Особенности земли как товара

ПЛАН

Введение

. Особенности свободного рынка земли и связанные с ним экономические категории

Земля - как фактор производства

Особенности земли как товара

Рынок земли

Спрос на землю

Предложение земли

Земельная рента

Абсолютная рента

Дифференциальная рента

Монопольная рента

Экономическая рента

Цена земли

. Состояние, проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России

Рынок земли в России

Особенности земельного рынка в России

Проблемы развития земельного рынка в России

Пути совершенствования российского земельного рынка

Заключение

Список литературы

Приложение

 

Введение

В России завершено создание основ рыночной экономики, и мировое общество признало ее как рыночную страну. Однако повторяющиеся мировые экономические кризисы и ряд субъективных причин не позволили за последние годы добиться существенных темпов роста экономики страны и максимально реализовать преимущества рыночной экономики и конкуренции для наиболее полного удовлетворения потребностей граждан России.

В создавшейся ситуации Президент Росси Д. Медведев, выступая на расширенном заседании президиума Государственного совета в Иркутске, заявил: «Мы не можем позволить себе на будущее сохранять старую и не соответствующую современным потребностям структуру экономики... Нам нужно формировать внутренний спрос».

На открытии экономического форума в Давосе, Председатель Правительства РФ В. Путин подтвердил актуальность выбранной стратегии обновления страны: «Наша экономика давно требует серьезных структурных реформ. Россия имеет абсолютно неограниченные возможности экономического роста за счет внутреннего спроса и развития внутреннего рынка». Основная проблема российской экономики - до сих пор очень высокая зависимость от экспорта природных ресурсов. Возникла необходимость переориентации внешнеэкономической направленности экономики на повышение эффективности хозяйствования и интенсивное развитие национального рынка.

Одним из основных путей повышения эффективности национальной экономики является наиболее полная реализация экономического потенциала земли, как фактора производства. Решить эту задачу возможно только при создании и дальнейшем совершенствовании необходимых политических, организационных, правовых, структурных и других условий для формирования и развития цивилизованного земельного рынка.

В условиях нарастающего международного кризиса и развивающихся на этом фоне инфляции, спаде производства, увеличении безработицы и ухудшения уровня жизни населения дальнейшее развитие рынка земли в России могло бы стать дополнительным источником поступлений в бюджет страны.

В данной работе я постараюсь рассмотреть особенности свободного рынка земли и связанные с ним экономические категории, а также попробую проанализировать состояние, проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России.

 

Особенности свободного рынка земли и связанные с ним экономические категории

Земля - как фактор производства

земельный рынок рента спрос

В процессе воспроизводства экономических благ затрачиваются определенные ресурсы - факторы производства. Одним из основных видов факторов производства являются природные ресурсы, к которым относятся земельные, лесные, минеральные, топливно-энергетические, рыбные, рекреационные и другие ресурсы. Этот вид фактора производства часто обозначают термином «земля», в понятие которого включают также и природную среду, являющуюся свободным благом.

Земля, как фактор производства носит двойственный характер. В первом, узком, смысле она представляет собой пространство - земельные участки, на которых происходит социальная и экономическая деятельность и права собственности на которые, могут выступать в качестве товара. В более широком понимании земля - это все используемые в производственном процессе естественные ресурсы, находящиеся в недрах земли и на ее поверхности. В этом случае земля является одновременно предметом и средством труда. Как, например, в сельском хозяйстве.

 

Особенности земли как товара

 

Товар по К. Марксу - это «прежде всего предмет, вещь, которая, благодаря ее свойствам, удовлетворяет какие-либо человеческие потребности». Поскольку земля способна удовлетворять человеческие потребности, то она обладает потребительной стоимостью. К тому же земля, при соответствующем владении правами на нее, также может быть объектом обмена. Таким образом, кроме всего прочего, земля является товаром - продуктом, предназначенным для продажи.

Товаром могут быть как сами земельные участки (территория с плодородными почвами, лесные массивы, залежи полезных ископаемых и т. д.), так и отдельные права на них.

Земля, как ресурс и, соответственно, как товар обладает рядом специфических особенностей. Во-первых - земля является бесплатным даром природы, что делает рентабельным любые операции с ней.

Во-вторых - земля как фактор производства незаменима, т.е. вместо нее невозможно использовать какие-либо иные средства производства.

