Административный порядок защиты жилищных прав (т.е. обращение с заявлением или жалобой в орган или к должностному лицу, являющимся вышестоящими по отношению к субъекту, нарушившему право) применяется лишь тогда, когда такой порядок прямо предусмотрен Жилищным кодексом или иным федеральным законом. Однако соблюдение административного порядка не лишает заявителя права на обращение в суд с обжалованием решения, принятого в административном порядке, в соответствии с нормами, установленными гл.25 ГПК РФ, гл.24 АПК РФ.
В Жилищном кодексе РФ содержатся и другие нормы, направленные на защиту прав и законных интересов граждан. Этому посвящена ст.3, в которой прописаны закрепленные в ст.25 Конституции РФ положения о неприкосновенности жилища. В ч.4 ст.3 ЖК РФ указано, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем, в том числе в праве получения коммунальных услуг, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Кодексом и другими федеральными законами. Принцип недопустимости произвольного лишения жилища действует только в отношении граждан, владеющих жилищем на законных основаниях.
Кроме того, нормы по защите жилищных прав граждан изложены в ст.11 ЖК РФ,которая гласит, что защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством, путем:
1) признания жилищного права;
2) восстановления положения, существовавшего до нарушения жилищного права, и пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения;
3) признания судом недействующими полностью или в части нормативного правового акта государственного органа либо нормативного правового акта органа местного самоуправления, нарушающих жилищные права и противоречащих Кодексу или принятым в соответствии с Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа либо нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
4) неприменения судом нормативного правового акта государственного органа или нормативного правового акта органа местного самоуправления, противоречащих Кодексу или принятым в соответствии с Кодексом федеральному закону, иному нормативному правовому акту, имеющим большую, чем указанные нормативный правовой акт государственного органа или нормативный правовой акт органа местного самоуправления, юридическую силу;
5) прекращения или изменения жилищного правоотношения;
6) иными способами, предусмотренными Кодексом, другим федеральным законом.
Статьей 11 ЖК РФ установлен примерный перечень способов защиты жилищных прав средствами национальной правовой системы, поскольку каждый вправе в соответствии с международными договорами Российской Федерации обращаться в межгосударственные органы по защите прав и свобод человека, если исчерпаны все имеющиеся внутригосударственные средства правовой защиты (ч.3 ст.46 Конституции РФ). Например, в Европейский Суд по правам человека.
Глава 2 Жилищного кодекса РФ отведена объектам жилищных прав и жилищному фонду. Установлено, что объектами жилищных прав являются жилые помещения (ч.1 ст.15). Конкретные виды объектов жилищных прав содержатся в ст.16. К ним относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната (жилого дома или квартиры). Даны нормативные определения жилого дома, квартиры, комнаты (жилого дома или квартиры).
В ст.15 ЖК РФ содержится понятие жилого помещения как изолированного помещения, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Порядок признания помещения жилым либо непригодным для проживания и требования, которым оно должно отвечать, устанавливаются Правительством РФ в соответствии с ЖК РФ, другими федеральными законами.
В настоящее время действует утвержденное постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения не пригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим снос [1]. В нем установлены требования к жилому помещению, порядок признания его пригодным для проживания и основания, по которым жилое помещение признается непригодным для проживания, и в частности многоквартирный дом - аварийным и подлежащим сносу.
Статья 17 ЖК РФ воспроизводит п.2 ст.288 ГК РФ, устанавливающий назначение жилых помещений, которые предназначены для проживания граждан. Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. утверждены Правила пользования жилыми помещениями государственного и муниципального жилищных фондов, а также принадлежащими гражданам на праве собственности жилыми помещениями в многоквартирных домах [4].
Установлена новая классификация видов жилищного фонда, при этом введено дополнительное основание классификации. В ст. 19 говорится, что жилищный фонд - совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации. Основываясь на ст.212 - 215 Гражданского кодекса РФ, в зависимости от формы собственности ЖК РФ закрепляет три вида жилищного фонда:
1) частный (находящийся в собственности граждан и юридических лиц);
2) государственный (принадлежащий на праве собственности Российской Федерации и субъектам Российской Федерации);
3) муниципальный (находящийся в собственности муниципальных образований).
В зависимости от целей использования Жилищный кодекс РФ впервые установил четыре вида жилищного фонда: социального использования, коммерческого использования, специализированный и индивидуальный жилищные фонды. Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч.4 ст. 19 ЖК РФ).
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение регулируется нормами гл.3 Условия перевода содержатся в ст.22. Впервые на уровне федерального закона закреплен единый порядок перевода помещений (ст.23), который осуществляется органом местного самоуправления. В новом Кодексе более подробно, чем в прежнем, изложены порядок перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение, а также последствия отказа в таком переводе (ст.24).
К жилищным отношениям, связанным с ремонтом, переустройством и перепланировкой жилых помещений, использованием инженерного оборудования, предоставлением коммунальных услуг, внесением платы за коммунальные услуги, применяется соответствующее законодательство с учетом требований, установленных Жилищным кодексом РФ (ст.8). Вместе с тем переустройству и перепланировке жилых помещений посвящена отдельная глава 4. Регулирование отношений, предусмотренных ею, осуществляется в значительной степени иначе, чем ранее. Основные вопросы по переустройству и перепланировке помещений, как и рассмотренные отношения по переводу помещений, регулируются федеральным законом.
В Кодексе даны юридические определения понятий "переустройство" и "перепланировкажилого помещения" ( ст.25). Переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, которые требуют внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Перепланировка жилого помещения ― изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения. Понятие " технический паспорт жилого помещения" дано в ст. 19 ЖК РФ. Форма заявления о переустройстве или перепланировке жилого помещения утверждена постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г., что должно исключить установление по этому поводу "местных" правил. В отличие от прежнего ЖК, новый Кодекс определяет понятие самовольных переустройства и (или) перепланировки жилого помещения (ст.29), а также содержит последствия таких действий.