С учетом этого стоило бы вообще остерегаться приобретать что бы то ни было у тех, кто не в браке (исходя из того подозрения, что это сейчас он говорит, что в браке не состоит, а вдруг ранее состоял, но сменил документы), и покупать только у тех, у кого есть супруг, и запастись, естественно, нотариальным согласием этого супруга на совершение сделки. Впрочем, и это не полностью защищает, ведь может оказаться, что брак-то далеко не первый, и согласия нужно было спрашивать совсем у другого - бывшего - супруга.
Помимо самого неприятного - появления тех, кто может вовсе лишить покупателя его приобретения, - можно столкнуться и с теми, кто, не отнимая права собственности, способен ограничить в возможности проживания в помещении.
Так, до 2005 года прекращение права собственности на жилое помещение не влекло прекращения права пользования этим помещением членами семьи бывшего собственника. В настоящее время продажа квартиры означает, что и члены семьи продавца - так же, как и сам продавец, - утрачивают право пользования помещением. Однако, если они зарегистрированы в этом помещении и по какой-то причине не захотят сниматься с регистрации, делать это придется через суд. Сама по себе регистрация в помещении не дает им никаких прав проживать в нем, но она будет увеличивать коммунальные платежи (в той части, в которой они рассчитываются исходя из количества проживающих), в этом помещении их будут искать кредиторы или правоохранительные органы, на этот адрес будут приходить для них официальные письма и повестки.
Еще более сложный случай - если среди таких членов семьи имеются несовершеннолетние дети или недееспособные граждане.
На основании п. 4 ст. 292 ГК РФ для отчуждения жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством лица либо несовершеннолетние граждане, оставшиеся без родительского попечения, требуется согласие органа опеки и попечительства.
Конституционный Суд РФ в Постановлении от 08.06.2010 N 13-П "По делу о проверке конституционности пункта 4 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки В.В. Чадаевой" распространил это требование на случаи, когда опека или попечительство формально не назначено или несовершеннолетние считаются под родительским надзором, но сделка нарушает их права и интересы.
Во всех указанных случаях отсутствие согласия органа опеки и попечительства, с одной стороны, может воспрепятствовать регистрации перехода права собственности, а с другой стороны, если такая регистрация произойдет, это может быть основанием для признания договора недействительным.
Чтобы избежать проблем, связанных с сохранением прав пользования помещением членами семьи продавца, рекомендуется требовать от продавца снятия с регистрационного учета всех проживающих в помещении лиц до регистрации перехода права собственности к покупателю.
При продаже зачастую сохраняется и право пользования помещением, возникшее у других лиц. При этом, в отличие от членов семьи собственника, их даже нельзя будет выселить и снять с регистрационного учета, если они на нем находятся.
Это могут быть граждане:
- проживающие на основании договора коммерческого найма (ст. 675 ГК РФ указывает на то, что при смене собственника они сохраняют все свои права) либо
- занимающие помещения на основании завещательного отказа (т.е. такого указания в завещании собственника, согласно которому после его смерти указанный им человек может проживать в принадлежавшем этому собственнику помещении, - это право сохраняется и при последующем отчуждении данного объекта другому лицу (п. 2 ст. 1137 ГК РФ)).
Менее распространенная ситуация - проживание граждан, предоставивших свое имущество в ренту.
По договору ренты гражданин передает свое имущество в собственность другого лица, а взамен получает регулярные денежные выплаты или же натуральное содержание до своей смерти, а также сохраняет право проживать в ставшем уже не его помещении.
О наличии ренты легко узнать из выписки из ЕГРН: она в обязательном порядке регистрируется и указывается как обременение имущества.
О жилищном найме в принципе тоже можно узнать из выписки из ЕГРН - он подлежит регистрации. Однако доверять выписке здесь полностью нельзя, так как, во-первых, требование о регистрации жилищного найма появилось в Жилищном кодексе РФ только в 2014 году и не затрагивает ранее возникшие права, а во-вторых, право пользования помещением возникает вне зависимости от регистрации, она лишь усиливает это право.