В-третьих - количество земли ограничено и она, в конечном счете, является невосполнимым ресурсом. Хотя, некоторые ее свойства - например плодородие - может восстанавливаться и даже улучшаться при соответствующих инвестициях.

В-четвертых - географическое положение, климат, другие природные условия, тип почвы, присутствие полезных ископаемых, лесных и водных ресурсов определяет качественный характер земли, обладающий различной продуктивностью.

В-пятых - земельный участок не может быть перемещен в другое место или заменен другим участком. Необходимость использования земельных участков там, где они размещаются, и их различное качество делают каждый из них уникальным.

В-шестых - земля как пространство, территория не исчезает со временем, не подвержена физическому старению, не разрушается и, при соответствующих условиях пользования, может использоваться практически вечно.

В-седьмых - двойственный характер земли определяет многофункциональность ее использования, которая характеризует способность земли производить различные товары и услуги и служить местом различных видов пользования. Один и тот же участок может использоваться разными способами в зависимости от тех функций, которые могут выполнять природные объекты, а также от видов землепользования, которые разрешены для данного участка. Использование земли может быть альтернативным, исключающим другие виды пользования, и многоцелевым, с получением доходов от различных видов пользования. Использование земли, которое приносит больший доход, считается более эффективным. Однако ее можно использовать только тем способом, который разрешен правовыми нормами, то есть считается приемлемым для общества.

Наряду с правами собственности, особенности земли являются определяющими факторами при формировании ее стоимости в условиях рынка.

 

Рынок земли

 

Цена на землю устанавливается соотношением спроса и предложения на рынке земли.

Рынком земли называется система экономических и организационно-правовых отношений между субъектами земельного рынка, возникающих в процессе формирования, использования и обмена земельными участками и правами на них. Исследуя землю как объект рыночных отношений целесообразно использовать понятие «земельный участок», поскольку именно земельный участок и совокупность прав на него являются объектом товарного оборота, а не земля в целом.

К основным функциям рынка земли относятся: регулирование распределения земельных ресурсов между сферами деятельности; установление рыночной ценности земельных участков различного назначения.

Основными экономическими субъектами земельного рынка являются: землевладельцы (домашние хозяйства), которые выступают на рынке в качестве продавцов и формируют предложение услуг земли; и использующие землю фирмы (предприниматели, земледельцы) - в качестве арендаторов или покупателей, предъявляющих спрос на землю.

Землевладельцами являются лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Ими могут быть физические, юридические лица или группы лиц, имеющие права собственности (владения, пользования, право на доход и т.д.) на определенный участок земли.

Пользование же землей осуществляется в установленном законом порядке: землепользователи - на праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного пользования; арендаторы земельных участков - по договору аренды или субаренды; обладатели сервитута - на праве ограниченного пользования чужими земельными участками (сервитут).

Если землевладелец сам обрабатывает землю или арендатор становится собственником земли, то собственник и предприниматель является одним лицом.

Под термином «аренда земли» предстает вид землепользования, основанный на передаче землевладельцем (собственником) земельного участка за плату на определенный срок тому, кто его использует в качестве фактора производства (арендатору).

Предложение и спрос земли характеризуется, соответственно, количеством земли (Т), которая продается (сдается в аренду) или покупается (арендуется) и ценой или рентной оценкой земли (RT) (Рис. 1).

Количество земли определяет величину услуги земли. Услуга земли (полезность земли) - это ее способность удовлетворять спрос на товары и услуги, произведенные с использованием данного ресурса. Услуга земли имеет определенную цену. Если это цена спроса, то она составляет основу издержек производителя, если цена предложения - величину дохода потребителя.

Главным регулятором любого рынка является соотношение спроса и предложения, определяющее, в конечном счете, равновесную цену товара.

 

Спрос на землю

 

Количество земли, услугами которой хотят воспользоваться предприниматели (арендаторы) при данном уровне цен определяет спрос на услуги земли (спрос на землю).

Особенность спроса на землю в том, что он является производным спросом, т.е. зависит от количества товара, на производство которого был затрачен данный ресурс и величины дохода, полученного от реализации этого товара.

