбирается тот, который обеспечивает максимальную стоимость недвижимости на дату оценки. Под возможными подразумеваются физически осуществимые, юридически правомочные, финансово обеспеченные варианты. Необходимость проведения анализа наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости объясняется желанием девелоперов и инвесторов, участвующих в реализации проектов по созданию объектов недвижимости получить от проекта максимальный доход на инвестиции.
В соответствии с этим принципом при анализе объекта недвижимости в первую очередь необходимо рассмотреть структуру регионального рынка недвижимости или рынка недвижимости города, провести анализ ближайшего окружения объекта оценки, что позволит сделать выводы о том, какого типа недвижимость может быть востребована в зоне расположения объекта.
В первую очередь необходимо рассмотреть наилучшее наиболее эффективное использование земельного участка как незастроенного, то есть определить при каком виде использования, земельный участок будет иметь максимальную стоимость.
Земельный участок рассматривается как незастроенный, при этом коэффициенты капитализации для зданий и земли различны:
ü определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями определенного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
ü расчет потенциального валового дохода;
ü внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей;
ü определение возможности получения прочих доходов и их величины;
ü оценка действительного валового дохода;
ü расчет эксплуатационных расходов, резерва затрат капитального характера и общего чистого операционного дохода от недвижимости;
ü определение коэффициента капитализации для зданий;
ü оценка дохода, приносимого построенными зданиями и сооружениями, и дохода, относимого к земле;
ü расчет коэффициента капитализации для земельного участка;
ü оценка земельного участка методом капитализации дохода, приносимого землей.
Земельный участок рассматривается как незастроенный, коэффициенты капитализации для земли и строений одинаковы
ü определение стоимости застройки условно свободного земельного участка зданиями и сооружениями конкретного назначения с учетом рыночного спроса и предложения;
ü расчет потенциального валового дохода;
ü внесение поправок с учетом коэффициента загрузки и потерь при сборе платежей и величины прочих доходов;
ü оценка действительного валового дохода;
ü расчет эксплуатационных расходов и резерва затрат капитального характера, а также общего чистого операционного дохода;
ü определение общего коэффициента капитализации для оцениваемой недвижимости;
ü оценка недвижимости методом капитализации дохода;
ü оценка земельного участка в виде дохода, равного разнице между расчетной стоимостью недвижимости и затратами на улучшения.
При анализе ННЭИ необходимо принять во внимание факторы, определяющие оптимальное использование земельных участков:
ü местоположение - оказывает основное влияние на стоимость земельного участка (учитываются перспективность местоположения, транспортная доступность);
ü рыночный спрос - данный фактор отражает соотношение спроса и предложения на рынке, изучается для обоснования выбираемого варианта использования земельного участка (перспективы рыночного спроса на предлагаемое использование, виды налогов и другие условия). Необходимо выделить сегмент рынка, на нем и нужно развивать деятельность;
ü финансовая обоснованность - подразумевает способность проекта обеспечить доход от использования земельного участка. Получаемый доход должен быть достаточным для возмещения затрат инвесторов и для обеспечения получения ожидаемой прибыли;
ü физическая пригодность участка - это перспектива создания улучшений - размер, климат, топография, качество грунта, экологические параметры, инженерно-геологические и гидрогеологические характеристики участка, существующее зонирование и т. д.;
ü физическая осуществимость и технологическая обоснованность - это анализ соотношения качества, расходов и сроков реализации проекта, доступность транспорта, вероятность стихийных бедствий, возможность подключения к коммунальным удобствам, учет размеров и формы участка;
ü законодательная или юридическая допустимость связана с соответствием варианта использования земельного участка действующему законодательству. Данная допустимость выявляется в результате анализа строительных, экологических нормативов, ограничений этажности, сложности в районе исторической городской застройки, возможного изменения нормативных актов, соблюдения правил зонирования, негативных настроений местного населения;
ü максимальная доходность, она определяется дисконтированием будущих доходов альтернативных вариантов использования с учетом риска инвестиций.
Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости предполагает проведение подробного исследования рыночной ситуации, характеристик оцениваемого объекта, идентификации востребованных рынком вариантов, совместимых с параметрами оцениваемого объекта, расчет доходности каждого варианта и оценку стоимости недвижимости при каждом варианте использования. Оптимальное использование участка земли определяется конкурирующими факторами конкретного рынка, к которому принадлежит оцениваемый объект собственности, и не является результатом субъективных домыслов собственника, девелопера или оценщика. Поэтому анализ и выбор наиболее эффективного использования является, по сути, экономическим исследованием рыночных факторов, существенных для рассматриваемого объекта.
Земельный участок рассматривается как застроенный, однако строения требуют проведения некоторых улучшений
ü расчет чистого операционного дохода, приносимого недвижимостью;
ü определение общего коэффициента капитализации;
ü оценка недвижимости методом капитализации чистого операционного дохода;
ü расчет затрат на усовершенствование объекта;
ü определение прироста стоимости недвижимости с учетом проведенных улучшений (Рыночная стоимость объекта по текущему использованию - Рыночная стоимость объекта с проведенными улучшениями).
Последовательность рассмотрения данных критериев в ходе анализа различных вариантов использования недвижимости для выбора наиболее эффективного обычно соответствует приведенной выше. В первую очередь рассматриваются юридическая допустимость и физическая осуществимость, затем оцениваются финансовая обеспеченность и максимальная продуктивность. Данная последовательность процедуры анализа обусловлена тем, что наиболее эффективный вариант использования, даже при наличии необходимого финансирования, неосуществим, если он юридически запрещен или невозможна его физическая реализация.
Технология рассмотрения наилучшего наиболее эффективного использования объекта недвижимости состоит из двух этапов:
1. Это выбор вида использования объекта недвижимости: жилое здание, офисное, торговое, административное, промышленный объект недвижимости или рекреационный.
1.1 В первом параграфе первой главы дается детальное описание рассматриваемого объекта недвижимости: местоположение, транспортная доступность, окружение, наличие или возможность подключения к сетям инженерной инфраструктуры и пр.
Выполнять первый параграф первой главы рекомендуется с занесением всех основных результатов в таблицу 1 и четким описанием каждого рассматриваемого параметра и ссылками на официальные источники информации, если в работе применены какие-либо статистические данные.
Таблица 1.
| Юридически допустим | Физически осуществим | Рыночная стоимость 1 кв.м. здания | ||
| вариант 1 - жилое здание | ||||
| вариант 2 – назначение - торговое | ||||
| вариант 3 – назначение административное | ||||
| вариант 4 - промышленный объект недвижимости | ||||
| Вариант 5 – назначение объекта недвижимости рекреационный |
Юридически допустимым проектом считается тот проект, на реализацию которого отсутствую ограничения установленные законодательством или местными нормами и правилами. Необходимо проанализировать зонирование территорий на предмет разрешенного использования земельного участка, и градостроительный план города.
Например: Объект недвижимости – незастроенный земельный участок, на котором предполагается возвести Авто - заправочную станцию. Земельный участок располагается в спальном районе с плотной застройкой.
Правила строительства АЗС, регламентируются СНиП и Федеральным законом № 123 от 22 июля 2008 года, который называется «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». В нём описываются технические требования к АЗС. Все АЗС делятся на заправки с наземным и подземным расположением резервуаров с топливом. Если резервуар под землёй, то расстояние от АЗС до ближайшего жилого или общественного здания должно быть не менее 25 метров. Если над землёй — не менее 50 метров. То же самое касается и мест массового скопления людей — парков, мест отдыха. Расположение заправок относительно водоёмов никак не регламентировано.
Физически осуществим – этот параметр регламентирует реализацию проекта относительно ограничений на возможность строительства или реконструкции объекта недвижимости. В этом пункте рассматривается техническая составляющая реализации проекта и возможность его осуществления с технической точки зрения.
Например: В плотно застроенном спальном районе предполагается возвести жилой комплекс. СНИПом строго регламентировано установка и доступ строительной техники на участок застройки. Башенный кран при повороте стрелы не должен задевать рядом стоящие здания. Или проанализировать на наличие инженерных коммуникаций, дорог и пр.
Рыночная стоимость одного квадратного метра недвижимости рассчитывается на основе статистических данных аналогичных объектов с учетом применения поправок на площадь здания, местоположение, материал из которого построено здание, архитектурно-планировочных решений и т.п.
Базовые знания для применения принципа наилучшего наиболее эффективного использования студенты приобретают на таких предметах как основы оценочной деятельности и оценка недвижимости.