Что касается пользования жильем на основании завещательного отказа, он и вовсе не подлежит регистрации и узнать о нем из реестра невозможно.
Во избежание неприятных сюрпризов в виде проживающих в помещении посторонних лиц, которых к тому же невозможно будет выселить, при приобретении жилья стоит:
- изучить справку о составе зарегистрированных лиц, выдаваемую территориальными органами МВД России, чтобы выяснить, на каком основании они проживают в помещении;
- осмотреть помещение на предмет того, не живет ли в нем кто-то посторонний (хотя, конечно же, далеко не всегда это можно будет увидеть).
В соответствии с п. 1 ст. 558 ГК РФ продавец обязан указать в договоре всех лиц, сохраняющих право пользоваться продаваемым помещением с указанием их прав. Но в том случае, если такие лица не были указаны, это никак не лишит их имеющегося у них права, а только лишь даст основания для оспаривания договора или для взыскания с продавца убытков. Далеко не всегда это устроит покупателя.
2.4. Приобретение объекта, принадлежащего
нескольким собственникам
Нередко приобретаемый объект принадлежит сразу нескольким собственникам. Они могли некогда вместе его приватизировать, совместно унаследовать, он мог быть приобретен во время брака, или же при его приобретении использовался материнский (семейный) капитал (в последнем случае обязательно регистрируется доля в праве собственности за детьми, соответствующая доле материнского (семейного) капитала в общей стоимости объекта). Как бы то ни было, такая множественность собственников порождает дополнительные сложности.
Распоряжение общим имуществом осуществляется только с согласия всех сособственников. Здесь возможны два варианта.
Первый - заключение договора о приобретении такого объекта с одним или несколькими собственниками с получением нотариального согласия на такое отчуждение от других сособственников.
Второй - заключение договора одновременно со всеми собственниками на стороне продавца.
Второй вариант является более предпочтительным. Даже если кто-то из собственников отсутствует, он вполне может выдать доверенность на продажу кому-нибудь из других собственников - это ничуть не сложнее, чем прислать согласие на отчуждение. Совершение же сделки от имени всех сособственников сразу более надежно и дает меньше оснований для оспаривания договора в будущем.
Следует иметь в виду, что договор о приобретении недвижимости, находящейся в общей собственности, должен заключаться в нотариальной форме, а потому и доверенность на его заключение должна быть нотариальной.
Если среди сособственников есть хоть один несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности, на отчуждение принадлежащего им жилья их родителям, опекунам, попечителям придется получать согласие органа опеки и попечительства. Отсутствие такого согласия создаст проблемы при регистрации перехода права, а также может являться причиной для оспаривания сделки.
Помимо приобретения жилья, находящегося в общей собственности, целиком, возможно также приобретение одной или нескольких долей в праве собственности. Сама по себе доля в праве не равна какой-то конкретной части объекта, например одной комнате, но все сособственники имеют право владеть и пользоваться объектом по своему взаимному согласию. При этом споры, возникшие между ними о порядке владения и пользования имуществом, могут быть разрешены судом.
При вынесении решения суд, в частности, будет ориентироваться на размеры долей собственников: по общему правилу каждый должен пользоваться той частью общего имущества, которая соответствует размеру его доли.
Отступления от этого соответствия возможны и зачастую неизбежны, ведь мало, когда площади комнат, например, соответствуют пропорции долей в общей собственности, но такие отступления могут быть компенсированы денежными выплатами тех, кто пользуется имуществом в большем объеме, чем соответствует его доле, в пользу тех, кто пользуется меньше.
Таким образом, приобретение доли в общей собственности хотя и является довольно неудобным и создающим новые проблемы - необходимость уживаться с другими собственниками, но тоже может рассматриваться как способ приобретения жилья.