При назначении цены спроса покупателем (арендатором) учитывается полезность каждого конкретного участка земли. Количество же земли, которое может быть востребовано пользователями, определяется дополнительным доходом, полученным от каждой, вовлеченной в оборот, дополнительной единицей земли. Т.е. величиной предельной доходности земли.

 

,

 

где - прирост общего дохода.

- предельный продукт земли, т.е. количество продукции, произведенной при использовании дополнительной единицы земли.

- предельный доход, полученный при реализации дополнительной единицы продукции.

Согласно закону убывающей отдачи предельный продукт земли убывает с каждой, вовлеченной в оборот, дополнительной единицей земли. «Каждое приращение капитала и труда, вкладываемое в обработку земли, порождает, в общем, пропорционально меньшее увеличение количества получаемого продукта, если только указанное приращение не совпало по времени с усовершенствованием агротехники». В конце концов, этот закон начинает действовать и для улучшаемых участков. Рано или поздно приходит время, когда дополнительная отдача, получаемая от дополнительного приложения труда и капитала к земле, сократится настолько, что перестанет вознаграждать пользователя за их приложение.

На рынке совершенной конкуренции (например, рынке сельскохозяйственной продукции) предельный доход совпадает с ценой товара (услуги), полученного с использованием земли. Но рынки недвижимости, строительства, по своим признакам (небольшое число покупателей и продавцов, вступление в рынок требует больших капиталов, сделки носят частный характер, неполная и неточная информация и т.д.) являются скорее олигопольными рынками - рынками несовершенной конкуренции. В этом случае предельный доход меньше цены товара и убывает с увеличением используемого ресурса.

Для получения максимальной прибыли от использования земли землепользователь должен стараться уравнять предельную доходность земли и предельные издержки на ее использование, которые в условиях совершенной конкуренции совпадают с рентной оценкой земли ().

 

Таким образом, по мере вовлечения в производство дополнительных участков земли предельная доходность земли и, соответственно рентная оценка земли будут уменьшаться, как за счет действия закона убывающей отдачи, так и в результате частичной неэластичности спроса на товары, произведенных с использованием земельного ресурса в условиях несовершенной конкуренции.

На изменение спроса на землю влияют следующие основные факторы.

· Величина рентной ставки (арендной платы). Ее уменьшение приводит к увеличению спроса на услуги земли: перемещение вдоль кривой спроса из точки А в точку Б (Рис. 2).

· Цены товаров и услуг, произведенных с использованием земли. С увеличением спроса на них (например, из-за увеличения доходов или численности населения), спрос на землю также увеличится: перемещение кривой спроса вверх - вправо, из точки А в точку В (Рис. 2).

 

Предложение земли

 

Предложение земли - это количество земельных участков, которые их собственники готовы продать (сдать в аренду) в данный период времени при данных условиях.

Особенность земли как ресурса в том, что количество земли вообще, и пригодной для использования земли, в частности, ограничено и она, в конечном счете, является невосполнимым ресурсом.

Конечно, количество находящейся в обороте земли постоянно меняется. За счет дополнительных вложений труда и капитала, повышающих продуктивность земли, количество пригодных для использования участков земли увеличивается. Однако ухудшающаяся экология и истощение земель уменьшают их количество. Также, почти повсеместно наблюдается тенденция к сокращению сельскохозяйственных земель за счет вовлечения их в развитие городского хозяйства и инфраструктуры (строительство дорог, зданий, сооружений и т.п.). Поэтому, вполне можно принять количество предлагаемой земли неизменным.

Таким образом, предложение земли в общественном масштабе является абсолютно неэластичным. В принципе, это значит, что любой собственник земли, заинтересованный в получении дохода, готов предоставить землю в пользование (продать, сдать в аренду) за любую плату, которая присваивается им в виде ренты или арендной платы.

Кроме того, неэластичность совокупного предложения усугубляется влиянием на него прав собственности на земельные ресурсы. Вследствие ограниченности земли и ее незаменимости во всех сферах хозяйственной деятельности частная собственность на землю является самым выгодным видом собственности. Поэтому в условиях рынка собственники предпочитают продаже земли ее аренду как наиболее стабильный источник дохода. Это, а также ограничения со стороны государства на свободную продажу земель делают предложения еще более ограниченным.

Тем не менее, предложение конкретных участков земли может меняться в зависимости от действия следующих факторов.

