Основания возникновения права собственности на землю
Согласно ст. 25 ЗК РФ право собственности на земельные участки возникает по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами.
Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федеральных законах. Право частной собственности удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права частной собственности и возникает с момента такой регистрации.
Далее я подробнее остановлюсь на основаниях возникновения права собственности на землю.
На слайдах представлены Основания возникновения прав собственности на земельные участки в различных формах собственности.
I. Что же является основаниями для возникновения права государственной собственности? Ответ на данный вопрос содержат ст. 17 и ст. 18 ЗК РФ.
Во-первых, земельными участками в федеральной собственности считаются участки, которые:
· признаются таковыми согласно федеральному законодательству;
· были наделены подобным статусом в процессе разграничения гос собственности на земельные территории;
· приобретены российским государствам согласно основаниям, закрепленным в действующим законодательством.
Также Земельные участки могут быть приобретены в собственность субъекта РФ, например, путем выкупа у гражданина или юридического лица для нужд субъекта Федерации. Порядок выкупа регулируется ст.279 ГК РФ с учетом ст.49 Земельного кодекса.
Кроме того, законодательство РФ предусматривает и третий случай возникновения права государственной собственности на землю.
Если в городах федерального значения (Москва, Севастополь, Санкт-Петербург) владелец участка осуществляет процедуру прекращения права собственности, то территория с момента регистрации утраченного права является государственной собственностью.
В том случае если законодательный порядок закрепляет иные основания в городах федерального значения, то освободившийся участок является муниципальной собственностью.
II. Муниципальная собственность на землю, предусмотренная в ст.19 Земельного кодекса, возникает в результате разграничения государственной собственности на землю в соответствии с ФЗ “О разграничении государственной собственности на землю” либо в случае приобретения земельных участков, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, по основаниям, установленным гражданским законодательством. От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления (или в случаях, установленных законом, иные лица по специальному поручению органов местного самоуправления).
III. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям предусмотренным законодательством РФ (п.1 ст.15 Земельного кодекса).
Основаниями возникновения частной собственности на землю являютя:
· Совершение сделки купли-продажи земель сельскохозяйственного, садоводческого, огородоводческого и иного назначения. Это могут быть также сделки дарения земляного надела, его мены или же отчуждения, после которых происходит процедура прекращения прав одного из субъектов правоотношений (ст. 218 ГК РФ).
· Наследование частной собственности, а также правопреемства земель или реорганизация юридического лица
· Приватизация, которая является одним из самых популярных на сегодняшний день оснований возникновения прав частной собственности. В данном случае осуществляется процедура прекращения муниципальной или государственной собственности с переходом в категорию частной собственности согласно ст. 217 ГК РФ.
· Иные основания, которые предусматривает современное законодательство РФ, в том числе и по приобретательной давности.
Основания прекращения права собственности граждан на землю.
В соответствии со ст. 44 ЗК РФ право частной собственности на земельный участок прекращается:
§ при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам;
§ при отказе собственника от права собственности на земельный участок;
§ в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законом.
Наиболее распространенным основанием прекращения права собственности является отчуждение собственником своего земельного участка. Такое отчуждение осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством с учетом ограничений, предусмотренных ЗК. Отчуждение может происходить на основании договоров купли-продажи, мены, пожизненного содержания с иждивением.
Собственник может отказаться от права собственности на земельный участок. Отказ от права собственности на земельный участок осуществляется посредством подачи собственником земельного участка заявления о таком отказе в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Право собственности на этот земельный участок прекращается с даты государственной регистрации прекращения указанного права (п. 2 ст. 53 ЗК РФ). В соответствии сп. 1.1 ст. 19 ЗК РФ, если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственности на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения такого земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения земельного участка.
Земельный участок может быть изъят у собственника. В соответствии с п. 2 ст. 235 ГК РФ принудительное изъятие имущества у собственника не допускается, кроме случаев, указанных в данной статье. Среди перечисленных в Кодексе оснований для принудительного изъятия имущества имеют место как общие (применяемые к любому имуществу), так и специальные (применяемые к отдельным его видам).