В том случае если покупатель решает именно таким образом приобрести право на жилье, ему следует еще до приобретения доли в праве собственности договориться с другими собственниками о порядке владения и пользования.
При приобретении доли в общей собственности лицом, которое к моменту приобретения сособственником еще не является, другим участникам общей собственности принадлежит право преимущественной покупки продаваемой доли. Мы уже описывали механизм действия этого права, но здесь целесообразно повторить его еще раз.
Преимущественное право заключается в том, что при продаже доли продавец обязан в письменной форме предложить всем остальным сособственникам купить у него эту долю на тех же условиях, на которых он выставляет ее на рынок, т.е. за ту же цену и с оплатой в те же сроки. У других собственников есть месяц на то, чтобы реализовать это свое право преимущественной покупки, т.е. заключить с продавцом договор купли-продажи на предложенных условиях. И только если в течение месяца с момента письменного уведомления ни один из участников долевой собственности не пожелает купить продаваемую долю, она может быть законно продана постороннему лицу. Если все сособственники письменно откажутся от реализации своего преимущественного права покупки продаваемой доли, такая доля может быть продана постороннему лицу до истечения месяца.
Если преимущественное право покупки будет нарушено, тот из собственников, кто посчитает свое право нарушенным, может в течение трех месяцев с тех пор, как он узнал о нарушении своего преимущественного права, предъявить в суд иск о переводе на него прав и обязанностей по заключенному договору. Это означает, что у покупателя отберут приобретенную им долю, возвратив ему уплаченные деньги. В такой ситуации несколько защищает интересы покупателя и снижает риск предъявления необоснованных шантажистских исков требование внести в депозит суда ту сумму, за которую продана доля. После вынесения решения суда о переводе на истца прав и обязанностей по договору эта сумма будет передана первоначальному покупателю, у которого отняли купленную им долю. Предполагается, что эта сумма должна совпасть с той, которую он сам уплатил при покупке, а потому хотя бы финансового ущерба он не потерпит.
Кроме этого, документы, подтверждающие соблюдение продавцом права преимущественной покупки, потребуют при регистрации перехода права на долю в общей собственности. Если продавец не представляет либо письменные отказы сособственников от покупки доли, либо подтверждение того, что он более чем за месяц до подачи документов на регистрацию предложил им реализовать это право, то регистрация будет приостановлена. В дальнейшем, если такие документы так и не будут представлены, в регистрации будет отказано.
Однако такие правила регистрации не дают гарантий того, что иска о переводе прав и обязанностей по договору не будет предъявлено: даже если не предполагать подделки продавцом согласия сособственников, то он как минимум может направить им извещение, но скрыть и от покупателя, и от регистратора, что кто-то из них согласился купить его долю.
В целях избежания судебных разбирательств и связанных с ними потерь времени, денег и нервов покупателю целесообразно самому убедиться, что другим собственникам была дана возможность купить долю. Идеальный вариант - это получение от всех этих лиц письменных отказов от реализации своего преимущественного права. При этом желательно своими глазами увидеть, как они подписывают эти отказы. И, конечно, самый надежный (хотя и более дорогой) вариант - составить отказы в нотариальной форме. При этом важно проследить, чтобы в тексте отказа было указано, от покупки на каких именно условиях они отказываются, и чтобы эти условия совпали с теми, которые будут предусмотрены в договоре о приобретении этой доли.
Если получить отказы от всех сособственников не получается, необходимо как минимум удостовериться в следующем.
Продавец направил всем участникам долевой собственности предложения выкупить его долю.
Текст этого предложения достоверно описывает все условия будущего договора.
Уведомление было получено всеми сособственниками, и прошло не менее месяца со дня получения уведомления последним из адресатов.
Вместе с тем нельзя исключать вероятность того, что кто-то из лиц, имеющих право преимущественной покупки, прислал продавцу в ответ свое согласие купить его долю, но продавец скрыл его.