Наиболее эффективным видом использования будет являться тот вариант использования, который юридически и физически осуществим, и имеет максимальную рыночную стоимость.
1.2. Для выбранного вида здания разрабатываются возможные типы использования и рассчитывается доходность для каждого типа использования. Доходность может быть охарактеризована двумя основными показателями:
· Срок окупаемости проекта
· Чистый дисконтированный доход полученный от инвестиционного проекта
Финансовые показатели – это показатели, которые характеризуют экономическую целесообразность реализации проекта. Считаются укрупненно в рамках прединвестиционного исследования.
Простой срок окупаемости проекта:
В этом пункте необходимо рассчитать за какой срок вложенные средства вернуться инвестору и будут погашены все кредиты, а объект начнет приносить прибыль. Далее необходимо сравнить этот показатель со среднеотраслевым и проанализировать полученный результатПростым сроком окупаемости инвестиций (payback period) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости. Начальным моментом обычно является начало первого шага или начало операционной деятельности. Моментом окупаемости называется тот наиболее ранний момент времени в расчетном периоде, после которого кумулятивные текущие чистые денежные поступления NV (k) становятся и в дальнейшем остаются неотрицательными.
Метод расчета срока окупаемости РР инвестиций состоит в определении того срока, который понадобится для возмещения суммы первоначальных инвестиций. Если сформулировать суть этого метода более точно, то он предполагает вычисление того периода, за который кумулятивная сумма (сумма нарастающим итогом) денежных поступлений сравнивается с суммой первоначальных инвестиций.
Формула расчета срока окупаемости имеет вид
где РР - срок окупаемости инвестиций (лет);
Ко - первоначальные инвестиции;
CFcг - среднегодовая стоимость денежных поступлений от реализации инвестиционного проекта.
Простой срок окупаемости является широко используемым показателем для оценки того, возместятся ли первоначальные инвестиции в течение срока их экономического жизненного цикла инвестиционного проекта.
Данные по затратам на инвестиционный проект студент должен взять из проектов-аналогов, а не на основе конкретных материалов поставщиков, потребителей и т.п. Если аналоги находятся в другом регионе, имеют иные конструктивные решения или иные отличия допускается применение поправочных коэффициентов. В курсовом проекте обязательно указывается ссылка на источник информации данных по проекту – аналогу.
Чистый дисконтированный денежный доход:
Дисконтирование денежного потока осуществляется путём умножения Фt на коэффициент дисконтирования
,
Где NPV – чистый дисконтированный доход,
R t – выручка;
3t - эксплуатационные затраты;
К t - капиталовложения (инвестиции).
Пример.
Реализуем ИП. Срок реализации = 4 года.
Денежные потоки в млн. руб.
1 год: R = 0; З = 0; К = 1;
2 год: R = 0,6; З = 0,5; К = 1;
3 год: R = 2; З = 0,5; К = 0;
4 год: R = 4; З = 0,5; К = 0.
Е = 10 % = 0,1
t0 = 0
0 1 2 3 4
t
NPV
ЧДД = NPV = (0-0-1)*1/(1+0,1)1 + (0,6-0,5-1)×1/(1+0,1)2 + (2-0,5-0,5)× 1/(1+0,1)3 + (4-0,5-0)× 1/(1+0,1)4 = -0,91 - 0,74 + 1,13 + 2,4 = 1,87 млн. руб.
ЧД = 3,1 млн. руб. без дисконтирования.
Метод расчета чистого дисконтированного дохода, (NPV), интегральный эффект.
- это текущая стоимость денежного потока за расчетный период.
где
Рt - выручка,
З t - эксплуатационные затраты,
К t - инвестиции.
Т – расчетный период;
t – шаг расчета (год, квартал, месяц);
αt – коэффициент дисконтирования:
При разовых инвестициях:
ЧДД > О => проект принимается,
ЧДД < O => проект отвергается,
ЧДД = O => проект не прибылен и не убыточен.
Достоинства:
- ЧДД отражает прогнозную оценку роста ценности фирмы;
- ЧДД аддитивен (ЧДД различных ИП можно суммировать), следовательно, можно использовать при анализе инвестиционного портфеля.