. Величины рентного дохода, приносимого земельными участками. Очевидно, что его снижение при прочих неизменных условиях способствует росту предложения земли и наоборот.

. Величины банковского процента; увеличение, которого стимулирует собственников к росту предложения земли.

. Затрат землевладельцев на изменение целевого назначения земельного участка. Сельскохозяйственные угодья достаточно легко предложить под жилищное строительство. Однако приспособить уже застроенный участок под выращивание какой-нибудь культуры непросто.

Земельная рента

 

Рента является результатом функционирования системы экономических отношений рыночного хозяйства. Любая монополия на землю дает исключительное право ее обладателю на дополнительный доход, который принимает экономическую форму земельной ренты.

Обладая монополией собственности на землю, как на невоспроизводимый, ограниченный фактор производства, землевладелец (частный собственник, муниципалитет или государство) передает свое право использования его землепользователю (арендатору), который становится обладателем монополии хозяйствования на земле.

Монополия частной собственности порождает абсолютную земельную ренту, монополия хозяйствования на земле - дифференциальную земельную ренту.

 

Абсолютная рента

Согласно марксистской экономической теории источником ренты является неоплаченный прибавочный труд наемных рабочих в сельском хозяйстве. Вследствие низкого технического строения сельскохозяйственного производства (высокой доли живого труда) стоимостью производимой на земле продукции оказывается значительно выше издержек производства. Однако, из-за монополии частной собственности на землю, получаемая в аграрном секторе высокая прибыль не может привлечь капитал из промышленности, где прибыль ниже; капитал надо приложить к земле, а ее предложение ограничено, т.к. она вся занята и является объектом собственности. Поэтому сельскохозяйственная отрасль не участвует в межотраслевой конкуренции, а ее продукция продается по стоимости, а не по цене производства, разница между которыми составляет абсолютную ренту. Рента является частью прибыли, получаемой землепользователями (арендаторами) и передаваемая ими землевладельцам в качестве сверхприбыли.

Если землепользователями и землевладельцам представлены разными лицами, то рента включается в состав арендной платы. Если землевладелец является одновременно и предпринимателем, то рента включается им в стоимость произведенного товара как часть внутренних издержек в виде платы за собственный производственный ресурс, вовлеченный в производство. После вычета всех издержек, включая нормальную прибыль, доход, полученный предпринимателем - землевладельцем не должен быть ниже рыночного уровня арендной платы. В противном случае - землевладельцу выгоднее сдать землю в аренду.

В современных условиях техническая оснащенность сельскохозяйственных отраслей повышается. В результате стоимость продукции этих отраслей снижается, что уменьшает абсолютную ренту и стимул землепользователей производить эту продукцию и обеспечивать ее предложение на рынке. Для того чтобы не происходило значительного сокращения производства из-за выбытия из оборота худших участков и роста цен на недостаточную (редкую) продукцию к полным издержкам производства на худших (предельных) участках землях добавляется надбавка в виде ренты редкости. В результате пользователи на худших участках также получают ренту и продолжают производить нужную потребителям продукцию. Поэтому абсолютная рента возникает на всех землях, используемых в качестве фактора производства.

 

Дифференциальная рента

Обладая монополией хозяйствования на земле землепользователь получает дополнительную прибыль в виде дифференциальной ренты, источником которой является разница между общественной и индивидуальной стоимостью продукта земли, вызванная различием в продуктивности и расположении земельных участков, а также повышением производительности земли за счет дополнительных затрат труда и капитала.

Общественная цена продукта земли на рынке определяется стоимостью его производства на худших землях (менее плодородных и хуже расположенных), на которых издержки производства выше, чем на лучших землях. Разница между полными издержками производства на худших и лучших землях, вовлеченных в производство данного продукта, обеспечивает пользователям лучших земель получение дополнительной прибыли - дифференциальной ренты I рода.

Землевладельцы знают о преимуществах принадлежащих им земель. Поэтому дифференциальная рента I рода учитывается при назначении арендной платы или при определении рентной оценки земли.

Однако, землепользователь (арендатор) в течение установленного срока пользования землей (аренды) имеет возможность повысить продуктивность используемой им земли путем совершенствования производства за счет дополнительных затрат капитала. Тем самым он снижает издержки производства (повышает качество земли) ниже установившейся рыночной цены (соответствующей условиям производства на худших землях) и получает новую разностную сверхприбыль - дифференциальную ренту II рода.