2.5. Проверка объекта
В отличие от проблем юридического характера, которые только накапливаются с течением времени (впрочем, некоторые из них с истечением времени, а точнее - исковой давности, перестают быть актуальными), рассматриваемые далее вопросы имеют большую актуальность для домов недавней постройки.
При приобретении жилья в таких домах, а равно и индивидуальных домов нужно убедиться, что они построены законно и не являются самовольными постройками. Любые сделки с самовольными постройками запрещены и являются ничтожными. Сами самовольные постройки подлежат сносу. Уплаченные за них деньги можно, конечно, потребовать от продавца, если у него они сохранились и если он является достаточно состоятельным, чтобы выплатить их обратно.
Здание признается самовольной постройкой при наличии любого из следующих признаков (ст. 222 ГК РФ).
Первый - строение возведено (создано) на не предоставленном для этого земельном участке.
Второй - оно расположено на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта.
Третий - здание построено без необходимых разрешений.
Четвертый - строение возведено (создано) с нарушением строительных норм и правил.
При приобретении жилья на вторичном рынке проявление одних из этих признаков менее вероятно, других - более, но если хоть один из них будет обнаружен, от сноса здания не защитит ни регистрация права, ни добросовестное приобретение.
Достаточно вспомнить нашумевшие попытки собственников торговых объектов возле станций московского метро защититься от сноса. Объекты были снесены в начале 2016 года в ходе образно названной "ночи длинных ковшей". У многих собственников имелись свидетельства о регистрации права, многие из них не имели ни малейшего представления о самовольности постройки и были добросовестными приобретателями, но это не спасло от сноса.
Рассмотрим все признаки самовольной постройки по порядку.
Строительство на предоставленном земельном участке
Застройщик здания вправе строить его только на том земельном участке, в отношении которого у него есть право, допускающее строительство. Самый лучший вариант - это, конечно, право собственности, но гораздо чаще доводится встречаться с правом аренды. В этом случае аренда должна допускать строительство таких объектов, поскольку, в отличие от собственника, который в принципе может пользоваться своей землей любым образом, условия пользования арендатора определяются договором аренды. И если договор не разрешает строить, постройка будет самовольной.
Это обстоятельство в большей степени имеет значение для покупателей индивидуальных домов. При строительстве многоквартирных жилых домов все несколько проще. После завершения строительства многоквартирного дома, ввода его в эксплуатацию и появления хотя бы одного собственника отдельного жилого или даже нежилого помещения все прежние права на земельный участок под зданием прекращаются, и участок в силу закона переходит в общую собственность собственников помещений в многоквартирном доме, тем самым "очищая" возможные проблемы при предоставлении участка. Если земельный участок под домом не был предоставлен либо строительство вообще произошло на чужом участке, тот, кому раньше принадлежал земельный участок, занятый теперь многоквартирным домом, не может требовать его сноса, он может рассчитывать только на возмещение убытков от застройщика.
Такая роскошь недоступна при строительстве индивидуальных домов и считающихся нежилыми зданиями домов с апартаментами. Поэтому, если при строительстве таких зданий не было надлежащего предоставления земельного участка, возникшие из этого проблемы могут настигнуть покупателя жилья в таких зданиях.
Соответственно, если покупается квартира в многоквартирном доме, покупателю можно не беспокоиться о правомерности занятия земельного участка, на котором стоит этот дом. Если же приобретается индивидуальный дом, нужно получить от продавца информацию о его правах на землю. Также полезно получить выписку из ЕГРН по земельному участку, на котором находится дом. Не стоит забывать, что при покупке частного дома к покупателю в силу закона переходят те же права на землю, которые были у продавца. Продавец и покупатель не имеют права изменить это правило даже в своем договоре.
