План семинарского занятия № 3, 4
По дисциплине «Правовое обеспечение устойчивого развития территорий»
(2016 – 2017 гг)
Градостроительное зонирование как средство обеспечения устойчивого развития территорий
Градостроительное зонирование в системе зонирования территорий по законодательству РФ.
Градостроительное зонирование — это разбивка территорий муниципальных образований в целях определения территориальных зон и установления градостроительных регламентов; вид градостроительной деятельности.
Градостроительное зонирование существует в условиях рынка недвижимости, когда у объектов недвижимости могут меняться собственники. При этом возникает объективная необходимость установить права на использование и строительное изменение объектов недвижимости таким образом, чтобы они могли сохранять силу и в случаях смены собственников. В этом состоит фундаментальный принцип, присущий всем национальным системам зонирования.
Результатом и документом градостроительного зонирования являются правила землепользования и застройки.
1) Градостроительное зонирование – сложный институт, вид правоотношения, правовая процедура
Градостроительное зонирование направлено на установление правового режима земельных участков и всего того, что находится над и под земной поверхностью и используется в процессе застройки или последующей эксплуатации зданий и сооружений.
Земельный кодекс Российской Федерации использует понятие зонирование территорий. Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами
Понятиям «градостроительное зонирование» и «зонирование территорий» ранее в Градостроительном кодексе Российской Федерации от 07.05.1998 № 73-ФЗ соответствовали понятия:
правовое зонирование -- деятельность органов местного самоуправления в области разработки и реализации правил землепользования и застройки территорий городских и сельских поселений, других муниципальных образований;
зонирование -- деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и поселений с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование.
Правила землепользования и застройки: понятие и цели принятия.
В отношении данных правил, природа этого акта ясна – это НПА, который позволяет в текущий момент осуществлять развитие территории. Правила ЗЗ являются документами градостроительного зонирования. Принимает городской округ и поселение.
Правила ЗЗ являются документом, который разрабатывается в следующих целях:
1) Создание условий для устойчивого развития МО, сохранения окружающей среды, объектов культурного наследия
2) Создание условий для планировки территорий МО
3) В целях обеспечения прав и законных интересов правообладателей ЗУ, зданий, строений и сооружений
4) Средства привлечения инвестиций
В основном правила ЗЗ определяют правовой режим земель населенных пунктов и земель специального назначения. На иные категории земель правила ЗЗ не действуют, либо не затрагивают.
Состав правил землепользования и застройки.
Состав правил ЗЗ:
· Порядок их принятия и порядок внесения изменений
· Карта градостроительного зонирования, устанавливающая границы зон
· Градостроительные регламенты
Говоря о карте градостроительного зонирования, нужно знать, что при ее разработке должно быть учтено:
1) ЗУ может быть отнесен только к одной территориальной зоне
2) Как правило, территориальная зона не устанавливаются к одному ЗУ
3) Формирование ЗУ из нескольких ЗУ, расположенных в разных территориальных зонах, не допускается
4) Обязательно отражаются зоны с особыми условиями использования (водоохранные, например), территории объектов культурного наследия, территории исторических поселений федерального или регионального значения
Правовая природа правил землепользования и застройки.
Определение Конституционного Суда РФ от 04.04.2017 № № 593-О
“Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы Омского городского Совета на нарушение конституционных прав и свобод частью 2 статьи 32 Градостроительного кодекса Российской Федерации”
Как следует из Градостроительного кодекса РФ, представительный орган местного самоуправления не вправе вносить изменения в поступивший проект правил землепользования и застройки. Он может лишь утвердить эти правила или направить их проект главе местной администрации на доработку. Указанное распределение полномочий в процедуре подготовки и принятия данных правил не является несоразмерным ограничением прав представительного органа и, соответственно, жителей муниципального образования на самостоятельное решение вопросов местного значения. К такому выводу пришел Конституционный Суд РФ. При этом он исходил из правовой природы правил землепользования и застройки. Они являются комплексным нормативным правовым актом, разработанным исполнительными органами местного самоуправления в соответствии с требованиями федерального и регионального градостроительного законодательства, местных нормативных правовых актов при участии депутатов представительного органа местного самоуправления и иных заинтересованных лиц, а также мнением местного населения.
5. Соотношение Правил землепользования и застройки и документов территориального планирования.
Правила землепользования и застройки - документ градостроительного зонирования, который утверждается нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, нормативными правовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга и в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения такого документа и порядок внесения в него изменений.
Принимаются городскими округами и поселениями.
В отношении данных правил, природа этого акта ясна – это НПА, который позволяет в текущий момент осуществлять развитие территории. Это то, что на данный момент есть, а ген план – это то, что будет.
Правила ЗЗ являются документами градостроительного зонирования, по сути это промежуточный элемент между документами территориального планирования (схемы тер-го планирования РФ, схемы тер планирования субъектов РФ, документы тер план-я муниципальных образований: схемы тер план-я муниципальных районов, ген планы городских и сельских поселений, ген планы гор округов) и документацией по планировке тер-й.
Соотношение: должны ли правила ЗЗ приниматься на основании док-в тер-го планирования или независимо от них, в законодательстве этот вопрос не решен, но с точки зрения логики – правила ЗЗ должны приниматься на основании документов тер-го планирования.
По общему правилу расхождений не должно быть. Но они могут возникать по временным рамкам.
Статья 34 ГрК РФ
1. При подготовке правил землепользования и застройки границы территориальных зон устанавливаются с учетом:
1) возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов существующего и планируемого использования земельных участков;
2) функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных генеральным планом поселения (за исключением случая, установленного частью 6 статьи 18 настоящего Кодекса), генеральным планом городского округа, схемой территориального планирования муниципального района;
3) определенных настоящим Кодексом территориальных зон;
4) сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
5) планируемых изменений границ земель различных категорий;
6) предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строительства, расположенным на смежных земельных участках;
7) историко-культурного опорного плана исторического поселения федерального значения или историко-культурного опорного плана исторического поселения регионального значения.