Эта сверхприбыль до окончания срока пользования (аренды) присваивается землепользователем (арендатором) и служит для него стимулом для дальнейших улучшений. При перезаключении договора пользования (аренды) на новый срок землевладелец учтет, что его земля стала более продуктивной (без его участия) и назначит более высокую плату за пользование своей землей. Поэтому арендатор заинтересован в аренде на длительный срок, а собственник земли - в краткосрочной аренде.

 

1.6.3
Монопольная рента

В процессе хозяйствования на земле, в случае монополизации производства (сбыта) какого-либо уникального продукта, возможно образование монопольной ренты, которая выступает как разность между монопольно высокой ценой уникального продукта и ценой конкурентного рынка.

Причем если абсолютная рента отражает уникальность и редкость земли как фактора производства, то монопольная рента - уникальность отдельных участков земли.

 

Экономическая рента

Чистая экономическая рента это разница между доходом, полученным от использования факторов производства (рентой) и той минимальной прибылью, которая побуждает владельца этого ресурса его продавать (сдавать в аренду). В условиях рыночного равновесия она определяется как произведение рентной ставки на количество земли (площадь прямоугольника на Рис. 1)

На условия спроса и предложения не влияет разделение продукта на долю, составляющую ренту, и долю, необходимую для обеспечения прибыльности затрат землепользователя. Размер ренты не является регулирующим фактором, а сам определяется плодородием земли, ценой продукта, предельным уровнем производства.

 

Цена земли

 

Важной особенностью земли как экономического ресурса является то, что она не создана трудом человека, и, следовательно, ее цена на рынке не имеет под собой рациональной основы в виде стоимости, т.е. трудовых затрат на ее производство. Поэтому цена земли является величиной иррациональной и возникает она либо как результат конкретной заинтересованности сторон в купле- продаже участка, либо как результат оценки будущего или прошлого дохода с участка земли.

Земля, являясь товаром, обладает полезностью и стоимостью.

При определении цены спроса покупателем учитывается полезность. При определении цены предложения продавец учитывает стоимость товара.

Полезность земли заключается в ее способности удовлетворять самые разнообразные потребности, в том числе и получать ренту, которая является совокупным проявлением полезности земли, так как ее размеры должны оправдать расходы покупателя (арендатора) на приобретение земли. Поэтому цену имеет даже невозделанная земля, не имеющая стоимости, которая продается благодаря её способности приносить ренту своему владельцу.

Согласно классической теории земельной ренты К. Маркса земля стоимости не имеет, а покупная цена участка земли это цена «…земельной ренты, которую она приносит, исчисленная в соответствии с обычной процентной ставкой».

С учетом того, что земля является вечным активом, цена спроса определяется в соответствии с формулой

 

,

 

где - цена спроса на землю; - рентная оценка земли (величина арендной платы); - ставка процента. Из нее следует, что цена, предлагаемая покупателем (арендатора) за землю, не должна превышать размеры рентного дохода, соотносимого с нормой банковского процента по вкладам. Или же, что при известной процентной ставке, доход от получения предполагаемой ренты приобретаемой (арендуемой) земли должен превышать процент по банковскому вкладу средств, предназначенных для ее покупки (аренды).

Итак, полезность земли и соответствующая цена спроса на нее определяется покупателем через величину приносимой ею ренты.

Определяя цену предложения продавец (собственник) учитывает затраты на улучшение продуктивности земли, издержки на реализацию услуг земли как фактора производства, а также ренту как часть стоимости продукции, производимой на земле, от которых он отказывается, продавая землю.

Поэтому, для продавца, доход от получения ренты с продаваемой им земли (при известной процентной ставке) не должен превышать доход по банковскому вкладу вырученных от продажи земли средств.

Тогда цена предложения определяется следующим образом

 

,

 

где - цена предложения земли.

Противоречие между продавцами и покупателями в определении цены земли исчезнет, когда в условиях свободного, конкурентного рынка, при равенстве спроса и предложения, установится такая равновесная цена земли, которая удовлетворит и тех и других (точка Е на Рис.1).

 

,

 

где - равновесная цена земли.