Точно так же, если продавец владел земельным участком не на праве собственности, а, например, на основании договора аренды, собственник земельного участка не вправе возразить против смены арендатора при переходе права собственности на дом. С момента такого перехода он должен будет смириться с тем, что у него теперь новый арендатор. Для смены арендатора в этом случае нет необходимости менять договор аренды: новый собственник автоматически становится новым арендатором. В договоре аренды перед покупкой следует посмотреть, мог ли арендатор застраивать участок, или же он и вовсе был предоставлен под уже имеющееся строение. В таких случаях можно быть уверенным, что дом построен законно - во всяком случае, с этой точки зрения.
При приобретении апартаментов узнать о правах на землю у продавца обычно сложнее, так как если продавец не был застройщиком (а это обычно так и бывает, ведь мы ведем речь о вторичном рынке жилья), то он и не знает, каким образом была предоставлена земля. Выяснить некоторую информацию можно опять же из ЕГРН либо в управляющей компании такого дома апартаментного типа. В то же время может остаться некоторая недосказанность, и это еще один из минусов апартаментов.
Если выяснится, что индивидуальный дом либо апартаментный комплекс были построены на земельном участке, который не был надлежащим образом предоставлен, его собственник может потребовать снести здание. Некоторой защитой служит то, что на такое требование распространяется исковая давность, поэтому, даже если права на землю остаются неопределенными и непонятно, правомерно ли построено здание, опасность его сноса существенно снижается по прошествии трех лет с момента постройки.
Назначение земельного участка
Любой земельный участок относится к определенной категории земель (сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, лесные земли и т.д.), а также имеет определенное разрешенное использование. Этими факторами определяется, может ли вообще быть построен жилой дом на таком участке.
Например, строительство жилья не допускается на землях, предназначенных для промышленности, или на землях сельскохозяйственных угодий.
Кроме этого, могут различаться типы жилья, которые можно строить на тех или иных участках.
Например, на землях сельскохозяйственного назначения с разрешенным использованием для личного подсобного и приусадебного хозяйства можно строить индивидуальные жилые дома, но, разумеется, нельзя строить многоквартирные дома.
В населенных пунктах назначение земельного участка определяется территориальной зоной, к которой принадлежит участок, а зоны устанавливаются местными властями.
Так, выделяются обычно зоны многоэтажной жилой застройки (иногда с разделением на малоэтажную и высотную), индивидуальной жилой застройки, делового центра, размещения предприятий торговли, промышленности, транспорта, рекреационные зоны и т.д.
Информацию о территориальных зонах, об относящихся к ним участках, а также о том, что разрешено строить в той или иной зоне, можно найти на сайте местной администрации.
Таким образом, даже будучи собственником земли, нельзя построить на ней все что угодно. Допускается строительство только такого объекта, который соответствует разрешенным видам использования земли в соответствующей территориальной зоне.
Именно запрет на строительство жилья в некоторых территориальных зонах во многих случаях является причиной того, что вместо обычного многоквартирного дома застройщик строит дом гостиничного типа, а вместо квартир в нем продаются формально нежилые помещения - апартаменты.
Так, апартаментный комплекс может быть построен в зоне деловой застройки, где жилье строить нельзя.
Нарушение территориального зонирования, т.е. строительство такого здания, которое не допускается в этой зоне, является основанием для его сноса.
Например, некоторое время назад в Подмосковье было несколько скандалов, связанных с тем, что люди приобретали апартаменты в домах, построенных на землях сельскохозяйственного назначения, на которых строительство вообще не допускается. Нарушение было допущено еще застройщиком, но когда местная власть предъявила иск о сносе этих домов, пострадавшими оказались те, кто уже успел купить помещения в них и даже заселиться. Ни факт заселения, ни то, что многим из жильцов этих домов идти было некуда, не остановили суд, который вынес решение о сносе домов.
Таким образом, чтобы не приобрести дом или помещение в доме, которые построены там, где они вообще не могли быть построены, перед покупкой необходимо изучить правила землепользования и застройки, чтобы понять, возможно ли такое строительство на этой территории или нет. И если выяснится, что такое строительство невозможно, от покупки стоит воздержаться.