В качестве общих оснований изъятия имущества служат: обращение на него взысканий по обязательствам собственника (ст. 237 ГК РФ), отчуждение имущества, которое в силу закона не может принадлежать данному лицу (ст. 238), реквизиция (ст. 242), конфискация (ст. 243).
В числе специальных оснований для принудительного изъятия земельного участка следует назвать:
§ государственные или муниципальные нужды (ст. 282 ГК РФ);
§ неиспользование его по целевому назначению (ст. 284 ГК РФ);
§ использование его с нарушением законодательства (ст. 285 ГК РФ).
Содержание права собственности.
В соответствии с ГК РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Отношения владения, пользования и распоряжения земельным участком, составляющие содержание права собственности на землю, урегулированы и земельным, и гражданским законодательством. При этом понятие права собственности, определенное ГК РФ, составляет основу всех отношений собственности в Российской Федерации.
Согласно п. 3. ст.209 ГК Владение, пользование и распоряжение землей осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.
Итак,
Право собственности на землю вкачает три основных элемента: владение, пользование и распоряжение земельным участком:
Правомочие владения
- Правомочие владения дает возможность обладать землей на основании закона, т. е. иметь ее в наличии, определять земельный участок как свой и т. п. Собственник имеет право распорядиться землей так, что владение перейдет к иному лицу. При этом переход права владения не обязательно означает переход права собственности на землю.
Собственник также на основании этого права может требовать возврата земли из любого незаконного владения, обладает правом зашиты владения.
Правомочие владения связано прежде всего с выделением земельного участка в натуре (на местности), с соблюдением порядка выделения, установленного земельным законодательством.
Правомочие пользования
- Пользование дает собственнику (и иному владельцу) возможность извлекать из земли ее полезные свойства. В соответствии с п. 3 ст. 261 ГК РФ собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц.
Собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка.
Условия пользования земельным имуществом сформулированы путем предоставления определенных прав собственнику земли по се использованию (ст. 40 ЗК РФ) и наложения на него обязанностей (ст. 42).
Порядок использования собственником принадлежащего ему земельного участка напрямую зависит от принадлежности его к той или иной категории земель, которые установлены ст. 7 ЗК РФ.
На слайде представлены виды категорий земель.
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами.
- Правомочие распоряжения
Лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом.
Земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество могут предоставляться их собственниками другим лицам в постоянное или срочное пользование, в том числе в аренду.
Собственник может предоставить право свободного прохода через свой участок любому лицу. Свидетельством предоставления такого права является отсутствие ограждения либо иных обозначений, свидетельствующих о недопустимости прохода без разрешения собственника (п. 2 ст. 262 ГК РФ). При этом закон устанавливает требование к лицам, пользующимся правом прохода. Такой проход не должен причинять ущерба или беспокойства собственнику.
Судебная практика
Судья: Галикеев Р.М. гр.дело /.../
ВЕРХОВНЫЙ СУД
РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН
КАССАЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Башкортостан в составе:
председательствующего Исламова Р.С.
судей Гареева Р.Г., Таратановой Л.Л.
при секретаре Насыровой Л.Р.
рассмотрела в открытом судебном заседании 20 января 2011 года
гражданское дело по кассационной жалобе Гайнуллиной Г.Ф.
на решение Чишминского районного суда РБ от 17 ноября 2010 года,
которым постановлено:
Иск Мухаметшиной Н.Г., Ахметзяновой Э.Х., Кокуевой Р.Х. к Гайнуллиной Г.Ф. о признании незаконным самовольного захвата земельного участка, восстановлении границ земельного участка, сносе незаконной самовольной постройки и возмещении судебных расходов удовлетворить частично.
Признать незаконным самовольное занятие Гайнуллиной Г.Ф. земельного участка, принадлежащего Мухаметшиной Н.Г., Ахметзяновой Э.Х., Гайнуллиной Г.Ф. площадью /.../ кв.м., восстановить границы земельного участка истцов в соответствии с кадастровым планом земельного участка /.../ и кадастровым номером /.../ и заключением межведомственной комиссии от /.../ г., обязав ответчика освободить земельный участок истцов площадью /.../ кв.м. согласно представленному заключению межведомственной комиссии.