При рентной ставке количество востребованной земли будет соответствовать ее предложению (Рис. 1).

Если рентная ставка (арендной плата) выше равновесной цены, то спрос на услуги земли меньше существующего объема предложения. В результате не все землевладельцы смогут продать (сдать в аренду) свою землю и будут вынуждены снизить ренту (арендную плату). В случае возникновения дефицита предложения рентная оценка (арендная плата) наоборот увеличится.

Определяющее значение при установлении равновесной цены имеет спрос, поскольку предложение в целом ограничено. Чем выше спрос на землю (), тем выше равновесная цена (рентная ставка ) (Рис. 3). Это означает, что совокупное предложение земли не может быть увеличено даже в условиях значительного роста цен на землю.

В рыночной экономике земля становится не только товаром, но и важнейшей материально-вещественной и стоимостной частью основного капитала любого предприятия не зависимо от вида собственности. Как и всякий другой капитал, земля подчиняется принципу наиболее выгодного использования, т. е. максимизации дохода. При этом она может приносить доход не только вследствие хозяйственного использования, но и как объект собственности.

Поэтому почти во всех странах существует устойчивая тенденция к росту цен на землю. Данная тенденция обусловливает то, что повышение цен не ведет к сокращению спроса, так как вложенные в землю деньги приносят дополнительный доход не только в виде ренты, но и в виде разницы в цене на землю в момент ее покупки и на момент ее продажи. Земля, таким образом, становится не только средством сохранения стоимости, но и ее увеличения.

Кроме того, низкая цена на земельные участки может не вести к росту спроса на них, если они неудобно расположены, требуют больших затрат для своего использования. Также и высокая цена на участки не обязательно предполагает увеличение их предложения, так как покупка земли для многих является средством сохранения стоимости.

Рассмотрев основные экономические категории и теоретические особенности функционирования свободного рынка земли, проанализируем, насколько складывающийся земельный рынок в России соответствует рассмотренной абстрактной модели рынка.

 

2
Состояние, проблемы и перспективы дальнейшего развития земельного рынка в России

 

Рынок земли в России

 

В настоящий момент Россия является крупнейшим в мире обладателем земельных ресурсов. По состоянию на 1 января 2007г. земельный фонд Российской Федерации в административных границах РФ составлял 1709,8 млн. га или 12% от всей территории планеты. Из них: земли лесного фонда занимают 69%, земли сельскохозяйственного значения - 25%; земли водного фонда и особо охраняемых территорий и объектов составляют по 2%; земли поселений, земли промышленного и иного специального назначения занимают по 1% от всего земельного фонда. На территории России расположена почти половина мировых запасов угля, значительные запасы нефти и природного газа. Россия располагает 3,3% мировых сельскохозяйственных угодий.

Однако эти ресурсы, являясь национальным богатством страны, используется не достаточно эффективно. В частности, касаясь эффективного использования сельскохозяйственных земель, министр сельского хозяйства РФ Е. Скрынник заявила: «Располагая 9 процентами сельхозугодий мира, России производит лишь 1,5 процента валового внутреннего продукта мирового сельского хозяйства».

Выходом из создавшегося положения может стать дальнейшее вовлечение земли в регулируемые государством рыночные отношения, позволяющие посредством законного перераспределения земель между собственниками повысить эффективность ее использования с целью максимального удовлетворения потребностей граждан страны.

По сведениям о сделках с землей, полученных на основании материалов государственной статистической отчетности, земельный рынок России существует. Как было указано Президентом Российской Федерации в его послании Федеральному Собранию РФ: «В результате непростой работы удалось сдвинуть с «мертвой точки» реформу земельных отношений. Напомню: этот вопрос целое десятилетие оставался серьезным экономическим барьером на пути демократии и рынка». Конституция РФ, а также, принятые в России за прошедшие десятилетия Земельный и Гражданский кодексы РФ и ряд федеральных законов (Закон РФ «О плате за землю», ФЗ «О государственном земельном кадастре», ФЗ «О землеустройстве», ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения») установили многообразие форм собственности на землю. Это обстоятельство является одним из основных условий возникновения рынка земли. Так, по состоянию на 1 января 2008 года, в государственной и муниципальной собственности находилось 92,4 %, в частной собственности физических лиц - 7,3 %, а в собственности юридических лиц - 0,3 % земельного фонда.