К назначению земельных участков очень близко примыкает расположение вблизи них санитарных и защитных зон различных объектов. Если нахождение дома в прибрежной зоне возле водоема обычно довольно очевидно - водоем видно невооруженным глазом, то, например, нахождение дома в защитной зоне газопровода далеко не всегда можно заметить, особенно если газопровод давно не эксплуатируется. В то же время наличие таких объектов накладывает существенные ограничения на использование жилья.
Так, при строительстве вблизи водоемов устанавливаются определенные требования к устройству канализации - с тем, чтобы она не загрязняла водоем.
Покупателю также полезно знать эти требования: например, если он захочет в будущем провести ремонт, нужно понимать, что он может делать, а что нет.
Если же обнаруживается, что дом находится вблизи газопровода, то это вообще может привести к сносу дома - таких дел в судебной практике довольно много.
Самое неприятное, что документы, отражающие существование всех этих санитарных и защитных зон, не сосредоточены в одном месте и хотя и являются доступными для человека со стороны, но, прежде чем искать их, нужно первоначально догадаться, что следует искать. Нередко - как в случае с теми же газопроводами - оказывается, что покупатели недвижимости даже не предполагали, что где-то поблизости проходит газопровод, и потому не посмотрели схему его защитных зон. Впоследствии же на суде это может быть поставлено им в вину: не проявили должной осмотрительности при приобретении.
Разрешение на строительство
Практически любое крупное строительство в нашей стране может осуществляться только на основании разрешения на строительство. Если оно не было получено до начала строительства, постройку признают самовольной и обяжут снести. При приобретении на вторичном рынке объект, естественно, уже достроен и права на него у продавца зарегистрированы. Чтобы зарегистрировать права, необходимо, чтобы по завершении строительства было выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Оно же, в свою очередь, выдается только в том случае, если имелось надлежащим образом выданное разрешение на строительство. В связи с этим при приобретении готового жилья риск отсутствия разрешения на строительство очень невелик, и покупатель может не беспокоиться по этому поводу.
Соблюдение строительных норм и правил
При строительстве действуют многочисленные нормы. Они определяют, как должен проектироваться дом, какие материалы могут использоваться, какие нет, как он должен располагаться относительно других домов, улиц, сторон света. Если в проекте дома заложены решения, противоречащие этим правилам, просто не выдадут разрешение на строительство. Но какие бы ни были правильные решения в проекте, они могут быть искажены неумелым исполнением, использованием некачественных материалов в ходе строительства. Предполагается, что качество строительства должно проверяться, когда выдается разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, но приемочная комиссия не в состоянии проверить досконально все строительные конструкции, да и недостатки зачастую являются скрытыми.
Надо заметить, что если нарушения наблюдаются в этой области, то сносят дом далеко не всегда - только тогда, когда нарушения настолько серьезные, что создают угрозу обрушения и причинения вреда самим жильцам или окружающим. Мелкие нарушения, конечно, могут быть неприятными и сильно мешать жить, но основанием для сноса дома не являются.
Проверить состояние строительных конструкций дома могут, как правило, только специалисты-строители. Но в то же время вряд ли у кого-то возникнет желание приобретать жилье в доме, который даже без специального обследования очевидно некачественный, по которому идут трещины, течет крыша или отваливаются балконы.
Помимо соблюдения требований к строительству дома, перед покупкой следует проверить потенциальное приобретение на наличие у него иных характеристик, которые могут существенно ограничить возможности пользования объектом или же и вовсе привести в будущем к прекращению прав на него.
