Содержание управления недвижимостью в зависимости от вида недвижимости может включать в себя основное и обеспечивающее управление.
К основным видам деятельности относятся: брокеридж (привлечение пользователей (арендаторов)), управление развитием объекта, техническое обслуживание и ремонт, содержание объекта и обеспечение его ресурсами, обслуживание клиентов, обеспечение охраны и безопасности.
Обеспечивающие виды – это такие виды деятельности, которые также необходимы для управления объектами недвижимости, но предполагают прежде всего работу внутри команды управляющего. К ним относятся маркетинг, финансовый менеджмент и учет, управление рисками, юридическое обеспечение, мониторинг объекта и окружающей среды.
Брокеридж – это деятельность, направленная на привлечение клиентов, состоящих из продвижения объекта (определение потенциальных пользователей, формулирование соответствующих им условий аренды, реклама, выбор каналов продвижения на рынок), поиска потенциальных клиентов и проведения переговоров с ним, подготовки и согласования содержательной части контрактов с арендаторами.
Развитие объекта – внесение изменений, необходимых с точки зрения приближения его к варианту ЛНЭИ
Техническое обслуживание и ремонт – техническая экспертиза объекта, оценка технического состояния и осмотры, ведение технической документации по объекту, непосредственное выполнение работ по техническому обслуживание и эксплуатации (обходы, наладка и регулировка систем, устранение незначительных повреждений, подготовка к сезонной эксплуатации), мелкий ремонт; проведение тендеров по отбору подрядных организаций, определение состава работ, составление технических заданий на проектирование и ремонтные работы, управление ремонтными работами.
Содержание объекта и обеспечение его ресурсами – Оценка санитарного состояния, осмотры, непосредственное выполнение работ по уборке, привлечение состава работ, подготовка технических заданий на выполнение работ. Организация поставок таких видов ресурсов, как электрическая и тепловая энергия, вода, газ, оборудование, инвентарь и пр.: определение объемов и сроков поставки, организация самостоятельных закупок или привлечение поставщиков по категориям ресурсов, поддержание коммуникаций с поставщиками, контроль за поставками.
Обслуживание клиентов – налаживание и поддержание коммуникаций с клиентами, подбор контрагентов и работа с ними, оказание услуг (аренда, услуги по использованию объекта, организация дополнительных и сопутствующих услуг – служба reception, парковочные места, комнаты переговоров, конференц-зал, мебелировка и оснащение помещений, погрузо-разгрузочные операции, ответственное хранение грузов).
Обеспечение охраны и безопасности – осуществление пропускного режима, обходы, установка датчиков, наблюдение за их показаниями и установка аппаратуры видеонаблюдения, отбор подрядных и специализированных обслуживающих организаций и взаимодействие с ними.
Маркетинг – исследование рынка и экономическая (рыночная) экспертиза объекта для определения возможностей, предоставляемых рынком, позиционирования объекта на рынке и определение возможностей доходного использования объекта, разработка и организация путей продвижения объекта на рынке.
Финансовый менеджмент и учет – финансовая экспертиза объекта, отбор банков и других контрагентов и взаимодействие с ними, обеспечение своевременного поступления доходов и оплаты расходов, сопровождение расчетно-кассовых операций, подготовка бюджетов и финансовых отчетов, управленческий и бухгалтерский учет, налоговое планирование и оптимизация налогооблажения, экономический анализ и обоснование решений, анализ и определение источников финансирования и т.п.
Управление рисками – анализ потенциальных рисков, выбор варианта из набора альтернатив, определение путей и средств минимизации потерь, подготовка мер по нейтрализации и компенсации потерь, страхование рисков.
Юридическое обеспечение – юридическая экспертиза объекта, юридическое сопровождение договорных отношений, претензионно-исковая работа, выбор оптимальных юридических схем, обеспечение регистрации прав, юридическая экспертиза, проверка контрагентов, ведение отношений с соответствующими контрагентами.
Мониторинг объекта и окружающей среды. Систематический сбор, обработка и анализ внешней информации (рыночной, нормативно-законодательной) и информации, характеризующей функционирование объекта управления (работа конструкций, сетей и оборудования, удовлетворенность клиентов, финансовое состояние), обеспечение управляющего необходимой информацией для принятия решений.
Перечень работ и услуг может быть расширен в зависимости от вида объекта недвижимости и специфики управления. В этом разделе второй главы студенту необходимо составить перечень работ и услуг, которые буду проводится в целях управления объектом недвижимости и выделить ответственных за проведение этих работ или оказание услуг, то есть определить будут ли это работы проводится самостоятельно командой управляющего или с привлечением аутсорсинговых компаний. Пример приведен в таблице 3.
Таблица 3.
ссссссс