С помощью данного подхода определяют стоимость предприятия на основе понесенных издержек. Балансовая стоимость активов и обязательств компании вследствие инфляции, изменения рыночной конъюнктуры, используемых методов учета, как правило, не совпадает с рыночной стоимостью. В результате перед оценщиком встает задача осуществить корректировки статей баланса.
Процесс оценки проводят в следующей последовательности. Оценивают стоимость каждого актива баланса. После этого определяют текущую стоимость каждого актива баланса. Затем устанавливают текущую стоимость обязательств. Наконец, из уточненной стоимости вычитают текущую стоимость обязательств. Результат отражает оценочную стоимость собственного капитала.
Собственный капитал = Актив – Обязательства.
Затратный подход представлен двумя основными методами - стоимости чистых активов и ликвидационной стоимости. Чистые активы компании представляют собой разницу между балансовой стоимостью активов, принимаемых к расчету и ее обязательствами (по пассиву баланса), принимаемых к расчету.
Стоимость чистых активов предприятия на начало и конец года находит отражение в Отчете об изменениях капитала (форма № 3).
Для вычисления рыночной стоимости чистых активов:
1) оценивают недвижимое имущество предприятия по обоснованной рыночной стоимости;
2) устанавливают достоверную рыночную стоимость машин и оборудования;
3) выявляют и оценивают нематериальные активы:
4) вычисляют рыночную стоимость материально-производственных запасов;
5) оценивают дебиторскую задолженность с позиции реальности ее погашения;
6) оценивают расходы будущих периодов;
7) пересчитывают в текущую стоимость обязательства компании;
|
|
8) устанавливают стоимость чистых активов.
Ликвидационная стоимость представляет собой денежную сумму, определяемую в виде разницы между доходами от ликвидации предприятия, полученными в результате раздельной распродажи его активов и расходами на ликвидацию. В этом случае возникает ликвидная позиция как разница между источниками средств и их расходованием на цели ликвидации компании.
Затратный подход включает два последовательных этапа:
· установление стоимости земельного участка, на котором находятся здания и сооружения;
· определение восстановительной стоимости или стоимости замещения зданий и сооружений на конечную дату оценки.
Под восстановительной стоимостью понимают стоимость строительства в текущих ценах на конечную дату оценки точного аналога оцениваемого объекта. Если расчет данной стоимости невозможен или нецелесообразен, то осуществляют вычисление стоимости замещения.
Под стоимостью замещения подразумевают стоимость строительства в текущих ценах на последнюю дату оценки объекта с полезностью, равной ценности рассматриваемого объекта, однако с применением новых материалов в соответствии с действующими стандартами, дизайном и планировкой.
Результаты определения стоимости воспроизводства или замещения должны быть включены в отчет оценщика, причем выбор целесообразно четко обосновать для предотвращения неправильной трактовки стоимости предприятия (объекта).
Вычисление полной стоимости строительства объекта включает расчет:
1) прямых затрат (стоимости материалов, амортизационных отчислений, стоимости временных зданий и сооружений, инженерных сетей, коммуникаций, оплаты труда строителей, стоимости мероприятий по технике безопасности и т.д.);
|
|
2) косвенных затрат по оплате услуг проектировщиков и юристов за консультирование, накладных расходов застройщика, оплату лицензий, процентов по банковским кредитам, услуг маркетологов, бухгалтеров и т.п.);
3) предпринимательского дохода (прибыли).
Предпринимательский доход выражает сумму, которую инвестор прогнозирует получить сверх затрат на реализацию проекта с учетом доходности и риска по сопоставимым объектам. В мировой практике данный доход не более 15-20% всех затрат на строительство предприятия (объекта). Полная стоимость строительства = общие затраты на сооружение объекта + предпринимательский доход.
Важное значение для определения стоимости зданий и сооружений имеет расчет физического, функционального, технологического и экономического износа.
Физический износ выражает потерю в стоимости объекта, связанную с использованием, изнашиванием, привлечением расходов по обслуживанию и другими физическими факторами, приводящими к снижению срока жизни и полезности объекта.
Функциональный износ – утрата стоимости капитального актива в связи с невозможностью выполнять функции, для которых он предназначен. Функциональное устаревание связано с внутренними свойствами объекта, такими как конструктивные недостатки, избыточные издержки по его поддержанию в рабочем состоянии и др. Иными словами, объект перестает соответствовать современным стандартам с позиций его функциональной полезности (удобства, планировки, инженерного обеспечения и пр.).
|
|
Технологический износ является разновидностью функционального устаревания. Он выражается в потере стоимости объекта в связи с изменением технологии производства. Поэтому объект становится менее продуктивным и более дорогим в эксплуатации.
Экономическое устаревание объекта связано с потерей стоимости, обусловленной внешними факторами (падение спроса на данный вид актива, увеличением предложения аналогичных активов на рынке). Остаточную стоимость капитальных активов устанавливают как разность между стоимостью воспроизводства (стоимостью восстановления или стоимостью замещения) и общим износом.
Полную стоимость объекта недвижимости определяют путем добавления к остаточной стоимости здания или сооружения стоимости земельного участка, на котором он расположен.
Необходимо подчеркнуть, что применение нескольких подходов одновременно не гарантирует получения адекватного результата. Самый верный способ получения достоверного финансового результата – обоснованный выбор подхода к оценке объекта недвижимости.
Выводы.
1. Затратный подход лучше всего подходит для обоснования нового строительства, оценки продуктивности земельных участков, определения страхования рисков и др.
2. При затратном подходе сначала оценивают стоимость воспроизводства (восстановления или замещения), после этого из полученной суммы исключают величину износа. Последний может быть физическим, функциональным или экономическим. Только после этого стоимость земельного участка добавляют к стоимости зданий и сооружений за исключением износа.
3. Важнейшими недостатками затратного подхода при оценке эксплуатируемых зданий и сооружений являются:
а) невозможность строительства нового взамен изношенного сооружения;
б) маловероятность воспроизводства устаревшего объекта недвижимости;
в) невозможность отделения зданий и сооружений от земли.
Контрольные вопросы и задания.
1. Приведите основные методы, применяемые в рамках затратного подхода к оценке.
2. Обязан ли оценщик использовать все подходы при оценке предприятия?
3. В каком случае возможен отказ от тех или иных подходов (методов).
4. Чему равна оценка рыночной стоимости бизнеса методом накопления активов?
5. В каком порядке определяют полную стоимость строительства?
6. Как измерить физический, технологический, функциональный и экономический износ имущества предприятия?
7. В какой последовательности вычисляют чистые активы компании?
Глава 3.