Приобретаемое жилье может находиться в здании - объекте культурного наследия. Информация об этом указывается в выписке из ЕГРН. Такая ситуация нередко имеет место при приобретении, например, квартиры в старом доме дореволюционной постройки, каких немало в Санкт-Петербурге. Проживание в подобной квартире имеет свои плюсы и минусы. Плюсы жизни в центре города в большой квартире с просторными комнатами и высокими потолками могут уравновешиваться общей изношенностью дома, при этом - невозможностью существенных переделок. Пределы доступных собственнику изменений в объекте культурного наследия определяются паспортом этого объекта, который необходимо изучить до приобретения, чтобы не оказалось, что даже замена окон на современные невозможна. Паспорт объекта культурного наследия можно получить у продавца либо в органе по охране культурного наследия.
Как индивидуальный, так и многоквартирный дом, в котором планируется приобретать жилье, может оказаться предназначенным к изъятию для государственных или муниципальных нужд - таких, как строительство дорог и иных инфраструктурных объектов. Изъятие является возмездным. Оно может производиться как добровольно (если сторонами достигнуто соглашение о размере выкупной цены), так и принудительно через суд (если такой договоренности достичь не удалось). При принудительном изъятии компенсацию за изымаемое имущество определяет суд на основании оценочной экспертизы. При этом должна учитываться как стоимость самого дома, так и стоимость земельного участка под ним, окружающих построек, насаждений...
Информация о предстоящем изъятии вносится в ЕГРН, так что в выписке из реестра имеются соответствующие сведения. Закон не запрещает приобретать объекты, в отношении которых принято решение об их изъятии. В конце концов с момента такого решения и до момента изъятия может пройти немало времени. Более того, нередки случаи, когда изъятие вообще не происходит, например в связи с отсутствием финансирования или из-за изменения проекта.
Запись в ЕГРН, помимо предупреждения покупателя о том, что планируется изъятие объекта, имеет еще одно значение: улучшения, которые могут быть произведены собственником в объекте, компенсируются при выкупе, только если они сделаны до внесения в реестр записи о предстоящем выкупе. Все улучшения, которые будут сделаны после внесения такой записи, собственник производит за свой счет и не может рассчитывать на их учет в выкупной цене.
Благодаря наличию информации о предстоящем изъятии в реестре покупатель является достаточно осведомленным и может учитывать это обстоятельство в ходе переговоров с продавцом об условиях продажи.
К изымаемым для государственных или муниципальных нужд близки квартиры в домах, подлежащих реновации. В настоящее время реновация осуществляется только в г. Москве. В том случае, если дом включен в программу реновации, квартиры в нем могут продаваться до момента заключения с уполномоченным органом г. Москвы договора, предусматривающего предоставление иного равнозначного помещения или денежной компенсации.
Приобретая дом в г. Москве, в отношении которого есть хоть некоторое подозрение, что он может войти в программу реновации, покупателю следует изучить список домов, включенных в эту программу, который находится на интернет-сайте правительства г. Москвы по адресу: https://www.mos.ru/city/projects/renovation/. Обнаружив дом в этом списке, следует поинтересоваться у продавца, не заключал ли он еще договор с уполномоченным органом г. Москвы, и если нет, квартиру можно приобретать.
Нужно только учитывать, что до момента регистрации перехода права собственности к покупателю собственником квартиры по-прежнему будет считаться продавец. Соответственно, пока переход права собственности не будет зарегистрирован, именно с продавцом будет общаться уполномоченный орган по вопросу о том, в какой форме он желает получить возмещение - в виде предоставления равнозначной квартиры или же в денежной форме. После регистрации перехода права собственности уже покупатель вправе будет решать, что выбрать.
Наконец, при приобретении любого объекта нужно проверить, не указаны ли в выписке из ЕГРН аресты, наложенные на приобретаемое помещение, иные ограничения в распоряжении им, заявленные притязания на объект или возражения против зарегистрированного права.