Не рекомендуется применять для выбора ИП, если варианты существенно отличаются по величине инвестиций и по срокам окупаемости.
Пример
Предприятие рассматривает ИП – приобретение нового оборудования.
Стоимость оборудования – 15 млн. руб. Срок окупаемости – 5 лет. Износ исчисляется по методу прямолинейной амортизации – 20% годовых.
Налог на прибыль 24 %.
Цена авансированного капитала Е = 14%
Инвестиции производятся за счет собственных средств.
| Показатели | Годы | ||||
| 1. Объем реализации (тыс. руб.) | |||||
| 2. Текущие расходы | -5100 | -5304 | -5516 | -5736 | -5966 |
| 3. Износ (амортизация) | -3000 | -3000 | -3000 | -3000 | -3000 |
| 4. Налогооблагаемая прибыль | |||||
| 5. Налог на прибыль (20 %) | 559,2 | 756,8 | 652,8 | 6,8 | |
| 6. Чистая прибыль | 2236,8 | 3027,2 | 2611,2 | 27,2 | |
| 7. Чистые денежные поступления (3+6) | 5236,8 | 6027,2 | 5611,2 | 3027,2 |
ЧДД = 4680 
+ 5236,8 
+ 6027,2 
+ 5611,2 
+
+ 3027,2 
- 15000 = 4104,36 + 4027,1 + 4068,36 + 3321,83 + 1571,12 –
- 15000 = 2092,78 тыс. руб. > 0 => проект принимается.
Проведенный финансовый анализ вместе с расчетами описываются в пояснительной записке к курсовому проекту, основные результаты заносятся в таблицу. В итоге студент в первой главе должен сделать вывод о том, какой именно тип и вид использования объекта недвижимости является наилучшим наиболее эффективным.
Глава № 2 – Организация эксплуатации объекта недвижимости.
По итогам первой главы для выбранного варианта использования разрабатывается стратегия и схема управления объектом недвижимости в процессе эксплуатации, осуществляется расчет эксплуатационных расходов и конкретизируется расчет чистого дохода, получаемый от объекта недвижимости.
Глава №2 должна включать разделы:
1. Резюме: краткое описание плана управления - бизнес - концепция, стратегия, дерево целей;
2. Организационная структура компании, штатное расписание;
3. Перечень услуг, которые будет предоставлять управляющая компания;
4. Расчет чистого дохода деятельности управляющей компании.
1. Резюме:
1.1 Бизнес-концепция должна включать в себя краткое описание самого объекта недвижимости и его окружения, варианта его наиболее эффективного использования и обоснование выбранного способа управления объектом недвижимости. Способ управления должен включать в себя не только property managment, но и facility managment. Рассматривая способ управления необходимо ответить на следующие вопросы:
- кто является собственником объекта и какие на него возложены функции (инвестиционные, управленческие и т.д.);
- на кого возложены функции по технической эксплуатации объекта;
- на кого возложены функции по финансовому управлению объектом недвижимости;
- кто участвует в процессе управления и какова конечная схема взаимодействия собственника объекта недвижимости, управляющей компании, субподрядных организаций, организаций занимающихся аутсорсинговым и доверительным управлением.
Например:
Жилая недвижимость
Управление многоквартирным жилым домом – это согласованная деятельность собственников помещений в многоквартирном доме, или лиц, привлеченных ими, направленная на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решения вопросов пользования общим имуществом, а также предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.
Способы управления многоквартирным домом:
Первый способ управления многоквартирными домами предполагает непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.
Второй способ управления многоквартирным домом основывается на управлении товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом.
Третий способ управления многоквартирным домом основан на управлении управляющей организацией.
Более подробно эти способы рассмотрены в Жилищном кодексе Российской Федерации. Необходимо их проанализировать, выявить достоинства и недостатки и принять такой способ управления, который будет наиболее эффективен.
Коммерческая недвижимость
Выбор способа управления коммерческим объектом недвижимости зависит от:
· целей, которые преследует собственник объекта недвижимости,
· от типа коммерческой недвижимости,
· от опыта имеющегося у собственника по управлению недвижимостью,
· от наличия квалифицированных кадров в сторонних организациях в регионе, где располагается объект коммерческой недвижимости.
В основном можно выделить следующие способы управления коммерческими объектами недвижимости:
1. Управление непосредственно самим собственником, которые подразумевает специализированных структурных подразделений.