Однако, несмотря на принятую государством законодательную базу в области регулирования земельных отношений и все большее вовлечение земель различных категорий в рыночный оборот, земельный рынок в России и его инфраструктура все еще находятся в стадии становления.

 

2.2
Особенности земельного рынка в России

 

Согласно опросу Всероссийского центра изучения общественного мнения, в нынешних условиях граждане России считают, что самый надежный способ вложения и хранения денег - покупка недвижимости. В последнее время, на фоне падения акций сырьевых компаний, снижения стоимости нефти и золота земля остается наиболее надежным инструментом вложения средств, так как она, как ограниченный ресурс, не может обесцениться - больше ее не станет, а необходимость не отпадет никогда. Кто владеет землёй и сохраняет её в своих руках, тот будет богат в будущем, даже если он беден сейчас.

В Российской Федерации общая площадь земельных участков, вовлеченных в рыночный оборот (сделки по аренде, купле-продаже, дарению, наследованию, залогу), составила около 4% от земельного фонда.

В настоящее время, наиболее распространенной формой (свыше 90%) земельных отношений в России является предоставление земли в аренду; в основном государственной и муниципальной. Доля же проданной и купленной земли, находящейся в частной, государственной или муниципальной собственности, составила 0,006 % от общего количества земель Российской Федерации.

В основном, активный рыночный оборот земли происходит вокруг больших населенных пунктов и на прилегающих к ним территориях, где земля востребована под организацию индивидуального жилищного строительства и размещение объектов производства и торговли.

Так как земли этой категории давно распределены и имеют своих собственников, то активизировалась скупка земель сельскохозяйственного назначения с последующим переводом их в земли востребованных категорий. С начала проведения земельных реформ площадь земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной и муниципальной собственности, уменьшилась на 12% при одновременном увеличении площади земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, на 2,97% и, в частной собственности, - на 2,34%.

Например, в Подмосковье с 2004 по 2007 год из 1749 тыс. га земель сельскохозяйственного назначения 287 тыс. га сельхозугодий получили новый статус.

Для инвестора выгодно приобретать сельскохозяйственные земли, а затем осуществлять их перевод в требуемую категорию. Доходность в этом случае может достигать 500%. Приобретая земельный участок со статусом сельскохозяйственного и переводя его в иную категорию, можно получить возможность заработать около 100% в годовом исчислении, что не сравнимо ни с какими банковскими вложениями капитала. Но процесс перевода сталкивается со многими административными барьерами и требует существенных издержек (от $1000 до $10 000 в Подмосковье). Поэтому возможности по приобретению таких земель имеют только крупные инвесторы. Так, согласно Интерфаксу, 20 крупных землевладельцев владеют 80% земельных участков в 30 км зоне Московской области.

Уже сейчас в России имеется с десяток землевладельцев (крупные инвестиционные компании, агропромышленные холдинги, частные собственники), владеющие от 300 до 500 тыс. га земли. Например, агрохолдинг «Продимекс» распоряжается 570 тыс. га. Причем это наиболее плодородные и удачно расположенные земли в Краснодарском крае и Центральном Черноземье, использование которых непосредственно в сельскохозяйственном производстве не превышает 60%.

Заинтересованность в российской земле проявляют и многочисленные иностранные компании. И хотя Российский Земельный кодекс запрещает владеть землями сельхозназначения иностранным предпринимателям, приобретение земель происходит через их дочерние компании, на которых этот запрет не распространяется. Так компания «РАВ агро про», акционером которой является британская инвестиционная группа RP Capital (31,4%), в 2007 г. контролировала 82 000 га. Из них засеяно было всего 23%.

Инвестиционная привлекательность сельхозземель обусловлена не только возможностью перевода в другую категорию и продажи в новом статусе, но и их естественным удорожанием. С 2004 года стоимость сотки земли сельхозназначения в Подмосковье увеличилась более чем на 200%, в 2007 году земля подорожала в среднем на 30% по сравнению с 2006-м.

Крупный капитал вкладывает в землю средства не для того, чтобы развивать сельское хозяйство, а чтобы сберечь и приумножить свои сбережения, спекулятивно на них выиграть. Несмотря на развивающуюся законодательную базу