Аресты могут быть наложены судом в целях обеспечения иска, судебными приставами-исполнителями - в целях исполнения судебного решения либо органами следствия - в рамках рассмотрения уголовного дела. Для приобретателя имеет значение не тот момент, когда соответствующее решение об аресте было принято судом, приставом или следователем, но тот, в который запись о нем была внесена в ЕГРН. В то же время, если впоследствии будет доказано, что покупатель, несмотря на отсутствие соответствующей записи в реестре, знал о том, что решение об аресте уже принято, его договор о приобретении помещения может быть легко оспорен. Наличие арестов или запретов на совершение регистрационных действий не запрещает заключить договор о продаже помещения, но не позволит зарегистрировать переход права собственности на него.
Таким образом, в указанных случаях, даже заключив договор, покупатель не сможет стать собственником.
В связи с этим, даже если продавец убедительно доказывает несостоятельность тех требований, в счет которых был наложен арест (это вполне возможно, ведь суд, например, накладывает обеспечительные меры еще до того, как рассмотрит дело; не исключено, что после того, как дело будет рассмотрено, в иске будет отказано), следует воздержаться хотя бы от выплаты такому продавцу покупной цены и прописать в договоре, что она будет выплачиваться не ранее снятия ареста и освобождения объекта от обременений.
В отличие от арестов и запретов на регистрацию, указанные в ЕГРН заявленные в судебном порядке требования в отношении объекта или возражения против зарегистрированного права не препятствуют регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу. Однако покупатель, приобретший жилье при наличии таких отметок в реестре, не будет считаться добросовестным приобретателем, и в том случае, если тот, по чьему требованию были сделаны такие отметки, в последующем выиграет дело и докажет, что в действительности продавец не вправе был распоряжаться объектом, покупатель не сможет защищаться и также вынужден будет расстаться с помещением.
Отличаются они между собой тем, что отметка о заявленных в судебном порядке требованиях делается, если иск уже рассматривается в суде, а возражения против зарегистрированных прав могут быть сделаны и до предъявления иска. В этом случае иск должен быть предъявлен в течение трех месяцев с момента внесения такой записи.
Обнаружив в выписке из ЕГРН одну из таких отметок, необходимо прежде всего поинтересоваться у продавца, чем они вызваны, что за требования к нему предъявлены. И даже если со слов продавца эти требования совершенно беспочвенны, стоит подождать окончания их рассмотрения судом или истечения трехмесячного срока на предъявление иска.
2.6. Риски покупателя и как с ними бороться
Как мы увидели, перед приобретением жилого помещения нужно получить и проверить довольно много сведений о самом объекте, о его истории, о продавце, о проживающих и ранее проживавших в доме людях, о взаимоотношениях с соседями, об обременениях объекта и многое другое.
Итак, перед покупкой в любом случае необходимо изучить:
- выписку из ЕГРН;
- документы, на основании которых продавец получил объект;
- справку о зарегистрированных в помещении лицах;
- сведения о задолженности и судах продавца на сайтах судов и ФССП России.
Необходимость изучения других документов зависит уже от особенностей приобретения отдельных видов объектов или от особых обстоятельств.
В то же время, как было отмечено, даже изучив всю информацию, невозможно застраховаться от оспаривания прав покупателя на приобретаемый объект и от его изъятия в будущем. По этой причине следует предпринять меры, направленные на минимизацию возможного ущерба от таких непредсказуемых претензий.
Прежде всего, следует оговаривать оплату (полностью или в значительной части) только после регистрации перехода права собственности к покупателю либо предусматривать такие способы оплаты, которые позволят защитить и продавца, и покупателя.
Кроме этого, можно застраховать свои права в страховой компании. Это так называемое страхование титула. Его достаточно часто требуют банки, выдающие кредиты для приобретения жилья, но такая страховка полезна и тогда, когда помещение приобретается без привлечения заемных средств. При ее наличии, если в будущем права покупателя на объект будут успешно оспорены кем-нибудь либо произойдет иное изъятие имущества, страховая компания выплатит согласованную в договоре страхования сумму. Это позволит если не сохранить жилье, то хотя бы минимизировать финансовые потери от такого неприятного события.
В дополнение покупатель, заключивший такой договор страхования, получит экспертизу документов н