2. Передача управляющей компании части работ по управлению объектом недвижимости на субподряд.
2. Передача объекта в доверительное управление.
3. Передача объекта компании, занимающейся аутсорсинговым управлением.
1.2 Необходимо разработать миссию для организации, на которую возложены основные функции по управлению объектом недвижимости.
Ми́ссия (англ. mission) — основная цель организации, смысл ее существования. Миссия — одно из основополагающих понятий стратегического управления. Разные учёные давали различные формулировки миссии.
Миссия организации определяется на этапе становления организации и редко меняется. В качестве примера реальной миссии компании мирового уровня можно привести миссию компании Matsushita, которую Коносуке Мацусита определял как борьбу с бедностью общества и повышение его благосостояния.
Миссия промышленного предприятия должна состоять в преодолении бедности, в избавлении от страданий общества в целом, в том, чтобы сделать людей богатыми.
— Коносуке Мацусита
Обычно миссия формулируется в двух вариантах. Короткий вариант миссии представляет собой 1—2 коротких предложения — брендовый слоган организации, направленный прежде всего на формирование имиджа организации в обществе.
Большинство формулировок миссий содержат правильные слова вроде «люди — наш важнейший актив», «мы будем лучшими в своем деле», «наша цель — превзойти ожидания», «наша цель — обеспечить акционерам доходы выше средних». «Ленивый» способ сформулировать миссию — просто соединить все это в любом порядке.
Второй — расширенный вариант миссии чаще всего формулируется для внутреннего пользования и должен подробно раскрывать все необходимые аспекты миссии, среди них:
1. цель функционирования организации,
2. область деятельности организации,
3. философия организации,
4. методы достижения поставленных целей,
5. методы взаимодействия организации с обществом (социальная политика организации).
Правильно определенная миссия, хотя и имеет всегда общий философский смысл, тем не менее, обязательно несет в себе что-то, что делает ее уникальной в своем роде, характеризующей именно ту организацию, в которой она была выработана.
Миссия — центральный, но не единственный элемент иерархии целей организации. С понятием «миссия» тесно связаны понятия «видение», «ценности», «цели», «показатели результативности», «целевые показатели», «ключевые факторы успеха», «компетенции». Все эти понятия формулируются на основе миссии.
Необходимо разработать стратегию для организации, на которую возложены основные функции по управлению объектом недвижимости.
1.3 Стратегия - интегрированная модель действий, предназначенных для достижения целей предприятия. Содержанием стратегии служит набор правил принятия решений, используемый для определения основных направлений деятельности. Суть стратегии заключается в выборе отличающихся способов ведения деятельности либо ведении иных видов деятельности по сравнению с конкурентами. В противном случае стратегия — это не более чем маркетинговый лозунг, который не в состоянии выдержать конкуренцию.
В общем случае, на предприятии может быть разработано и реализовано четыре основных типа стратегий: Стратегии концентрированного роста – стратегия усиления позиций на рынке, стратегия развития рынка, стратегия развития продукта.
Стратегии интегрированного роста – стратегия обратной вертикальной интеграции, стратегия вперед идущей вертикальной интеграции.
Стратегии диверсификационного роста – стратегия центрированной диверсификации, стратегия горизонтальной диверсификации.
Стратегии сокращения – стратегия ликвидации, стратегия «сбора урожая», стратегия сокращения, стратегия сокращения расходов.
Любая стратегия включает общие принципы, на основе которых менеджеры данной организации могут принимать взаимоувязанные решения, призванные обеспечить координированное и упорядоченное достижение целей в долгосрочном периоде. Выделяют четыре различные группы таких принципов (правил): Правила, используемые при оценке результатов деятельности фирмы в настоящем и в перспективе. Качественную сторону критериев оценки обычно называют ориентиром, а количественное содержание – заданием.
Правила, по которым складываются отношения фирмы с ее внешней средой, определяющие: какие виды продукции и технологии она будет разрабатывать, куда и кому сбывать свои изделия, каким образом добиваться превосходства над конкурентами. Это набор правил называется продуктово-рыночной стратегией или стратегией бизнеса.
Правила, по которым устанавливаются отношения и процедуры внутри организации. Их нередко называют организационной концепцией.